Định danh bất động sản: Chống đầu cơ, ngăn trục lợi

Minh bạch hóa dữ liệu thị trường

Từ ngày 1/3/2026, hệ thống cơ sở dữ liệu quốc gia về nhà ở và thị trường bất động sản chính thức triển khai cơ chế cấp mã định danh điện tử cho từng bất động sản. Theo quy định của Chính phủ, mỗi bất động sản, bao gồm nhà ở, căn hộ chung cư hoặc sản phẩm bất động sản trong dự án, sẽ được gắn một mã định danh riêng để phục vụ công tác quản lý, thống kê và theo dõi giao dịch.

Mã định danh này được tạo tự động trên hệ thống dữ liệu do Bộ Xây dựng quản lý, bao gồm chuỗi ký tự số và chữ phản ánh các thông tin cơ bản của tài sản như loại hình nhà ở, vị trí, diện tích, tình trạng pháp lý và các dữ liệu liên quan. Việc xây dựng cơ sở dữ liệu thống nhất giúp cơ quan quản lý có thể theo dõi toàn bộ vòng đời của bất động sản từ khi hình thành, giao dịch cho đến quá trình sử dụng.

Trong nhiều năm qua, một trong những hạn chế của thị trường bất động sản Việt Nam là thiếu hệ thống dữ liệu đồng bộ và minh bạch. Không ít giao dịch được thực hiện dựa trên thông tin không đầy đủ hoặc chưa được kiểm chứng, khiến người mua nhà gặp nhiều rủi ro.

Theo ông Nguyễn Văn Đính, Chủ tịch Hội Môi giới Bất động sản Việt Nam (VARS), việc xây dựng hệ thống dữ liệu thị trường và cấp mã định danh cho từng bất động sản sẽ giúp thị trường minh bạch hơn. Khi thông tin về dự án và giao dịch được quản lý tập trung, nhà đầu tư và người mua nhà có thể tiếp cận dữ liệu chính xác hơn để đưa ra quyết định.

Song song với việc định danh bất động sản, hệ thống dữ liệu thị trường cũng quản lý mã định danh đối với chứng chỉ hành nghề môi giới bất động sản. Theo đó, mỗi chứng chỉ hành nghề được gắn với mã nhận diện trong hệ thống dữ liệu, giúp cơ quan quản lý theo dõi hoạt động của lực lượng môi giới và nâng cao trách nhiệm nghề nghiệp.

Theo các chuyên gia, việc quản lý dữ liệu chứng chỉ môi giới là cần thiết trong bối cảnh lực lượng môi giới bất động sản tại Việt Nam phát triển nhanh nhưng chưa đồng đều về chất lượng. Trong thời gian qua, tình trạng môi giới tự phát, thiếu chứng chỉ hoặc cung cấp thông tin thiếu chính xác đã gây không ít hệ lụy cho thị trường.

Việc đưa thông tin về chứng chỉ hành nghề môi giới vào hệ thống dữ liệu quốc gia được kỳ vọng sẽ góp phần nâng cao tính chuyên nghiệp của nghề môi giới, đồng thời giúp cơ quan quản lý dễ dàng kiểm soát hoạt động giao dịch trên thị trường.

Trao đổi với phóng viên Thời báo VTV, ông Trần Đình Trọng - Giám đốc Công ty Cổ phần Đầu tư Tập Đoàn BĐS An Phát cho rằng, dưới góc nhìn của một người làm nghề lâu năm, định danh bất động sản là nền móng để xây dựng "lý lịch số" cho từng tài sản, từ vị trí, diện tích, pháp lý đến lịch sử giao dịch.

"Việc định danh bất động sản không chỉ là một bước tiến về quản lý Nhà nước, mà còn mở ra một cơ hội rất lớn cho thị trường, đặc biệt là đối với những dự án được triển khai bài bản, đầy đủ pháp lý và làm thật bằng giá trị thật. Bên cạnh đó, khi bất động sản có mã định danh điện tử riêng, toàn bộ thông tin về pháp lý, quy hoạch, chủ đầu tư, tiến độ… được chuẩn hóa và minh bạch hóa, nhà đầu tư sẽ không còn phải "mò mẫm" giữa một rừng thông tin nhiễu loạn. Thay vào đó, họ có thể tiếp cận trực tiếp những dự án rõ ràng, đủ điều kiện và đáng để xuống tiền. Đây chính là bước sàng lọc tự nhiên của thị trường" - ông Trần Đình Trọng nhận định.

