Nhìn vào bức tranh bất động sản nghỉ dưỡng hiện tại, có một nghịch lý đáng suy nghĩ. Du lịch Việt Nam năm 2025 ghi nhận gần 21,2 triệu lượt khách quốc tế, tăng hơn 20% so với năm trước. Theo ghi nhận từ bản tin HTV9 với chủ đề "Du lịch Phú Quốc khởi sắc, căn hộ du lịch thu hút khách", trong 3–4 tháng đầu năm 2026, lượng khách đến Phú Quốc tăng khoảng 20–30% so với cùng kỳ năm trước. Cùng với đó, công suất phòng tại nhiều cơ sở lưu trú đạt mức 60–70% trong các mùa cao điểm và tiếp tục tăng cao hơn vào các dịp cuối tuần, kỳ nghỉ lễ.
Thế nhưng, không phải dự án nào cũng có khả năng chuyển hóa được dòng khách thành dòng tiền cho chủ sở hữu.
Các chuyên gia kỳ cựu đều cho rằng thị trường đang tạo ra "sự sàng lọc mạnh mẽ", khi người mua ngày càng đòi hỏi cao hơn về chất lượng, khả năng khai thác và giá trị thực của tài sản, chứ không còn bị thu hút đơn thuần bởi những cam kết trên giấy.
Điểm sống còn khi đầu tư vào một dự án nghỉ dưỡng là gì?
Đây là câu hỏi dường như luôn thường trực của giới đầu tư hiện nay. Và câu trả lời từ phân tích thực tế cho thấy, nó không đơn thuần nằm ở vị trí hay thiết kế, mà tập trung ở tư duy phát triển và khả năng vận hành.
Nhiều chủ đầu tư mang tư duy bán nhà ở đi làm dự án nghỉ dưỡng, tập trung vào thiết kế, tiến độ và cam kết lợi nhuận để bán hàng, trong khi xem nhẹ khâu vận hành. Khi dự án đi vào hoạt động, công suất thấp, chi phí cao và chất lượng dịch vụ thiếu ổn định khiến dòng tiền không đủ duy trì.
Theo CBRE Việt Nam, căn hộ nghỉ dưỡng tự vận hành tại Phú Quốc có giá bán sơ cấp trung bình khoảng 3,6 tỷ đồng/căn - thấp hơn đáng kể so với mức 4,3 tỷ đồng của dòng sản phẩm có thương hiệu vận hành. Khoảng cách định giá này phản ánh trực tiếp sự chênh lệch về khả năng khai thác: khi thiếu chuẩn vận hành và hệ sinh thái trải nghiệm, công suất phòng thấp và chi phí cao sẽ bào mòn dòng tiền của chủ sở hữu.
Các chuyên gia cho rằng, nhà đầu tư thường bị thu hút bởi tỷ suất cam kết trên giấy, thế nhưng điều thực sự quyết định dòng tiền lại là công suất phòng thực tế, thời gian lưu trú trung bình và khả năng khách hàng chi tiêu tại chỗ. Đó là những yếu tố mà chỉ những dự án có hệ sinh thái trải nghiệm hoàn chỉnh mới tạo được.
Những dự án hình thành được hệ sinh thái trải nghiệm hoàn chỉnh thường có khả năng duy trì dòng tiền ổn định hơn trong dài hạn
Đây chính là lý do tại sao câu hỏi đặt ra với nhà đầu tư không còn là "mua ở đâu", mà là "mô hình nào có thể vận hành và tạo ra dòng tiền bền vững". Và câu trả lời đang chỉ về một hướng rất rõ: những mô hình hình thành được "kinh tế nội khu", nơi khách không chỉ lưu trú mà còn chi tiêu, thì sẽ mang lại hiệu quả vận hành tốt hơn. Thực tế toàn cầu đã kiểm chứng: trong năm 2025, các khách sạn không có thương hiệu vận hành ghi nhận RevPAR giảm 5,4%, trong khi các dự án có thương hiệu quản lý duy trì đà tăng trưởng (Cloudbeds, 2026).
Nhà đầu tư nhanh nhạy với thời cuộc đang chuyển dịch rõ rệt từ việc trông chờ vào tăng trưởng giá do đầu cơ và lướt sóng sang ưu tiên tỷ suất sinh lời từ cho thuê bền vững. Những cam kết lợi nhuận "trên giấy" không còn là yếu tố quyết định, thay vào đó, nhà đầu tư quan tâm nhiều hơn tới công suất khai thác, chi phí vận hành và khả năng tăng giá gắn với phát triển du lịch và hạ tầng địa phương.
Phú Quốc: Khi dòng tiền có một địa chỉ cụ thể
Giữa một thị trường bất động sản nghỉ dưỡng đang đặt ra những yêu cầu khắt khe như vậy, Phú Quốc nổi lên như một trong số ít những điểm đến đang chứng minh rằng lực cầu thực đang hoạt động mạnh.
