Thu hồi, đấu giá đất hai bên đường mới: Giải pháp hữu hiệu trong quy hoạch hạ tầng
Thu hồi, đấu giá đất hai bên đường mới là một trong những nội dung đáng chú ý trong đề án "Quản lý và phương hướng sử dụng đất đai hiệu quả" do Ủy ban nhân dân TP Hồ Chí Minh phê duyệt mới đây.
Quy định mới này được kỳ vọng sẽ giải quyết được vấn đề bất cập hiện nay khi Nhà nước đầu tư công trình hạ tầng như mở đường cũ hoặc làm đường mới, giá đất hai bên đường và cả khu vực tăng lên rất nhiều lần, mà các hộ dân bị giải phóng mặt bằng không được lợi. Ngược lại, các hộ dân kề bên dự án được hưởng lợi từ việc đất tăng giá. Thực tế, phương pháp này đã từng được áp dụng tại một số dự án hạ tầng tại TP Hồ Chí Minh và mang lại nhiều tín hiệu tích cực.
Từ những khu nhà ở thấp tầng, đến các khu nhà ở cao tầng, cao ốc văn phòng thương mại… được quy hoạch bài bản từ những ngày đầu tiên, đây chính là tuyến đường Nguyễn Hữu Thọ, nằm trên địa phận huyện Nhà Bè, TP Hồ Chí Minh, với chiều dài 7,5km, quy hoạch chiều ngang 60m. Tuy nhiên, khi thực hiện, thành phố đã thu hồi thêm 15m hai bên đường để đấu giá đất sạch, mang lại nguồn thu cho ngân sách thành phố hơn 400 tỷ đồng. Có thể nói, phương pháp này không chỉ mang lại hiệu quả kinh tế, mà còn giúp bộ mặt hai bên đường được quy hoạch bài bản.
Giải phóng mặt bằng phục vụ xây dựng tuyến metro số 2 (Bến Thành - Tham Lương) đoạn qua quận Tân Bình. (Ảnh: Dân trí)
Sau cách làm hiệu quả này, thành phố cũng đã đề xuất áp dụng mô hình tương tự cho dự án mở rộng đường Nguyễn Văn Trỗi - Nam Kỳ Khởi Nghĩa và dự án tuyến Metro số 2 đi dọc đường Cách Mạng Tháng Tám. Cách làm này cũng phù hợp các quy định hiện nay của luật.
Đại diện Hiệp hội Bất động sản TP Hồ Chí Minh cho rằng, nếu triển khai một cách hiệu quả, thì thành phố sẽ đảm bảo không thất thoát tài sản công, lại tạo môi trường kinh doanh công khai minh bạch trong đấu giá, đầu thầu dự án…
"Phần đất dôi dư thì nhà nước tiến hành đấu giá, đấu thầu để thu hồi vốn cho ngân sách; đồng thời phát triển hạ tầng đô thị, nhất là hạ tầng giao thông trên địa bàn thành phố. Như vậy, nguồn thu này hòa vào nguồn lực của thành phố để phục vụ lợi ích chung của cộng đồng", ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản TP Hồ Chí Minh, cho biết.
"Đây là cách làm phổ biến ở các nước và họ rất thành công. Sau khi chúng ta làm hạ tầng mới, mở rộng đường, giá đất xung quanh sẽ tăng vài chục lần và mình sẽ dùng ngay cái quỹ đất đó để đáp ứng cái nhu cầu chỉnh trang đô thị", KTS Ngô Viết Nam Sơn, chuyên gia quy hoạch, chia sẻ.
Cũng theo các chuyên gia, nếu áp dụng theo đề án này, việc thu hồi, quy hoạch ngay từ đầu, sẽ không còn cảnh nhà siêu mỏng, siêu méo sau khi làm đường.
Quyền lợi người dân bị thu hồi cũng được đảm bảo, tránh việc chênh lệch giá đất trước và sau khi làm đường, lại chỉ rơi vào tay các đầu nậu mua bán đất đai hoặc những người trong hẻm bỗng ra mặt đường. Trong khi người dân bị thu hồi không thỏa mãn với giá đền bù.
Thu hồi đất làm đường đã khó, thu hồi thêm đất xung quanh thì tiền đâu ra? Các chuyên gia cho rằng, có rất nhiều cách để Nhà nước có thể giải quyết bài toán về kinh phí.
