Luật Đất đai sửa đổi được ban hành đã có nhiều tác động. Đầu tháng 2 vừa qua, Nghị định số 12/2024 hướng dẫn thi hành Luật Đất đai đã được ban hành. Tuy nhiên, theo đánh giá từ các chuyên gia, hiệp hội, một số quy định còn tồn tại các điểm bất cập, đặc biệt là chưa tính đúng, tính đủ các khoản chi phí và lợi nhuận của toàn bộ dự án cho nhà đầu tư, gây khó khăn cho việc thực hiện dự án, có nguy cơ làm tăng giá nhà. Hiện Bộ Tài nguyên và Môi trường đang lấy ý kiến về dự thảo Nghị định quy định về giá đất. Các doanh nghiệp kỳ vọng, các điểm nghẽn trong quy định hiện hành sẽ được tháo gỡ.
Phương pháp thặng dư trong định giá đất được hiểu là lấy tổng doanh thu phát triển (ước tính) trừ đi tổng chi phí phát triển (ước tính) của thửa đất, khu đất. Tuy nhiên, theo phân tích từ các chuyên gia, Nghị định 12 đang tính thiếu 2 loại chi phí quan trọng mà nhà đầu tư phải bỏ ra. Đó là chi phí sử dụng đất và chi phí vốn. Điều này có thể khiến doanh nghiệp bị thiệt hại.
TS. Vũ Đình Ánh - Chuyên gia Kinh tế cho biết: "Chúng ta không đưa chi phí sử dụng đất, chi phí vốn rõ ràng chưa phù hợp với bản chất của phương pháp thặng dư. Cần đưa vào các chi phí của nhà đầu tư vào trong tính toán thì chúng ta mới tính được đúng thặng dư. Trên cơ sở đó chúng ta mới xác định được đúng giá đất, giúp chúng ta định giá đất chính xác, minh bạch, phù hợp hơn trong thực tiễn".
Đồng tình với quan điểm trên, đại diện Hiệp hội Bất động sản Việt Nam cho rằng, nếu phương pháp định giá đất chưa chuẩn xác, sẽ ảnh hưởng rất lớn để việc xây dựng các dự án, làm hạn chế nguồn cung ra thị trường. Theo báo cáo mới đây từ Bộ Xây dựng, trong quý 1, chỉ có 19 dự án nhà ở thương mại mới được cấp phép. Khan hiếm nguồn cung là một trong những nguyên nhân đẩy giá bán nhà đất, chung cư tăng cao.
Ông Nguyễn Văn Đính - Phó Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản Việt Nam thông tin: "Chúng ta cần phải xem xét, vì hoạt động đầu tư của các nhà phát triển, các chủ đầu tư rất nhiều công đoạn, công đoạn nào cũng vất vả, công phu, đất đai, chi phí đất là những cái rất quan trọng. Chúng tôi cho rằng không thể bỏ ra ngoài trong vấn đề tính chi phí cho các dự án. Họ sẽ bù đắp ở đâu? Đồng thời sẽ làm giá của bất động sản tăng lên".
Hiện các doanh nghiệp đang chờ đợi dự thảo Nghị định quy định về giá đất sẽ khắc phục những điểm hạn chế của Nghị định 12. Tuy nhiên, theo ý kiến, soi chiếu vào dự thảo, phương án tính chi phí và tính lợi nhuận vẫn theo khuôn mẫu của Nghị định 12. Bởi vậy, các doanh nghiệp, hiệp hội đề xuất, những điểm chưa hợp lý cần được sửa đổi kịp thời để tháo gỡ vướng mắc cho các dự án cũ, đẩy nhanh tiến độ dự án mới, tăng nguồn cung cho thị trường.
* Mời quý độc giả theo dõi các chương trình đã phát sóng của Đài Truyền hình Việt Nam trên TV Online và VTVGo!