Nâng trần thu nhập: Mở rộng cánh cửa nhà ở xã hội

Nới điều kiện thu nhập khi mua nhà ở xã hội

Trong bối cảnh nhu cầu nhà ở giá hợp lý tiếp tục gia tăng, Chính phủ vừa ban hành Nghị định 136 với nhiều điều chỉnh đáng chú ý liên quan đến chính sách phát triển và quản lý nhà ở xã hội. Điểm nhấn lớn nhất nằm ở việc nới “trần” thu nhập - yếu tố vốn được xem là rào cản khiến không ít người lao động khó tiếp cận phân khúc này trước đây.

Theo quy định mới, người độc thân có thu nhập bình quân hàng tháng thực nhận không vượt quá 25 triệu đồng sẽ đủ điều kiện đăng ký mua nhà ở xã hội, cao hơn 5 triệu đồng so với trước. Trường hợp người độc thân nhưng đang nuôi con chưa thành niên, mức trần được nâng lên 35 triệu đồng/tháng, cũng tăng thêm 5 triệu đồng.

Đối với các hộ gia đình đã kết hôn, tổng thu nhập bình quân hàng tháng của hai vợ chồng được phép lên tới 50 triệu đồng, tăng 10 triệu đồng so với quy định cũ. Việc xác định thu nhập vẫn được tính trong khoảng thời gian 12 tháng liên tiếp, căn cứ vào xác nhận của cơ quan có thẩm quyền.

Không dừng ở việc nới điều kiện tiếp cận, Nghị định cũng trao thêm quyền chủ động cho chính quyền địa phương. Cụ thể, UBND cấp tỉnh có thể điều chỉnh hệ số thu nhập phù hợp với thực tế từng khu vực, dựa trên tương quan giữa thu nhập bình quân đầu người tại địa phương và mức trung bình của cả nước.

Bên cạnh đó, chính sách mới còn mở ra hướng ưu tiên cho các hộ gia đình đông người. Những trường hợp có từ ba người phụ thuộc trở lên có thể được xem xét áp dụng các cơ chế hỗ trợ riêng, nhằm gia tăng khả năng tiếp cận nhà ở xã hội. 

Mở rộng cơ hội an cư cho người lao động

Thực tế cho thấy, lâu nay không ít người lao động đang rơi vào tình cảnh “thu nhập không thấp nhưng cũng chưa đủ cao” để mua nhà thương mại, trong khi lại bị loại khỏi nhóm được mua nhà ở xã hội. Chị Trần Thị Thu Hiền - nhân viên văn phòng tại Hà Nội - có thu nhập hơn 20 triệu đồng/tháng. Sau khi chi trả tiền thuê nhà, sinh hoạt và hỗ trợ gia đình, mỗi tháng chị chỉ tích lũy được khoảng 10 triệu đồng. Dù có nhu cầu mua nhà ở xã hội, chị vẫn không đủ điều kiện do vượt ngưỡng thu nhập theo quy định trước đây.

Tương tự, chị Trần Bích Phương, làm trong lĩnh vực làm đẹp, cho biết tổng thu nhập của hai vợ chồng khoảng 40 triệu đồng/tháng. Tuy nhiên, gia đình chị không đủ điều kiện mua nhà ở xã hội do vượt mức trần. Chị ủng hộ việc nâng trần điều kiện mua nhà ở xã hội cho phù hợp với thời giá hiện tại.

Theo đánh giá của Savills, tại Hà Nội và TP Hồ Chí Minh, người lao động và hộ gia đình trẻ thường chi 60-70% thu nhập cho sinh hoạt, khiến phần tích lũy còn lại rất hạn chế. Do đó, đề xuất nâng trần thu nhập được mua nhà ở xã hội là bước điều chỉnh cần thiết, để thu nhập tiếp cận sát hơn với thực tế chi tiêu tại khu vực đô thị hiện nay.

Ông Matthew Powell - Giám đốc Savills Hà Nội cho biết: “Chi phí nhà ở chỉ nên chiếm khoảng 30-35% thu nhập. Với mức này, một hộ thu nhập 50 triệu chỉ có thể dành đến 15 triệu/tháng cho nhà ở. Theo đó, hộ gia đình cần khoảng 10- 12 năm để mua được nhà ở xã hội, chưa tính chi phí lãi vay nếu có. Việc mở rộng đối tượng thụ hưởng chính sách nhà ở xã hội, nếu đi song hành với xu hướng cải thiện nguồn cung đang diễn ra tại các địa phương, sẽ góp phần nâng cao khả năng tiếp cận nhà ở cho người dân”.

Savills cũng cho biết, theo kinh nghiệm quốc tế, việc phân tầng nhà ở xã hội là hướng tiếp cận phù hợp và phổ biến, hạn chế tình trạng lệch đối tượng, đồng thời nâng cao hiệu quả và tính minh bạch trong phân bổ vốn. 

