Mua nhà an cư: Xa trung tâm để vừa túi tiền

Sau khi khảo sát nhiều khu vực, anh Đình Nam quyết định mua căn hộ tại phường Dĩ An, TP Hồ Chí Minh, cách khu vực trung tâm khoảng 12 km. Khi so sánh các dự án, anh nhận thấy giá những nơi từng tìm hiểu cao hơn khoảng 23-25 triệu đồng mỗi m2 so với căn hộ mình chọn, trong khi tổng giá căn nhà khoảng 1,5 tỷ đồng.

"Thực ra cũng hơi ngại việc đi xa, nhưng để phù hợp với túi tiền thì tôi cũng phải chấp nhận. Với tôi, 12 km vẫn trong khả năng nên cũng không có vấn đề gì."

Tại khu Nam, bà Trinh Đỗ chọn mua nhà ở trên đường Nguyễn Văn Linh (Xã Bình Hưng, TP Hồ Chí Minh) cách nơi làm việc tại trung tâm khoảng 13-14 km. Với bà, khoảng cách này không quá lớn nếu thời gian di chuyển vẫn trong khả năng và tuyến đường kết nối thuận tiện. 

"Nếu đi vào trung tâm, nơi tôi làm việc thì cũng khoảng 14 km, tôi thấy như vậy là chấp nhận được. Đường Nguyễn Văn Linh cũng không bị kẹt xe, không bị ngập nước nên khoảng cách không trở thành vấn đề quá lớn. Hơn nữa, mua tại khu vực này thì giá nhà vẫn dễ chịu hơn rất nhiều so với trong trung tâm."

Khi mức giá ở khu vực lõi vượt khả năng tài chính, người mua có xu hướng mở rộng phạm vi tìm kiếm, chấp nhận đánh đổi một phần lợi thế về vị trí để đổi lấy khả năng sở hữu.

Diễn biến này cũng được phản ánh trong dữ liệu của Savills. Bà Cao Thị Thanh Hương, Phó Giám đốc Bộ phận Nghiên cứu và Tư vấn, Savills TP Hồ Chí Minh, nhận định: "Nguồn cung phục hồi, nhưng khả năng chi trả chưa bắt kịp, khiến người mua e ngại trước áp lực mặt bằng giá và chi phí vay vốn neo cao."

Theo số liệu mới nhất từ Savills Việt Nam, tỷ lệ hấp thụ toàn thị trường căn hộ chỉ khoảng 32%, tương đương hơn 1.500 giao dịch. Trong khi đó, nguồn cung mới chủ yếu tập trung ở các sản phẩm hạng A và B, đều có giá trên 90 triệu đồng mỗi m2 thông thủy, trong đó 80% vượt 120 triệu đồng mỗi m2. Diễn biến này cho thấy khoảng cách về khả năng chi trả ngày càng lớn khi thị trường nghiêng về những sản phẩm đòi hỏi năng lực tài chính cao hơn.

Ở phân khúc vừa túi tiền, dư địa cũng ngày càng thu hẹp. Savills cho biết căn hộ hạng C chỉ chiếm chưa đến 30 nguồn cung sơ cấp tại TP Hồ Chí Minh, trong khi trước năm 2020 từng chiếm hơn 80% lượng giao dịch.

Khi sản phẩm phù hợp với khả năng chi trả ngày càng ít, người mua có xu hướng điều chỉnh chính tiêu chí lựa chọn. Thay vì cố giữ vị trí gần trung tâm với diện tích nhỏ hoặc mức giá cao, họ có thể chấp nhận đi xa hơn để tìm một căn nhà đáp ứng được tổng thể nhu cầu và khả năng tài chính của gia đình.

Theo bà Dương Thùy Dung, Giám đốc Điều hành CBRE Việt Nam, sự thay đổi của thị trường đang kéo theo thay đổi trong cách người mua đánh giá một sản phẩm nhà ở. Khi nguồn cung dần trở lại, người mua có nhiều lựa chọn hơn và bắt đầu cân nhắc kỹ hơn giữa giá bán, giá trị sử dụng và nhu cầu thực tế.

"Nếu như trước đây câu chuyện của thị trường là có sản phẩm để mua hay không, thì hiện nay câu hỏi đang dần chuyển thành sản phẩm nào đáng mua và mức giá nào hợp lý. Lợi thế sẽ dần thuộc về những dự án có khả năng giải quyết tốt nhu cầu sử dụng thực."

Một yếu tố khác thúc đẩy sự thay đổi này là chênh lệch giá giữa khu vực lõi và các thị trường lân cận. Theo bà Dung, mức giá chào bán trung bình tại Bình Dương (cũ) thấp hơn TP Hồ Chí Minh khoảng 40-50%, có nơi chỉ bằng khoảng một nửa, qua đó tạo thêm lựa chọn cho người mua ở thực.

Cách lựa chọn này lý giải vì sao một bộ phận người mua chấp nhận mở rộng bán kính tìm nhà. Khi vị trí gần trung tâm đi kèm mức giá vượt khả năng tài chính, một căn nhà xa hơn nhưng phù hợp về giá, diện tích và nhu cầu sử dụng có thể trở thành phương án khả thi hơn.

Từ phía người tiêu dùng, khảo sát quý II/2026 của Batdongsan.com.vn cho thấy 69% người được hỏi tại TP Hồ Chí Minh chấp nhận dịch chuyển ra vùng ven hoặc các đô thị mới để đổi lấy không gian sống rộng hơn và mức giá hợp lý hơn. Chỉ 27% vẫn ưu tiên sống gần trung tâm dù phải chấp nhận diện tích nhỏ hơn và mức giá cao hơn. Ngoài ra, 72% người mua ở ưu tiên những khu vực có hạ tầng mới và khả năng kết nối tốt.

Những con số này cho thấy sự thay đổi không chỉ diễn ra ở một vài trường hợp riêng lẻ. Khi giá nhà tại khu vực lõi ngày càng xa khả năng chi trả, người mua bắt đầu tính toán lại giá trị của một vị trí: không chỉ là khoảng cách tới trung tâm, mà còn là số tiền phải bỏ ra, diện tích có được và khả năng đáp ứng nhu cầu của gia đình.

Sức cầu vì thế không biến mất khi giá nhà tăng mà đang dịch chuyển theo khả năng chi trả. Người mua mở rộng bán kính tìm kiếm, tạo thêm dư địa để những thị trường ngoài khu vực lõi tiếp cận nhóm khách hàng ở thực.

Sự dịch chuyển vì thế không chỉ diễn ra ở phía nguồn cung. Khi sức cầu cũng mở rộng ra ngoài khu vực lõi, thị trường nhà ở TP Hồ Chí Minh bắt đầu đứng trước một mặt bằng cạnh tranh và phân hóa mới.