Từ phòng trọ đến nhà ở cho thuê: Khi giá thuê quyết định giấc mơ an cư?

Vợ chồng chị Phương là công nhân thu gom rác, đang thuê nhà trọ tại phường Chánh Hưng, TP Hồ Chí Minh. Căn nhà có diện tích chưa tới 20m2 được vợ chồng chị thuê với giá khoảng 5 triệu đồng. Sống trong dãy khu trọ đã xây dựng nhiều năm, nhiều hạng mục đã có dấu hiệu xuống cấp nhưng căn phòng nhỏ vẫn phải gói ghém cuộc sống của cả 6 thành viên.

Mỗi tháng, thu nhập cả hai vợ chồng khoảng 20 triệu đồng. Ngoài việc trả tiền thuê trọ, khoản còn lại chỉ đủ chi phí sinh hoạt, học hành cho các con. Trong khi đó, với mức thu nhập hiện tại của hai vợ chồng, mua được nhà ở xã hội cũng là bài toán khó. Các con ngày càng lớn, cần không gian để riêng nên hai vợ chồng mong muốn có thể tiếp cận được nhà ở thuê do Nhà nước đầu tư. "Ở trong những dự án cho thuê, giá ổn định và diện tích vừa đủ cho các con sinh hoạt là mong ước lớn nhất hiện tại", chị Phương chia sẻ.

Từ Quảng Trị vào TP Hồ Chí Minh, chị Thanh hiện là công nhân may mặc với mức thu nhập khoảng 8 triệu đồng mỗi tháng. Căn phòng trọ nằm trong một khu dân cư được chị thuê với giá 1,5 triệu đồng/tháng. Sau khi chi trả tiền thuê, điện nước, sinh hoạt hằng ngày thì chỉ còn một ít gửi về quê phụ giúp gia đình.

Với chị Thanh, một chỗ ở có giá thuê hợp lý, gần nơi làm việc luôn là ưu tiên hàng đầu. Tuy nhiên, mỗi lần chủ nhà điều chỉnh giá thuê, chị lại phải cân nhắc chuyển đến nơi khác để giảm bớt gánh nặng chi phí. Chị mong muốn có thêm các dự án nhà ở cho thuê được Nhà nước đầu tư, nơi người lao động có thể tiếp cận mức giá ổn định trong thời gian dài, đồng thời được bảo đảm các điều kiện sinh hoạt thiết yếu.

Trong bối cảnh giá nhà liên tục tăng cao, thuê nhà đang trở thành lựa chọn lâu dài của không ít người dân. Tuy nhiên, để người thuê gắn bó lâu dài với một nơi ở, bài toán không chỉ nằm ở số lượng nhà cho thuê mà còn ở chất lượng sống và khả năng chi trả.

Theo Hội Khoa học Kỹ thuật Xây dựng TP Hồ Chí Minh, dù đang đóng vai trò ngày càng quan trọng trong hệ thống cư trú đô thị, phần lớn nguồn cung nhà ở cho thuê hiện nay vẫn là các khu nhà trọ và nhà cho thuê quy mô nhỏ do tư nhân đầu tư. Tại nhiều khu vực, điều kiện cư trú còn hạn chế về diện tích sử dụng, chất lượng công trình, không gian sinh hoạt cộng đồng, khả năng tiếp cận hạ tầng kỹ thuật cũng như các yêu cầu về an toàn phòng cháy chữa cháy. Do đó, thách thức hiện nay không chỉ là tăng số lượng nhà ở cho thuê mà còn nâng cao chất lượng cư trú. Khi điều kiện sống được cải thiện, người thuê mới có xu hướng gắn bó lâu dài thay vì liên tục thay đổi nơi ở.

