Bất động sản công nghiệp sẽ bứt phá trong năm 2026

Nhà đầu tư FDI không còn nhìn Việt Nam như điểm đến "giá rẻ" màl à một nền tảng để đặt cược dài hạn vào năng lực sản xuất và chuỗi cung ứng.

Nhiều động lực tăng tốc

Nếu phải chọn một lát cắt để đọc vị thị trường bất động sản công nghiệp năm 2026, đó là sự đổi thay của "điều kiện đủ". Việt Nam vẫn giữ được những lợi thế cạnh tranh truyền thống, nhưng lợi thế ấy đang thay đổi. Trong báo cáo mới nhất mà Savills Việt Nam vừa công bố, ông John Campbell, Trưởng bộ phận Bất động sản công nghiệp Savills Việt Nam, chỉ ra rằng chi phí nhân công sản xuất trung bình năm 2025 khoảng 350 USD/tháng, thấp hơn đáng kể so với Trung Quốc và Thái Lan.

Chi phí điện cho sản xuất ở mức 0,076 USD/kWh, thấp hơn so với 0,112 USD/kWh tại Trung Quốc hay 0,150 USD/kWh tại Philippines. Những con số này vẫn quan trọng, vì chúng tạo nền cho hiệu quả vận hành và giúp doanh nghiệp tính toán lợi nhuận trong bối cảnh cạnh tranh toàn cầu. Nhưng năm 2026 sẽ là thời điểm thị trường chứng kiến một chuyển dịch sâu hơn: nhà đầu tư FDI không còn nhìn Việt Nam như điểm đến "giá rẻ" mà nhìn như một nền tảng để đặt cược dài hạn vào năng lực sản xuất và chuỗi cung ứng.

Bức tranh thị trường nửa cuối năm 2025 cũng tạo bàn đạp trực tiếp cho 2026. Miền Nam ghi nhận tỷ lệ lấp đầy đất khu công nghiệp lên tới 90%, với giá thuê trung bình 191 USD/m²/chu kỳ thuê; phân khúc nhà xưởng xây sẵn đạt tỷ lệ lấp đầy 92%, giá thuê trung bình khoảng 4,4 USD/m²/tháng. Miền Bắc cũng duy trì mức độ khả quan: tỷ lệ lấp đầy đất khu công nghiệp đạt 86%, giá đất trung bình 141 USD/m²/chu kỳ thuê; nhà xưởng xây sẵn ở mức giá thuê trung bình 5,1 USD/m²/tháng. 

Những tỷ lệ lấp đầy cao phản ánh một thực tế: nhu cầu đã vượt khỏi nhịp hồi phục thông thường của chu kỳ, chuyển sang trạng thái "cạnh tranh vị trí", nơi khu công nghiệp nào có kết nối tốt, quỹ đất rõ ràng, thủ tục gọn, hệ sinh thái dịch vụ đầy đủ sẽ có lợi thế thu hút nhà đầu tư chất lượng cao. 

Nhiều khu công nghiệp khởi công cuối năm 2025 là dấu hiệu của một chu kỳ tăng trưởng được "kích hoạt" bằng niềm tin. Ở miền Bắc, Tổng Công ty Phát triển Đô thị Kinh Bắc – CTCP khởi công Khu công nghiệp Phú Bình quy mô 675 ha tại Thái Nguyên, tổng mức đầu tư 11.492 tỷ đồng, định vị thu hút điện tử, công nghệ thông tin, công nghệ cao, ô tô – linh kiện, cơ khí chính xác, vật liệu mới, năng lượng tái tạo và công nghiệp hỗ trợ. Ở phía Nam, VRG khởi công Khu công nghiệp Hiệp Thạnh – giai đoạn 1 tại Tây Ninh quy mô hơn 495 ha, tổng vốn 2.350 tỷ đồng; tại Đồng Nai, KN Holdings khởi động hai dự án hạ tầng khu công nghiệp Bàu Cạn – Tân Hiệp và Xuân Quế – Sông Nhạn, mỗi dự án giai đoạn 1 khoảng 1.000 ha, tổng vốn lần lượt gần 10.500 tỷ đồng và 10.000 tỷ đồng. Khi loạt "đại dự án" đã đặt nền từ cuối 2025, năm 2026 sẽ là thời điểm thị trường bước vào giai đoạn "hấp thụ" và "định giá lại" theo chất lượng.