Theo báo cáo Trending Destinations 2026 (Top điểm đến xu hướng 2026) của Skyscanner, năm 2025, Phú Quốc đón gần 1,9 triệu lượt khách quốc tế, gần gấp đôi so với năm 2024.
Hạ tầng giao thông và chính sách mở cửa quốc tế đang tạo lực đẩy cho chu kỳ tăng trưởng mới của du lịch Phú Quốc
Đáng chú ý hơn, theo STR/CoStar Group, tỷ lệ lấp đầy tháng 1–2/2026 tại Phú Quốc vượt 90% - cao hơn Bali (60%) và Phuket (trên 80%), trở thành điểm đến phục hồi nhanh nhất trong nhóm resort khu vực, so với mức chỉ 50% cùng kỳ năm 2024. Doanh thu trên mỗi phòng cũng tăng từ dưới 50 USD lên khoảng 160–170 USD (Tuổi Trẻ Online, 3/4/2026)
Hạ tầng kết nối tiếp tục được mở rộng: cảng hành khách quốc tế đã đi vào sử dụng, sân bay chuẩn bị mở thêm đường bay từ Singapore, Ấn Độ, Trung Quốc, hướng tới mục tiêu 10 triệu hành khách vào năm 2030. Chính sách miễn thị thực 30 ngày cho tất cả quốc tịch nhập cảnh trực tiếp vào đảo, cùng E-visa 90 ngày áp dụng toàn cầu, tiếp tục mở rộng tệp khách quốc tế có khả năng chi tiêu cao.
Selavia Phú Quốc: Trả lời bài toán thị trường đặt ra
Selavia phát triển theo mô hình đô thị nghỉ dưỡng "Thành phố Bản Sắc Việt", kết hợp lưu trú, trải nghiệm và vận hành dài hạn
Trong bối cảnh đó, Selavia Phú Quốc - Thành phố Bản Sắc Việt do TTC Phú Quốc (đơn vị thành viên Tập đoàn TTC) phát triển là một trong những dự án đáng chú ý tại Nam đảo khi phát triển theo hướng đô thị nghỉ dưỡng có hệ sinh thái trải nghiệm và định hướng vận hành dài hạn.
Điểm khác biệt của Selavia Phú Quốc không chỉ ở mô hình đầu tư all-in-one hay vị trí đắc địa, mà còn tạo hướng đi riêng ở concept "Thành phố Bản Sắc Việt", một định hướng phát triển không thể sao chép, không dễ bị thay thế. Trong một thị trường mà phần lớn các dự án nghỉ dưỡng đang cạnh tranh nhau bằng những mô hình resort quốc tế na ná nhau và ngày càng mất đi sức hút, Selavia Phú Quốc tái hiện và tôn vinh bản sắc văn hóa Việt Nam như một trải nghiệm du lịch toàn diện, tạo ra lý do để khách quay lại, truyền miệng và ở lại lâu hơn. Trong ngành nghỉ dưỡng, thời gian lưu trú dài hơn và tỷ lệ quay lại cao hơn chính là nền tảng trực tiếp của công suất khai thác bền vững.
Dự án được khai thác, vận hành bởi các đơn vị uy tín trong nước và quốc tế như Ascott, CBRE, qua đó tạo nên khác biệt rõ nét về tiêu chuẩn vận hành và trải nghiệm khai thác so với mô hình tự vận hành
Khi hệ sinh thái của dự án tạo ra "kinh tế nội khu" thực sự, dòng tiền của chủ sở hữu được đảm bảo bởi hoạt động vận hành thực tế và lực cầu thực của điểm đến.
Nhiều chuyên gia thực chiến cho rằng thị trường nghỉ dưỡng đang bước vào chu kỳ phát triển mới, nơi tư duy đầu tư chuyển dịch rõ rệt từ kỳ vọng tăng giá sang hiệu quả khai thác thực tế.
Và trong chu kỳ đó, bất động sản nghỉ dưỡng không chỉ là tài sản, mà còn là một cỗ máy tạo dòng tiền. Tín hiệu từ thị trường đang ngày càng rõ: công suất phòng tăng, giao dịch quay lại, BĐS bắt đầu có doanh thu thực. Nhưng cơ hội này không đến đồng đều, lợi thế sẽ thuộc về những dự án có vị trí chiến lược, quy hoạch bài bản, hệ sinh thái trải nghiệm hoàn chỉnh, chủ đầu tư có năng lực triển khai dài hạn... và tất nhiên là có sự tham gia của đơn vị quản lý vận hành uy tín. Lợi nhuận bền vững không đến từ biến động thị trường, mà đến từ giá trị sử dụng thực của một tài sản vận hành hiệu quả, ngay cả khi thị trường chung đang chậm lại.
Bình luận (0)