Kinh nghiệm quốc tế cho thấy, nhà ở cho thuê phát huy hiệu quả cao nhất khi được bố trí gần các khu vực tập trung việc làm hoặc các tuyến giao thông công cộng. Đối với TP Hồ Chí Minh, việc phát triển nhà ở cho thuê cần gắn với các khu công nghiệp, khu công nghệ cao, trung tâm logistics và các khu vực phát triển theo mô hình TOD. Khi người lao động có thể sống gần nơi làm việc, chi phí đi lại được giảm bớt, thời gian di chuyển được rút ngắn và khả năng gắn bó lâu dài cũng cao hơn.

Ông Võ Khắc Thái, Phó Chủ tịch Liên đoàn Lao động TP Hồ Chí Minh cho rằng cần phát triển đồng bộ khu công nghiệp với khu dân cư và nhà ở cho công nhân. Theo đó, các khu công nghiệp mới cần được quy hoạch quỹ đất dành cho nhà ở người lao động cùng với hệ thống trường học, nhà trẻ, y tế, văn hóa và giao thông công cộng. Đây là giải pháp giúp giảm chi phí sinh hoạt, nâng cao chất lượng sống và giữ chân người lao động lâu dài.

Tuy nhiên, để hình thành được nguồn cung nhà ở cho thuê quy mô lớn, bài toán quan trọng nhất vẫn là hiệu quả đầu tư. Khác với các dự án nhà ở để bán có thể thu hồi vốn trong thời gian ngắn, nhà ở cho thuê thường cần ít nhất 20 năm, thậm chí lâu hơn để hoàn vốn.

Ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản TP Hồ Chí Minh (HoREA) cho rằng các dự án nhà ở cho thuê giá phù hợp cần được hưởng những cơ chế ưu đãi riêng về đất đai, tín dụng và thuế. Trong đó, tín dụng dài hạn được xem là yếu tố then chốt bởi đây là loại hình đầu tư có vòng đời dài và khả năng thu hồi vốn chậm.

HoREA đề xuất các doanh nghiệp phát triển nhà ở cho thuê được tiếp cận nguồn vốn ưu đãi dài hạn với lãi suất phù hợp thông qua Ngân hàng Chính sách xã hội hoặc các tổ chức tín dụng được chỉ định. Đồng thời, Nhà nước cần có cơ chế tái cấp vốn hoặc cấp bù lãi suất nhằm giảm áp lực tài chính cho doanh nghiệp. Khi chi phí vốn giảm, giá thuê nhà mới có điều kiện duy trì ở mức hợp lý và ổn định trong thời gian dài.

Cùng quan điểm này, Sở Xây dựng TP Hồ Chí Minh cũng kiến nghị Chính phủ nghiên cứu gói tín dụng ưu đãi riêng dành cho phát triển nhà ở xã hội cho thuê, nhà lưu trú công nhân và các dự án nhà ở cho thuê. Theo đề xuất, mức lãi suất có thể dao động khoảng 3 - 4% mỗi năm với thời gian vay từ 15-20 năm, đồng thời có cơ chế hỗ trợ lãi suất trong giai đoạn đầu vận hành dự án.

Bên cạnh tín dụng, các chuyên gia cũng đề xuất miễn hoặc giảm tiền sử dụng đất, tiền thuê đất và áp dụng các ưu đãi về thuế đối với các dự án nhà ở cho thuê giá phù hợp. Những chính sách này được kỳ vọng sẽ giúp giảm giá thành đầu tư, qua đó kéo giảm giá thuê nhà và mở rộng cơ hội tiếp cận chỗ ở cho người lao động.

Tại Hội nghị triển khai và xúc tiến đầu tư phát triển nhà ở cho thuê, TP Hồ Chí Minh đặt mục tiêu đến năm 2030 phát triển 50.000 căn nhà ở xã hội cho thuê. Tuy nhiên, theo các chuyên gia, số lượng căn hộ chỉ là một phần của bài toán. Điều quan trọng hơn là xây dựng được những dự án có giá thuê ổn định, chất lượng sống tốt và vị trí thuận lợi. Khi đó, nhà ở cho thuê sẽ không còn là giải pháp tạm thời mà trở thành lựa chọn an cư lâu dài của hàng triệu người lao động tại đô thị.