Thực trạng và bất cập
Thống kê từ Hiệp hội bất động sản TP Hồ Chí Minh về tỉ lệ dự án nhà ở thương mại phát triển trên các loại đất có những con số đáng chú ý. Cụ thể, tỉ lệ dự án thực hiện trên 100% đất ở chỉ chiếm 1%. Các dự án phát triển trên đất hỗn hợp gồm đất ở và các loại đất khác chiếm số lượng lớn nhất, khoảng 94%. Các dự án nhà ở phát triển trên đất nông nghiệp thuần túy, hay đất phi nông nghiệp nhưng không phải đất ở chiếm tỉ lệ khoảng 5%.
Mặc dù chiếm tỉ lệ 5% nhưng các dự án phát triển trên đất nông nghiệp thuần túy hay đất phi nông nghiệp đều có quy mô rất lớn, được phát triển chuẩn chỉnh bài bản, như tại TP Hồ Chí Minh có khu đô thị Phú Mỹ Hưng có diện tích thực hiện giai đoạn 1 là hơn 400ha.
Từ thực trạng này, đại diện Hiệp hội bất động sản TP Hồ Chí Minh cho rằng cần xem xét sửa đổi quy định tại dự thảo sửa đổi luật đất đai theo hướng mở rộng các loại đất để thực hiện dự án nhà ở thương mại.
Ngoài ra, hiệp hội cũng đề nghị bổ sung quy định xử lý chuyển tiếp trường hợp tổ chức kinh tế đang có quyền sử dụng đất khác không phải là đất ở để thực hiện dự án.
Đại lộ Võ Nguyên Giáp, tuyến đường huyết mạch chạy qua thành phố Thủ Đức - theo định hướng là đô thị thông minh, tương tác cao, sáng tạo ở phía Đông Thành phố Hồ Chí Minh. Ảnh: Hồng Đạt - TTXVN
Ông Lê Hoàng Châu - Chủ tịch Hiệp hội bất động sản TP. Hồ Chí Minh – cho biết: "Tại TP Hồ Chí Minh hầu như không có diện tích đất ở nào quá 5.000 m2. Điểm b khoản 1 điều 127 dự thảo Luật đất đai hiện nay chỉ cho nhận chuyển nhượng duy nhất có đất ở thì mới được làm dự án nhà ở thương mại thì chúng ta chỉ làm được những dự án nhà ở nhỏ, không thể làm được những khu đô thị hoặc các dự án khu dân cư có quy mô lớn".
Cần kiểm soát hoạt động chuyển nhượng
Theo các chuyên gia, điểm tích cực của quy định tại dự thảo là sẽ chấm dứt tình trạng một số doanh nghiệp tư nhân mua gom, thâu tóm đất đai để trục lợi.
Tuy nhiên, trong tương lai gần, Nhà nước không thể đáp ứng được hết nhu cầu về đất của các doanh nghiệp thông qua hình thức giao, cho thuê đất. Do đó, nên để cho các nhà đầu tư tự thỏa thuận với người dân để có được quyền sử dụng đất, không chỉ đất ở mà cả những loại đất khác để thực hiện dự án.
Vấn để là Nhà nước cần có giải pháp để kiểm soát hoạt động chuyển nhượng này thông qua các công cụ như quy hoạch, tính tiền sử dụng đất.
TS. Dương Kim Thế Nguyên - Trưởng Khoa Luật, Trường Kinh tế, Luật và Quản lý Nhà nước – UEH – cho biết: "Ví dụ nhà đầu tư chuyển nhượng đất nông nghiệp để thực hiện dự án thì trước hết phải có quy hoạch về dự án đó. Trên cơ sở đó, họ mới nhận chuyển nhượng. Khi đó, họ sẽ chuyển mục đích từ đất nông nghiệp sang đất ở và họ phải nộp tiền sử dụng đất khi họ chuyển mục đích và mình kiểm soát số tiền này, thu đúng - thu đủ!"
Về lâu dài, các chuyên gia cho rằng, Nhà nước cần thúc đẩy các tổ chức phát triển quỹ đất có đủ năng lực và nguồn tài chính để thực hiện việc giao, cho thuê đất thông qua đấu giá, đấu thầu...
Lúc đó, các chủ đầu tư sẽ không còn nhu cầu tự đi mua đất mà được tiếp cận quỹ đất công khai, minh bạch thông qua đấu giá, đấu thầu, giúp thị trường cạnh tranh lành mạnh hơn.
* Mời quý độc giả theo dõi các chương trình đã phát sóng của Đài Truyền hình Việt Nam trên TV Online và VTVGo!