EU siết cho thuê ngắn hạn để giữ nguồn cung nhà ở

EU siết cho thuê nhà ngắn hạn

Thay vì đặt phòng khách sạn, du khách châu Âu ngày càng chuộng các căn hộ cho thuê ngắn hạn như Airbnb - rộng rãi, linh hoạt và đôi khi tiết kiệm hơn, nhất là với gia đình hay nhóm bạn.

Cùng một căn hộ, nhưng cho khách du lịch thuê theo ngày có thể mang lại nguồn thu cao hơn đáng kể so với cho thuê dài hạn. Chẳng hạn như ở Barcelona (Tây Ban Nha), theo số liệu của AirDNA, một công ty dữ liệu phân tích bất động sản cho thuê ngắn hạn, 1 căn hộ 50 m2 dùng để cho khách du lịch thuê ngắn hạn có thể mang lại doanh thu khoảng hơn 4.000 USD/tháng. Nhưng nếu cho khách thuê dài hạn thì mức thu nhập kém hơn rất nhiều, chỉ còn được hơn 1.100 USD/tháng, tức giảm hơn 3 lần.

Khoản chênh lệch hấp dẫn này đang tạo ra một hệ lụy trên thị trường bất động sản châu Âu. Nhà ở dành cho người dân ngày càng bị thu hút vào thị trường du lịch. Người dân ở chính thành phố của mình không có đủ nhà để ở, hoặc là phải đi xa hơn ra ngoại thành, hoặc là chấp nhận trả giá cao hơn. Chính vì lẽ đó, châu Âu đang thúc đẩy việc siết chặt dịch vụ cho thuê ngắn hạn nhằm hạn chế tác động tới thị trường nhà ở.

Barcelona là một trong những thành phố du lịch đông khách nhất châu Âu. Mỗi ngày, hàng nghìn du khách tập trung quanh những biểu tượng nổi tiếng của thành phố. Nhưng ngay phía sau những dòng khách ấy là một cuộc tranh luận ngày càng gay gắt: Thành phố này còn bao nhiêu nhà cho chính những người đang sống ở đây? Khi việc tìm một căn hộ với mức giá có thể chi trả ngày càng khó, các căn nhà cho khách du lịch thuê ngắn ngày trở thành tâm điểm của tranh cãi.

Bà Maria Angels Gran - Cư dân Barcelona, 72 tuổi, cho hay: "Người dân địa phương đang không có đủ nhà ở. Điều cần làm lúc này là loại bỏ các căn hộ phục vụ khách du lịch và dành chúng cho những người sống tại đây".

Barcelona đã quyết định từ năm 2028 sẽ không tiếp tục gia hạn giấy phép đối với khoảng 10.000 căn hộ du lịch. Chính quyền thành phố cho rằng tại những khu vực chịu áp lực nhà ở đặc biệt, nhu cầu nhà ở của cư dân cần được ưu tiên hơn việc sử dụng căn hộ cho mục đích du lịch. Nhưng đây không chỉ là câu chuyện của Barcelona.

Chị Eirini Syntihaki - người thuê nhà tại Athens, 28 tuổi, cho hay: "Một người kiếm 700 euro mỗi tháng không thể sống trong một căn nhà mà tiền thuê cũng là 700 euro".

Cho thuê ngắn hạn không phải nguyên nhân duy nhất khiến nhà ở tại châu Âu trở nên đắt đỏ. Nhưng tại những thành phố vốn đã thiếu nguồn cung, việc nhiều căn hộ chuyển từ thuê dài hạn sang phục vụ khách lưu trú vài ngày đang làm áp lực về nhà ở thêm gia tăng.

Ông Dan Jorgensen - Ủy viên châu Âu phụ trách Năng lượng và Nhà ở, cho biết: "Cho thuê ngắn hạn đang là một vấn đề lớn, không chỉ tại Barcelona mà trên toàn Liên minh. Tại nhiều thành phố, hoạt động này đang đẩy giá bất động sản lên, khiến người dân mất dần cơ hội tiếp cận nhà ở và làm gia tăng tình trạng quá tải du lịch".

