Bất động sản trở lại với nhu cầu thật

Hết thời đầu cơ lướt sóng

Quý I/2026 có thể xem là thời điểm thị trường bất động sản bộc lộ rõ nhất quá trình tự điều chỉnh sau một giai đoạn tăng nóng kéo dài. Dữ liệu từ PropertyGuru Việt Nam cho thấy tại Hà Nội, giá rao bán đất nền đã giảm khoảng 4% so với cuối năm 2025, còn tại khu vực TP Hồ Chí Minh cũ, giá nhà riêng giảm khoảng 2%. Những con số này cho thấy áp lực đang dồn lên các sản phẩm mang nặng tính đầu cơ, lượt sóng của các nhà đầu tư phụ thuộc quá nhiều vào vốn vay. Nhưng ở chiều ngược lại, thị trường không hề suy yếu, mà đang sàng lọc để trở về giá trị thật. 

Bằng chứng rõ nhất là dòng tiền và sự quan tâm vẫn tập trung vào các sản phẩm phục vụ an cư. Ngay sau Tết, lượng tìm kiếm chung cư tại Hà Nội tăng khoảng 50%, trong khi nhu cầu đối với nhà riêng tại khu vực TP Hồ Chí Minh cũ tăng 36%. Điều đó cho thấy tâm lý người mua đã thay đổi: thận trọng hơn, tính toán kỹ hơn, nhưng không rút lui; họ chỉ rời bỏ những kỳ vọng lướt sóng ngắn hạn để hướng về nhu cầu ở thực.

Ôngg Bạch Dương, Tổng Giám đốc PropertyGuru Việt Nam, cho biết, dữ liệu 10 năm của công ty cho thấy bất động sản là kênh tích lũy giá trị bền vững, ít bị chi phối bởi các cú sốc ngắn hạn hơn so với vàng hay chứng khoán; giá trị của bất động sản đến từ nhu cầu ở thực luôn tồn tại, cùng với sự cải thiện của hạ tầng và quá trình đô thị hóa kéo dài. Cụ thể khi lãi suất cao và biến động địa chính trị đóng vai trò "thanh lọc", thị trường lại càng có cơ hội loại bỏ những lớp tăng giá thiếu nền tảng để trở nên lành mạnh hơn.

Neo giá theo nhu cầu

Sự trở lại của nhu cầu ở thực không đồng nghĩa mặt bằng giá sẽ giảm mạnh. Ngược lại, tại TP Hồ Chí Minh, giá căn hộ vẫn tiếp tục đi lên. Theo Knight Frank, giá chào bán sơ cấp căn hộ tại TP Hồ Chí Minh sau mở rộng đạt trung bình hơn 97 triệu đồng mỗi m2, riêng khu trung tâm là 107 triệu đồng mỗi m2, tăng 3,2% so với quý trước và 11,8% so với cùng kỳ năm trước. Dữ liệu từ PropertyGuru Việt Nam cũng cho thấy giá chung cư TP Hồ Chí Minh tăng khoảng 1,5% theo quý và gần 10% theo năm, trung bình đạt 69 triệu đồng mỗi m2, trong khi nhu cầu tìm mua tăng 36%.

Điều này phản ánh một thực tế quan trọng là nhu cầu ở thật đang phải thích nghi với một thị trường mà nguồn cung mới ngày càng nghiêng về phân khúc cao cấp. Báo cáo của DKRA Consulting ghi nhận giá chào bán sơ cấp căn hộ tại TP Hồ Chí Minh nhích thêm 3% trong hai tháng đầu năm, trung bình trên 100 triệu đồng mỗi m2 ở khu trung tâm và trên 55 triệu đồng mỗi m2 tại các khu vực vừa hợp nhất. Toàn thị trường có hơn 4.000 căn hộ mở bán mới, tăng 32% so với cùng kỳ, nhưng riêng khu vực TP Hồ Chí Minh cũ chỉ có khoảng 820 căn, gần 90% thuộc phân khúc cao cấp và hạng sang. Khi nguồn cung vừa túi tiền ngày càng khan hiếm, giá khó có cơ sở để giảm như kỳ vọng

Ông Alex Crane, Tổng giám đốc Knight Frank Việt Nam, cho rằng đà tăng giá căn hộ tại TP Hồ Chí Minh không chỉ mang tính chu kỳ mà còn phản ánh sự dịch chuyển cấu trúc của thị trường: quỹ đất nội đô hạn chế, chi phí phát triển dự án gia tăng, khiến nguồn cung mới buộc phải định vị ở phân khúc cao cấp để bảo đảm biên lợi nhuận.

Đồng quan điểm này, ông Võ Huỳnh Tuấn Kiệt, Giám đốc thị trường CBRE Việt Nam, nhận định trong kịch bản lãi suất dần hạ nhiệt nhưng vẫn ở mức cao, thị trường có thể bước vào giai đoạn tăng trưởng chậm mà ổn định hơn, với biên độ tăng giá căn hộ khoảng 3-8%. Đáng chú ý hơn, theo ông Kiệt, chỉ những dự án có pháp lý hoàn chỉnh, gắn với hạ tầng và đáp ứng nhu cầu ở thực mới giữ được thanh khoản; ngược lại, sản phẩm đầu cơ có nguy cơ trở thành "tài sản chết".

Nhiều chuyên gia cũng cho rằng, diễn biến mới nhất của thị trường quý I/2026 không phải là giá tăng hay giảm, mà là sự dịch chuyển về bản chất. Sau nhiều đợt sóng ngắn hạn, bất động sản đang trở lại đáp ứng nhu cầu ở thực, tập trung vào phân khúc có tính thanh khoản cao và còn dư địa tăng giá. Ở những phân khúc như đất nền, nhà phố mà nhà đầy tư "sống" bằng bằng kỳ vọng đầu cơ, sẽ bị đào thải. Đây không chỉ là một nhịp điều chỉnh, mà là bước chuyển cần thiết để thị trường phát triển bền vững hơn.