Bài toán nguồn cung khi mở rộng đối tượng mua nhà ở xã hội

Những câu chuyện thực tế trên đã cho thấy một khoảng cách khá lớn giữa quy định hiện hành và chi phí sinh hoạt thực tế của người dân đô thị. Việc nâng mức trần thu nhập không chỉ là mong mỏi của nhiều người lao động, mà còn là yêu cầu cấp thiết để chính sách nhà ở xã hội không bỏ lỡ một nhóm đối tượng rất cần sự hỗ trợ để "an cư, lạc nghiệp". Vậy khi mở rộng phía "cầu", làm thế nào để giải bài toán tăng nguồn cung, và làm sao để chính sách đến đúng đối tượng thụ hưởng một cách hiệu quả nhất ngay trong năm 2026 này?

Theo Bộ Xây dựng, mức trần thu nhập mới để thụ hưởng nhà ở xã hội đã được tính toán dựa trên mức tăng lương cơ sở sắp tới dự kiến tối thiểu từ 8%, đồng thời bám sát khả năng chi trả thực tế của hộ gia đình cho chi phí nhà ở. Để giải bài toán nguồn cung khi nhu cầu mở rộng, ngành xây dựng tập trung phát triển song song loại 2 hình nhà ở xã hội để bán và nhà ở cho thuê, nhằm đảm bảo mọi nhóm đối tượng đều có phương án tiếp cận.

Ông Hà Quang Hưng - Phó Cục trưởng Cục Quản lý nhà và Thị trường bất động sản, Bộ Xây dựng cho biết: “Trong thời gian qua, Quốc hội và Chính phủ cũng đã ban hành Nghị quyết 102 và Nghị định 302, thành lập quỹ nhà ở quốc gia, bao gồm quỹ nhà ở Trung ương và quỹ nhà ở xã hội tại địa phương. Quỹ này sẽ đầu tư nhà ở xã hội cho người dân thuê, giải quyết được nhóm đối tượng khó có khả năng mua nhà ở xã hội. Đối với nhóm đối tượng có khả năng mua được nhà ở xã hội, chúng ta đang đẩy mạnh đề án 1 triệu căn nhà ở xã hội đến năm 2030. Hy vọng trong thời gian tới nguồn cung sẽ dồi dào hơn”.

Việc mở rộng đối tượng được thụ hưởng chính sách nhà ở xã hội mở ra cơ hội cho nhóm đối tượng yếu thế, thu nhập thấp và cả nhóm người lao động trẻ, là lực lượng nòng cốt đóng góp vào tăng trưởng kinh tế. "Nhóm này một phần lớn người trẻ, những người mới đi làm, mới khởi nghiệp hoặc vừa mới lập gia đình, con còn rất nhỏ…, rất đáng được thụ hưởng chính sách hỗ trợ của nhà nước. Sau đó một thời gian họ có thể phát triển hơn và có thể mua được nhà ở thương mại theo giá thị trường”, Luật sư Nguyễn Văn Đỉnh - Đoàn Luật sư TP Hà Nội đánh giá.

Còn theo ông Dương Kim Thế Nguyên - Giảng viên Trường Kinh tế, Luật và Quản lý nhà nước, người có thu nhập 25 triệu đồng/tháng, hoặc dưới 50 triệu thì vẫn khó khăn trong việc mua nhà ở xã hội. Vì vậy, nên có những chính sách tách bạch rõ ràng đối tượng chưa đủ điều kiện mua thì được thuê.

Bên cạnh giải pháp về nguồn cung và tài chính, nút thắt cuối cùng nằm ở quy trình thực hiện. Bộ Xây dựng đang phối hợp cùng Bộ Công an nghiên cứu ứng dụng mã định danh VNeID trong xét duyệt hồ sơ để đơn giản hóa thủ tục, xóa bỏ tình trạng hồ sơ xếp chồng và đảm bảo mỗi căn hộ đến được đúng tay người cần minh bạch, hiệu quả nhất.

Việc nâng trần thu nhập để tiếp cận nhà ở xã hội là một điều chỉnh kỹ thuật trong chính sách, là bước đi cần thiết để thu hẹp khoảng cách giữa quy định và thực tiễn đời sống. Khi chi phí sinh hoạt ngày càng tăng, nếu không kịp thời điều chỉnh, chính sách rất dễ bỏ sót một bộ phận lớn người lao động đang “chênh vênh” giữa hai lựa chọn: không đủ điều kiện mua nhà ở xã hội, nhưng cũng không đủ khả năng tiếp cận nhà ở thương mại. Tuy nhiên, mở rộng điều kiện chỉ thực sự phát huy hiệu quả khi đi kèm với việc gia tăng nguồn cung, đa dạng hóa loại hình nhà ở và cải cách thủ tục hành chính.