Khó phát hiện, xử lý vi phạm căn hộ sử dụng sai mục đích
Từ góc độ quản lý vận hành, ông Nguyễn Duy Thành, Phó Chủ tịch Hiệp hội Quản lý vận hành Nhà chung cư TP Hồ Chí Minh (HCMO), nhận định tình trạng sử dụng căn hộ sai mục đích hiện vẫn diễn ra khá phổ biến tại các đô thị lớn như TP Hồ Chí Minh, Hà Nội và chưa được xử lý triệt để. Ông cho biết từng quan sát và phát hiện một số chung cư hỗn hợp có tầng trệt và tầng hai được bố trí làm siêu thị, trung tâm thương mại, đơn vị vận hành siêu thị đã "tận dụng" căn hộ ở các tầng phía trên để làm kho chứa hàng hóa, vật tư, thiết bị. Hàng hóa được vận chuyển thường xuyên bằng chính thang máy dành cho cư dân, tập kết trong căn hộ với khối lượng lớn, kéo dài trong nhiều năm.
Nguyên nhân chính tồn tại tình trạng căn hộ thành nơi kinh doanh theo ông trước hết là lợi ích kinh tế. Chi phí thuê hoặc sở hữu một căn hộ chung cư thấp hơn đáng kể so với thuê mặt bằng thương mại, văn phòng chuyên nghiệp, khiến nhiều cá nhân, doanh nghiệp tìm cách tận dụng căn hộ để tiết giảm chi phí.
Một căn hộ được cải tạo thành quán cà phê trong một chung cư cũ tại trung tâm TP Hồ Chí Minh.
Thứ hai, công tác kiểm tra và xử lý trong một số trường hợp còn chưa quyết liệt. "Đã có những trường hợp ban quản lý, ban quản trị hoặc cư dân phản ánh đến chính quyền địa phương, nhưng việc xử lý không dứt điểm, khiến vi phạm tồn tại kéo dài trong nhiều năm", ông Thành nói và cho biết kênh phản ánh không thiếu, nhưng việc xử lý sau khi tiếp nhận mới là khâu nghẽn.
Đồng quan điểm, Thạc sĩ Luật Võ Hồng Tú, Tổng giám đốc Công ty Luật TNHH Minh Tú, cũng cho rằng việc thuê căn hộ làm văn phòng, spa, lớp học hay kho hàng online rẻ hơn nhiều so với thuê mặt bằng thương mại. Trong khi đó, mức phạt cũ theo Nghị định 16/2022/NĐ-CP chỉ 20-40 triệu đồng.
Thứ hai là ranh giới giữa "để ở" và "không phải để ở" chưa rõ. Làm việc tại nhà, bán hàng online, dạy kèm vài học sinh, hay đặt địa chỉ đăng ký doanh nghiệp tại căn hộ nhưng không hoạt động - những trường hợp này có bị coi là sai mục đích hay không vẫn chưa được hướng dẫn cụ thể. Về mặt kiểm tra, gần như không có cơ chế phát hiện chủ động. "Trên thực tế, căn hộ là nơi riêng tư, Ban quản trị và ban quản lý không có quyền kiểm tra, còn chính quyền không thể vào từng nhà rà soát. Vì vậy, vi phạm chỉ bị xử lý khi có người khiếu nại", ông Tú nói thêm.
Sở Xây dựng TP Hồ Chí Minh cho biết việc xác định một căn hộ có sử dụng sai mục đích hay không phải căn cứ vào hồ sơ pháp lý, công năng được phê duyệt và hiện trạng sử dụng thực tế của từng căn hộ, từng phần diện tích cụ thể, chứ không thể chỉ dựa vào loại hình kinh doanh để kết luận vi phạm. Việc kiểm tra và xử lý vi phạm hiện thuộc trách nhiệm ban quản lý và chính quyền địa phương.
Tăng mức phạt có giải quyết được vấn đề?
Tiến sĩ Lê Nguyễn Hồng Phương, Phó Viện trưởng Viện Nghiên cứu và Phát triển Bất động sản, nhận định hệ quả của tình trạng sử dụng căn hộ sai mục đích không chỉ ảnh hưởng đến an toàn phòng chống cháy nổ, hao mòn tài sản chung, mà còn gây xung đột kéo dài trong cộng đồng cư dân. Bà Phương đánh giá việc tăng mức xử phạt theo Nghị định 339/2026/NĐ-CP đã đủ mức răn đe khi ngưỡng phạt đã tăng gấp 3 lần so với nghị định có hiệu lực trước đó.