Hạn chế đầu cơ và những cơn sốt giá ảo

Không chỉ hướng tới mục tiêu minh bạch thông tin, việc định danh bất động sản còn được kỳ vọng góp phần hạn chế đầu cơ và tình trạng "thổi giá" trên thị trường.

Trong nhiều năm qua, thị trường bất động sản Việt Nam đã nhiều lần xuất hiện các đợt "sốt đất" cục bộ tại một số địa phương. Giá đất có thể tăng nhanh trong thời gian ngắn do thông tin quy hoạch chưa được xác thực hoặc do các hoạt động đầu cơ dựa trên tâm lý đám đông.

Theo các chuyên gia, một trong những nguyên nhân của tình trạng này là do thông tin thị trường chưa được công khai đầy đủ. Khi dữ liệu về dự án, quy hoạch hoặc giá giao dịch thực tế không được cập nhật minh bạch, thị trường dễ bị tác động bởi tin đồn hoặc những thông tin chưa được kiểm chứng.

Nhiều chuyên gia kinh tế cho rằng, việc xây dựng cơ sở dữ liệu thống nhất về bất động sản là điều cần thiết để thị trường vận hành minh bạch hơn. Khi dữ liệu giao dịch được cập nhật đầy đủ, cơ quan quản lý có thể theo dõi diễn biến thị trường và kịp thời phát hiện những biến động bất thường.

Dưới góc độ thị trường, việc minh bạch hóa thông tin cũng có thể làm giảm bớt các hoạt động đầu cơ ngắn hạn. Khi thông tin về pháp lý dự án, giá giao dịch và tình trạng tài sản được công bố rõ ràng, khả năng thao túng thông tin để tạo "sóng giá" sẽ bị hạn chế.

Ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản TP Hồ Chí Minh (HoREA), cho rằng, việc xây dựng hệ thống dữ liệu thị trường bất động sản là điều kiện quan trọng để thị trường phát triển bền vững. Khi dữ liệu thị trường rõ ràng, các quyết định đầu tư sẽ dựa nhiều hơn vào giá trị thực của tài sản thay vì những kỳ vọng mang tính đầu cơ.

Tuy vậy, nhiều chuyên gia cũng cho rằng, cơ chế định danh bất động sản không phải là giải pháp có thể ngay lập tức chấm dứt tình trạng đầu cơ. Thị trường bất động sản chịu tác động của nhiều yếu tố như quy hoạch, hạ tầng, tín dụng và tâm lý đầu tư. Vì vậy, cơ chế định danh cần được triển khai đồng bộ với các chính sách quản lý khác để phát huy hiệu quả.

Như vậy có thể thấy, việc xây dựng cơ sở dữ liệu thị trường bất động sản được xem là nền tảng quan trọng để thị trường vận hành minh bạch và chuyên nghiệp hơn. Khi mỗi bất động sản đều có mã định danh rõ ràng và các giao dịch được ghi nhận trong hệ thống dữ liệu thống nhất, những khoảng "mù thông tin" của thị trường sẽ từng bước được thu hẹp.

Điều này không chỉ giúp cơ quan quản lý có thêm công cụ theo dõi và điều tiết thị trường mà còn góp phần bảo vệ quyền lợi của người mua nhà - nhóm đối tượng thường chịu nhiều rủi ro khi thông tin thị trường thiếu minh bạch. Chính vì vậy, định danh bất động sản sẽ không đơn thuần là một giải pháp kỹ thuật mà còn là bước đi trong quá trình hoàn thiện thể chế và xây dựng một thị trường bất động sản phát triển lành mạnh, ổn định và bền vững hơn trong tương lai.

=> Trong bối cảnh thị trường bất động sản đang từng bước phục hồi sau giai đoạn khó khăn, việc triển khai cơ chế định danh bất động sản và quản lý dữ liệu môi giới được kỳ vọng sẽ tạo ra bước chuyển quan trọng trong cách thức vận hành của thị trường bất động sản phát triển minh bạch hơn, chuyên nghiệp hơn và hạn chế những hành vi đầu cơ, trục lợi từng gây nhiều hệ lụy trong thời gian qua.