Sau khi được UBND TP Hồ Chí Minh phê duyệt, đề án "Quản lý và phương hướng sử dụng đất đai hiệu quả" sẽ trình lên Hội đồng nhân dân thành phố, sau đó trình Thủ tướng Chính phủ. Nhiều chuyên gia hy vọng, đề án sẽ sớm được thông qua và được các địa phương khác tham khảo, nhất là khi phát triển các khu đô thị mới.
Xác định phương thức giải tỏa, đền bù: Yếu tố cốt lõi để thành công
Có thể nói, đây là phương pháp tiên tiến đã được nhiều nước phát triển áp dụng thành công, đặc biệt trong việc mở rộng, phát triển các khu đô thị mới. Tuy nhiên, với một thị trường đất đai, giá bất động sản vẫn chưa minh bạch, vấn đề cốt lõi là làm sao đưa ra phương thức đền bù, xác định được giá trị đất để đền bù thỏa đáng, đạt được thỏa thuận với người dân.
Là chuyên gia kiến trúc, quy hoạch đã từng làm việc tại Mỹ, Nhật Bản, ông Arnon đánh giá cao nếu như TP Hồ Chí Minh áp dụng phương pháp quy hoạch, xây dựng dự án hạ tầng như thế này.
Quy định thu hồi, đấu giá đất hai bên đường mới được kỳ vọng sẽ giải quyết được vấn đề bất cập hiện nay. (Ảnh minh họa: Dân trí)
Ông Arnon đưa ra 2 vấn đề cần phải tính đến để làm sao thỏa mãn quyền lợi của người dân: Thứ nhất, quy hoạch dự án phải được công bố rộng rãi, lấy ý kiến cho toàn người dân có đất tại khu vực dự án; Thứ hai, việc đền bù tái định cư phải đảm bảo kế sinh nhai của người dân.
"Vấn đề của người dân, người chủ đất không phải họ được tái định cư, nghĩa là chỉ nhận lại nhà để ở, mà là họ phải giữ được kế sinh nhai, bài toán làm ăn kinh tế của họ sau khi làm dự án vẫn có thể được giữ và không bị xáo trộn. Điều này đòi hỏi chính quyền địa phương trước khi quy hoạch thực hiện dự án,phải có những khảo sát tỉ mỉ để phân loại và đưa ra các phương án đền bù công bằng, tái định cư phù hợp. Đấy cũng là cách mà người dân họ sẽ cảm thấy mình được thấu hiểu, lúc đó việc đồng thuận nó sẽ dễ dàng hơn", KTS. Arnon Snapir, thành viên Viện Kiến trúc sư Hoa Kỳ (AIA), nhận định.
Ngoài ra theo ông Arnon, trong việc thực hiện dự án hạ tầng có 3 chủ thể tham gia: Nhà nước, người dân, doanh nghiệp đầu tư. Nhà nước phải có vai trò là người là chủ, dẫn dắt quá trình này, nghĩa là từ khâu quy hoạch, giải phóng mặt bằng, thu hồi đất, tái định cư… đều do Nhà nước làm. Doanh nghiệp chỉ là đơn vị tham gia đấu giá đất sau này, tránh việc thỏa thuận trực tiếp với người dân.
Để làm được điều đó, chính quyền cần phải đưa ra một khung pháp lý với các quy định cụ thể về việc làm thế nào để thực hiện từng thành phần của dự án hạ tầng đó. Quan trọng nhất, khi triển khai một dự án hạ tầng, cần sự phối hợp đa ngành và phải có một tầm nhìn dài hạn của nhà quản lý.
Theo các chuyên gia, trong bối cảnh, TP Hồ Chí Minh đang cần những chính sách, những giải pháp đẩy nhanh quá trình phát triển hạt nhân kinh tế mới - Thành phố Thủ Đức, đã tới lúc phương pháp mới này phải trở thành một chính sách đô thị quan trọng. Nếu không, thành phố sẽ không thể đủ tiềm lực để đầu tư hạ tầng, phát triển như kỳ vọng.
* Mời quý độc giả theo dõi các chương trình đã phát sóng của Đài Truyền hình Việt Nam trên TV Online và VTVGo!