Ngoài mức phạt, bà cho rằng biện pháp khắc phục cũng có sức nặng không kém vì chấm dứt nguồn thu từ hoạt động kinh doanh. Nghị định cũng không chỉ nhắm vào cư dân. Chủ đầu tư tự ý chuyển đổi công năng phần sở hữu chung hoặc thay đổi mục đích khu dịch vụ trong chung cư hỗn hợp khi chưa được phép có thể bị phạt 260-300 triệu đồng.
Tuy nhiên, theo bà, điều kiện để hành vi thay đổi là mức phạt phải đi kèm khả năng bị phát hiện. Trên thực tế, ban quản trị không có quyền xử phạt; ranh giới giữa "làm việc tại nhà" và "kinh doanh" chưa rõ. Bộ Xây dựng đã có công văn trả lời về trường hợp bán hàng trực tuyến dùng địa chỉ căn hộ đang ở, khi không lưu kho, trưng bày hay giao nhận hàng tại nhà trong khi việc chứng minh vi phạm không dễ dàng.
Một căn hộ được sử dụng kinh doanh dịch vụ làm đẹp tại TP Hồ Chí Minh. Ảnh: MXH
Thạc sĩ Võ Hồng Tú cũng nhìn nhận mức xử phạt đủ sức răn đe song đi vào thực tế cần tránh tình trạng "chỉ để trên giấy" vì khó xác định cơ chế xử phạt. Ông đề xuất giao quyền hoặc phân cấp để cấp phường có thể xử lý những vụ việc rõ ràng, thay vì chỉ dừng lại ở việc lập biên bản rồi chuyển hồ sơ lên cấp trên; hai là ban hành hướng dẫn tiêu chí nhận diện hành vi sử dụng sai mục đích, kèm theo cơ chế liên thông dữ liệu đăng ký kinh doanh với dữ liệu công năng nhà chung cư.
Dựa trên kinh nghiệm nghiên cứu các thị trường lân cận như Singapore, Hong Kong (Trung Quốc), Nhật Bản hay Mỹ, Tiến sĩ Hồng Phương chia sẻ các thị trường kể trên có chung một tinh thần là không cấm tuyệt đối, cũng không buông lỏng. Họ cho phép rất hẹp, có tiêu chí rõ, có đăng ký, và để cộng đồng cư dân có tiếng nói.
Singapore cho phép được làm việc tại nhà, không được biến nhà thành văn phòng. Người đang ở trong căn hộ có thể đăng ký "Home Office" với cơ quan quy hoạch URA, nhưng chỉ để làm công việc hành chính và thuê tối đa hai người không cư trú.. Vi phạm thì giấy phép bị hủy. Với cho thuê lưu trú, nhà ở tư nhân phải cho thuê tối thiểu ba tháng, nếu vi phạm có thể bị phạt tối đa 200.000 SGD mỗi tội danh.
Tại Nhật Bản, cộng đồng có quyền quyết định cuối cùng. Luật cho phép cho thuê lưu trú ngắn ngày nếu đăng ký, tối đa 180 đêm mỗi năm, và chủ vắng mặt phải thuê đơn vị quản lý có giấy phép. Nhưng trong chung cư, nhiều tòa nhà đã cấm hoạt động này bằng nội quy. Luật cho phép, nhưng cư dân vẫn có thể nói "không".
Còn Mỹ tách cấu trúc thương mại và nhà ở thành các khối riêng và trao công cụ cho ban quản lý, đồng thời siết chính sách cho thuê và xử phạt vi phạm. Từ đó, theo bà, Việt Nam có thể tham khảo đặt tiêu chí rõ ràng cho ranh giới giữa làm việc tại nhà và kinh doanh: có khách đến hay không, bao nhiêu người ngoài hộ, có biển hiệu hay kho hàng không. Đồng thời, bổ sung công năng vào hợp đồng mua bán và nội quy tòa nhà để người mua biết từ đầu.
"Nghiên cứu cơ sở pháp lý để xử lý nội bộ hoặc cơ chế báo cáo nhanh cho chính quyền" cũng là một giải pháp, bà Phương nói thêm.
Bình luận (0)