Đây cũng là lý do Ủy ban châu Âu đang chuẩn bị một đề xuất pháp lý mới. Đề xuất về cho thuê ngắn hạn sẽ dựa trên việc xác định những khu vực chịu áp lực nhà ở. Tại đó, chính quyền có thể sử dụng những công cụ khác nhau để xử lý vấn đề.

EU sẽ không buộc các thành phố phải áp dụng một biện pháp cụ thể; quyết định vẫn thuộc về chính quyền địa phương. Mục tiêu không phải loại bỏ mô hình cho thuê ngắn hạn, mà là ngăn việc khai thác nhà ở cho du lịch làm thu hẹp quá mức nguồn nhà dành cho cư dân.

Nhà ở tại châu Âu giờ không chỉ là câu chuyện xây thêm bao nhiêu căn, mà còn là những căn nhà hiện có sẽ được sử dụng cho ai. Với hướng đi mới, EU muốn trao thêm quyền cho các địa phương đang thiếu nhà để tự lựa chọn cách cân bằng giữa nhu cầu của cư dân và khách du lịch.

Thách thức trong việc siết cho thuê nhà ngắn hạn

Có thể thấy EU đang hướng tới trao thêm quyền cho các thành phố kiểm soát cho thuê ngắn hạn. Nhưng liệu việc siết các nền tảng cho thuê như Airbnb có thực sự đưa nhà trở lại thị trường thuê dài hạn. Và làm sao để chính sách nhắm đúng vào hoạt động kinh doanh quy mô lớn, mà không ảnh hưởng quá mức tới các hộ gia đình nhỏ lẻ?

Khi không còn được cho khách du lịch thuê ngắn ngày, một số chủ nhà có thể chuyển sang cho thuê trung hạn, bán căn hộ hoặc thậm chí để trống nếu họ thấy thuê dài hạn kém hấp dẫn. Vì vậy, hiệu quả của chính sách không chỉ phụ thuộc vào việc hạn chế Airbnb, mà còn phụ thuộc vào việc thị trường thuê dài hạn có đủ hấp dẫn hay không, thủ tục có đơn giản, quyền của chủ nhà và người thuê có cân bằng, thuế có phù hợp và việc thực thi có đủ chặt chẽ hay không.

Nói cách khác, muốn đưa nhà trở lại cho cư dân thì không chỉ cần "đóng một cánh cửa" của thị trường du lịch, mà còn phải "mở một cánh cửa" đủ hấp dẫn cho thị trường thuê dài hạn.

Một trong những thách thức lớn nhất là phải phân biệt đúng đối tượng. Một người chỉ thỉnh thoảng cho thuê chính căn nhà của mình vài tuần mỗi năm rất khác với một nhà đầu tư vận hành hàng chục căn hộ như một khách sạn phân tán trong khu dân cư.

Nếu áp một quy định giống nhau cho cả hai nhóm, chính sách có thể gây thiệt cho các hộ gia đình nhỏ nhưng lại không xử lý được phần thị trường đang làm giảm nguồn cung nhà ở. Vì vậy, xu hướng hiện nay là quản lý dựa trên quy mô, tần suất và địa bàn: Càng mang tính kinh doanh chuyên nghiệp, càng hoạt động tại khu vực thiếu nhà thì mức độ kiểm soát càng cao.

Các quy định mới mà EU đang xây dựng không cấm Airbnb trên toàn châu Âu, mà cho phép các thành phố "đánh trúng" những nơi Airbnb thực sự làm trầm trọng thêm tình trạng thiếu nhà ở. Mục tiêu cuối cùng là tìm một điểm cân bằng để những ngôi nhà vừa có thể đón du khách, vừa không đánh mất chức năng quan trọng nhất là nơi để người dân sinh sống.