Khoảng 60% giao dịch bất động sản mang tính chất "giữ tiền"

Nhà đầu tư "tay ngang" hết thời

Phát biểu tại Hội thảo "Động lực tăng trưởng kinh tế 2 chữ số và Cơ hội đầu tư năm 2026”, ông Nguyễn Quốc Hiệp, Chủ tịch HĐQT GP Invest đánh giá, thị trường bất động sản thường có một quy luật chu kỳ 10 năm. Theo đó, cứ sau khoảng một thập kỷ, thị trường lại trải qua một đợt khủng hoảng. Gần nhất là đợt suy thoái năm 2012. Đến năm 2022, thị trường tiếp tục chịu "cú sốc kép" khi đại dịch Covid-19 bùng phát đúng thời điểm chu kỳ suy thoái lặp lại, khiến bất động sản rơi vào giai đoạn trầm lắng kéo dài.

Tuy nhiên, bước sang cuối năm 2024, những tín hiệu đảo chiều quan trọng đã bắt đầu xuất hiện. Sang năm 2025 đã đánh dấu sự chuyển động rõ nét. Theo số liệu 9 tháng đầu năm, tổng nguồn cung ra thị trường đạt khoảng 86.000 sản phẩm; trong đó, đất nền và nhà ở riêng lẻ chiếm 32.000 sản phẩm, còn phân khúc căn hộ chung cư đạt trên 50.000 căn.

Bên cạnh yếu tố chu kỳ, theo ông Hiệp cần xét đến tâm lý đầu tư đặc trưng của người Việt, vốn xoay quanh bốn kênh chính: Vàng, chứng khoán, bất động sản và tiết kiệm. Trong bối cảnh lãi suất huy động đầu năm 2025 duy trì ở mức thấp, dòng tiền tìm kiếm kênh trú ẩn chống lạm phát gần như chỉ còn ba lựa chọn: Vàng, chứng khoán và bất động sản.

Hệ quả là cùng với sự tăng trưởng nóng của vàng và chứng khoán, giá bất động sản cũng leo thang đáng kể – một đặc điểm nổi bật của thị trường năm 2025. Mức giá tăng từ 15% đến 20%, trong khi tốc độ tăng thu nhập của người dân không thể bắt kịp. Sự lệch pha này trở thành rào cản lớn đối với khả năng hấp thụ của thị trường, đặc biệt là với nhóm khách hàng có nhu cầu ở thực.

“Theo đánh giá của chúng tôi, hiện nay khoảng 60% giao dịch bất động sản mang tính chất "giữ tiền", coi đây là kênh trú ẩn an toàn của dòng vốn thay vì phục vụ nhu cầu ở thực thuần túy”, ông Nguyễn Quốc Hiệp cho biết.

Dự báo về thị trường bất động sản 2026, ông Hiệp cho rằng thị trường sẽ giải quyết được một phần bài toán chênh lệch cung - cầu khi cuối năm 2025, hơn 700 dự án nhà ở xã hội đã được thông qua. Qua đó bổ sung nguồn cung lớn theo chỉ tiêu 1 triệu căn nhà ở xã hội đến năm 2030. Điều này sẽ góp phần điều chỉnh giảm giá nhà ở tại phân khúc thấp. Cùng với đó việc Quốc hội thông qua Nghị quyết 171, cho phép chuyển đổi mục đích sử dụng đất khác sang làm nhà ở thương mại, cũng sẽ tạo ra nguồn cung đáng kể…

Ngoài ra theo ông Hiệp, năm 2026 sẽ chứng kiến sự sàng lọc mạnh mẽ của thị trường.

"Nếu 10 năm trước, chúng ta thấy rất nhiều nhà đầu tư "tay ngang" từ ngành xây dựng lấn sân sang bất động sản, thì nay, những đơn vị còn trụ lại đều là các chủ đầu tư có tầm nhìn và giàu kinh nghiệm. Thực tế giai đoạn 2023–2024 đã chứng kiến nhiều thương hiệu lớn gặp rủi ro pháp lý nặng nề do đầu tư dàn trải, quá sức.

Vì vậy, thị trường năm 2026 sẽ mang tính chọn lọc rất cao. Hơn nữa, khách hàng ngày càng thông minh và thị trường ngày càng khó tính, đòi hỏi các doanh nghiệp phải sẵn sàng cho một cuộc cạnh tranh quyết liệt hơn”, ông Hiệp dự báo.

Gần 500 tấn vàng đang nằm trong dân

Liên quan đến kênh đầu tư “nóng” khác là vàng, phát biểu tại sự kiện, ông Đinh Ngọc Dũng, Chủ tịch kiêm CEO Bảo Tín Capital nhận định đây là tài sản mang tính quốc tế nên giá trong nước về cơ bản vận động đồng pha thế giới. Tuy nhiên, thị trường vàng Việt Nam chưa liên thông hoàn toàn với quốc tế, vì vậy chênh lệch giá vàng trong nước và thế giới vẫn ở mức cao, chủ yếu do yếu tố cung - cầu.

"Hình ảnh người dân xếp hàng tại các nhà vàng mỗi sáng đã phản ánh nhu cầu đầu tư và tích lũy rất lớn, trong khi nguồn cung vàng trong nước còn hạn chế".

Theo ông Dũng, Nghị định 232 được kỳ vọng tháo gỡ một phần khi từng bước phá bỏ thế độc quyền vàng miếng, tạo điều kiện cho các doanh nghiệp và ngân hàng đủ điều kiện được nhập khẩu vàng nguyên liệu, sản xuất và cung ứng vàng miếng.

Cùng với đó, Chính phủ đã có chỉ đạo về việc thành lập sàn giao dịch vàng quốc gia trong năm 2026, việc này kỳ vọng sẽ tạo cơ chế giao dịch minh bạch, công khai và giá hình thành theo cung cầu thực. Khi nguồn cung dồi dào hơn, bài toán tiếp theo là thu hẹp chênh lệch giữa giá vàng trong nước và quốc tế.

Ông Dũng hình dung lộ trình sẽ có ba giai đoạn. Trước hết là ưu tiên giao dịch vàng vật chất, vàng nguyên liệu với nhóm tổ chức đủ điều kiện; sau đó mở rộng cho người dân.

Và xa hơn phát triển các sản phẩm như chứng chỉ vàng, quỹ vàng và công cụ phái sinh với mục tiêu quan trọng của sàn vàng là huy động nguồn vàng trong dân.

“Theo đánh giá, lượng vàng trong dân có thể lên tới 500 tấn, quy đổi tương đương khoảng 2 triệu tỉ đồng, khoảng 80 tỉ USD”, ông Dũng nói và khẳng định đây là nguồn lực rất lớn đang nằm rải rác trong xã hội.

Ông Dũng cũng cho hay, khi đi vào hoạt động, sàn vàng sẽ vận hành tương tự thị trường chứng khoán. Giao dịch công khai, minh bạch, với mức giá được thiết lập dựa trên cung - cầu thực tế. Nhờ đó, chênh lệch giá vàng trong nước và quốc tế sẽ dần thu hẹp, tiến tới xóa bỏ hoàn toàn trong giai đoạn tiếp theo.

Theo ông Dũng nếu được huy động hiệu quả, nguồn vàng trong dân có thể trở thành nguồn vốn quan trọng cho đầu tư và phát triển kinh tế. Điều này cũng mở ra kỳ vọng về một chu kỳ tăng trưởng đầy hấp dẫn cho các nhà đầu tư trong thời gian tới.