Chất lượng được chú trọng hơn

Điểm mấu chốt của năm 2026 nằm ở một thay đổi tưởng nhỏ mà tác động lớn: trong chu kỳ tăng trưởng mới, "giá rẻ" không còn là yếu tố duy nhất. Các nhà đầu tư FDI đặt tiêu chuẩn ESG, tính minh bạch pháp lý và hạ tầng xanh lên bàn cân. Điều này buộc bất động sản công nghiệp phải tự nâng cấp. Không gian khu công nghiệp giờ không chỉ là nơi đặt nhà máy; nó là một mắt xích của chiến lược bền vững, quản trị rủi ro và truy xuất trách nhiệm trong chuỗi cung ứng toàn cầu. Vì vậy, lợi thế chi phí của Việt Nam dù vẫn hấp dẫn, đang dần trở thành điều kiện cần, trong khi chất lượng hạ tầng, quy mô đầu tư và khả năng đáp ứng tiêu chuẩn toàn cầu mới là điều kiện đủ để "kéo" những dự án lớn và "giữ" nhà sản xuất lâu dài.

Ông Đinh Minh Tuấn, Giám đốc khu vực miền Nam của Property Guru Việt Nam, cho rằng bất động sản công nghiệp hiện đang trải qua một quá trình "sàng lọc" quyết liệt. Các nhà đầu tư quốc tế, đặc biệt là các doanh nghiệp công nghệ cao, logistics xanh và sản xuất thông minh, ngày càng chú trọng đến các tiêu chí khắt khe về ESG, năng lượng tái tạo và kiểm soát phát thải. Những khu công nghiệp không thể đáp ứng các yêu cầu này sẽ dần bị loại khỏi danh sách lựa chọn, khiến thị trường trở nên ngày càng cạnh tranh hơn.

Đằng sau tăng trưởng xuất khẩu là nhu cầu về quỹ đất ổn định, nhà xưởng chuẩn hóa, hạ tầng điện, nước, viễn thông tin cậy, và năng lực xử lý thủ tục nhanh để bắt kịp thời gian ra thị trường. Khi nhà đầu tư đã muốn đầu tư dài hạn, họ sẽ quan tâm tới sự nhất quán của pháp lý và khả năng vận hành dự án theo chuẩn quốc tế hơn là chỉ hỏi "giá thuê bao nhiêu". Đây là lý do các khu công nghiệp có quy hoạch rõ ràng, hệ thống xử lý môi trường tốt, tiêu chí xanh minh bạch sẽ bước lên mặt bằng cạnh tranh mới trong năm 2026.

Bệ đỡ thứ hai là hạ tầng kết nối. Savills dự báo đến năm 2026, khu kinh tế phía Nam sẽ chứng kiến thay đổi đáng kể khi Vành đai 3 khai trương, cùng sự phát triển nhanh của cao tốc Biên Hòa - Vũng Tàu, qua đó cải thiện kết nối giữa khu công nghiệp, cảng biển và sân bay Long Thành. Hạ tầng không chỉ rút ngắn thời gian vận chuyển; nó định hình lại bản đồ "định giá" bất động sản công nghiệp. Khi logistics rẻ hơn, ổn định hơn, khu công nghiệp sẽ chuyển từ "tài sản đất" thành "tài sản dòng chảy": dòng chảy hàng hóa, lao động, dữ liệu và vốn. Đó là lúc những địa bàn có lợi thế kết nối và quỹ đất bài bản sẽ tạo ra biên độ tăng trưởng mạnh hơn phần còn lại.

Bệ đỡ thứ ba đến từ các ngành công nghiệp thế hệ mới, vốn kéo theo nhu cầu bất động sản công nghiệp có tiêu chuẩn cao. Lĩnh vực trung tâm dữ liệu tại Việt Nam đang tăng tốc, với tổng công suất thiết kế khoảng 524,7 MW vào năm 2025 và dự kiến có thể chạm mốc 950 MW vào năm 2030 theo các kế hoạch và công bố hiện tại. Tương tự, ngành bán dẫn được dự báo đạt quy mô thị trường khoảng 16,5 tỷ USD vào năm 2030 cùng mục tiêu đào tạo 50.000 kỹ sư. Một khi chiến lược bán dẫn đi vào thực chất, nhu cầu về hệ sinh thái công nghiệp hỗ trợ, nhà xưởng chuyên biệt, chuỗi cung ứng vật liệu và logistics chuẩn xác sẽ tăng nhanh, kéo bất động sản công nghiệp ra khỏi mô hình cho thuê truyền thống, tiến tới mô hình cung cấp hạ tầng cho đổi mới, sáng tạo và đầu tư dài hạn. 

Nhiêu chuyên gia cũng cho rằng, năm 2026: bất động sản công nghiệp sẽ bứt phá, nhưng không phải theo kiểu bùng nổ dựa trên lợi thế giá rẻ, mà theo kiểu tăng trưởng có chất lượng dựa trên cấu trúc. Những nơi chỉ cạnh tranh bằng giá sẽ gặp trần giới hạn. Những nơi nâng cấp hạ tầng xanh, minh bạch pháp lý, chuẩn ESG và đầu tư bài bản vào hệ sinh thái dịch vụ sẽ bước vào vùng tăng trưởng mới.