Dự thảo Luật Nhà ở (sửa đổi) đang được xây dựng theo hướng bổ sung một chương riêng về phát triển nhà ở cho thuê. Đây là bước điều chỉnh đáng chú ý, khi phân khúc này được tiếp cận như một cấu phần cần có cơ chế đầu tư, phát triển và quản lý riêng, thay vì chủ yếu được nhìn nhận như giải pháp an sinh.
Theo Bộ Xây dựng, chương mới quy định về nguồn vốn đầu tư từ ngân sách nhà nước và ngoài ngân sách; đối tượng được thuê; điều kiện dự án, trình tự đầu tư; chính sách ưu đãi chủ đầu tư, giá thuê và quản lý vận hành. Dự thảo cũng bổ sung cơ chế để UBND cấp tỉnh quyết định nghĩa vụ phát triển nhà ở cho thuê cùng với nhà ở xã hội trong các dự án nhà ở thương mại.
Động thái này diễn ra trong bối cảnh giá nhà tại các đô thị lớn ngày càng vượt xa khả năng chi trả của nhiều người lao động. Theo ULI Asia Pacific Home Attainability Index 2025, giá nhà tại các đô thị lớn của Việt Nam ở mức khoảng 20 lần thu nhập bình quân năm. Khi cơ hội sở hữu nhà ngày càng xa, nhu cầu về nơi ở ổn định thông qua hình thức thuê dài hạn trở nên rõ nét hơn.
Nhu cầu lớn, nguồn cung nhà ở cho thuê còn phân tán
Ông Võ Huỳnh Tuấn Kiệt, Giám đốc Bộ phận Tiếp thị dự án nhà ở, CBRE Việt Nam, nhận định TP Hồ Chí Minh có dư địa phát triển thị trường nhà ở cho thuê, đặc biệt từ nhu cầu của lực lượng chuyên gia. Theo ông, thành phố hiện có hơn 75.000 chuyên gia đang làm việc, tạo ra nhu cầu đáng kể đối với các sản phẩm nhà ở cho thuê có chất lượng.
"Giá nhà tăng lên rất nhanh, trong khi tốc độ tăng giá thuê chưa tương xứng, khiến hiệu suất sinh lời từ hoạt động khai thác cho thuê, đặc biệt đối với nhà đầu tư cá nhân, chịu nhiều áp lực. Bên cạnh đó, các sản phẩm cho thuê tại Việt Nam hiện vẫn chưa có những tiêu chuẩn phù hợp, nhất là để thu hút chuyên gia, người lao động chất lượng cao. Vì vậy, việc chuẩn hóa chất lượng sản phẩm, dịch vụ đi kèm và năng lực vận hành là những yếu tố cần thiết để phát triển thị trường này."
Một dự án tại TP Hồ Chí Minh được phát triển với nhiều dòng sản phẩm, trong đó có nhà ở xã hội.
Ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản TP Hồ Chí Minh, cho rằng phân khúc này chưa được quan tâm tương xứng với nhu cầu thực tế. "Đây là một định hướng mang ý nghĩa xã hội sâu sắc, có tính nhân văn cao cả. Nhiều năm qua, chúng ta chưa quan tâm đầy đủ đến phân khúc nhà ở có giá phù hợp thu nhập, tỷ lệ nhà ở xã hội cho thuê còn rất hạn chế."
Theo HoREA, để thu hút doanh nghiệp tham gia, cần có cơ chế ưu đãi riêng về thuế, tín dụng dài hạn, quỹ đất và thủ tục đầu tư. Hiệp hội cũng kiến nghị các dự án nhà ở cho thuê giá phù hợp cần duy trì thời gian khai thác tối thiểu 20 năm để được hưởng chính sách ưu đãi.
Tạo động lực cho doanh nghiệp, bảo đảm quyền an cư lâu dài
Một trong những thách thức lớn nhất của phân khúc nhà ở cho thuê là hiệu quả đầu tư. Khác với nhà ở để bán, doanh nghiệp phải bỏ vốn xây dựng rồi khai thác trong thời gian dài mới có thể thu hồi vốn. Nếu không có cơ chế ưu đãi đủ khác biệt, phân khúc này khó cạnh tranh với các dự án thương mại có khả năng thu hồi vốn nhanh hơn.
Ông Lê Hữu Nghĩa, Giám đốc doanh nghiệp Lê Thành, cho biết sau 14 năm theo đuổi mô hình nhà ở cho thuê, đơn vị đã đưa vào vận hành 3 dự án với khoảng 4.000 hộ dân sinh sống ổn định và đang tiếp tục triển khai thêm khoảng 5.000 căn hộ. Trong các phương án thuê từ 5 năm đến 49 năm, phần lớn khách hàng lựa chọn thời hạn dài nhất vì mong muốn có nơi ở ổn định.
Theo ông Nghĩa, hiệu quả tài chính thấp là nguyên nhân khiến nhiều doanh nghiệp chưa mặn mà với phân khúc này. "Một dự án mất hơn 5 năm mới hoàn thành nhưng tổng lợi nhuận chỉ khoảng 10%, tính ra mỗi năm chỉ còn khoảng 2%. Với hiệu quả như vậy, rất khó để doanh nghiệp lựa chọn đầu tư. Bên cạnh đó, hiện nay chưa có những cơ chế ưu đãi đủ khác biệt cho nhà ở cho thuê."
Từ thực tế triển khai dự án, ông cho rằng cần tháo gỡ đồng thời ba vấn đề: thủ tục đầu tư, nguồn vốn và quỹ đất. Doanh nghiệp cần quy trình giải quyết hồ sơ rõ ràng, tiếp cận tín dụng dài hạn với lãi suất phù hợp; đồng thời địa phương cần chuẩn bị quỹ đất sạch, có kết nối hạ tầng.
Tuy nhiên, thu hút doanh nghiệp đầu tư mới chỉ là một vế của bài toán. Tại phiên thảo luận về dự thảo Luật Nhà ở (sửa đổi) vừa diễn ra, đại biểu Quốc hội Trương Hồ Hải (Đoàn An Giang) đề nghị làm rõ quyền và nghĩa vụ của bên thuê, bên cho thuê; căn cứ chấm dứt hợp đồng, nguyên tắc điều chỉnh giá thuê và cơ chế xử lý các tình huống phát sinh. Đặc biệt, với người cao tuổi, người khuyết tật hoặc người không còn khả năng lao động, việc chấm dứt hợp đồng cần được xem xét gắn với chính sách trợ giúp xã hội, tránh nguy cơ mất chỗ ở đột ngột.
Những đề xuất này cho thấy nhà ở cho thuê không chỉ cần mức giá phù hợp mà còn phải bảo đảm tính ổn định trong thời gian dài. Quy định rõ về hợp đồng, điều chỉnh giá và chấm dứt thuê sẽ giúp hạn chế tranh chấp, tạo niềm tin cho cả người thuê lẫn nhà đầu tư.
Số liệu Bộ Xây dựng, cả nước có 114 dự án nhà ở xã hội bố trí căn hộ cho thuê đang triển khai, với tổng quy mô 63.970 căn. Từ tháng 6/2026 đến nay, thêm 29 dự án được khởi công, với 33.886 căn cho thuê. Đã có 8.314 căn hoàn thành. Dự kiến đến cuối năm 2026, số căn hoàn thành có thể đạt 18.049 căn, tương đương 104% chỉ tiêu được giao.
TP Hồ Chí Minh đặt mục tiêu 50.000 căn nhà ở xã hội cho thuê
Giai đoạn 2026–2030, TP Hồ Chí Minh đặt mục tiêu phát triển khoảng 50.000 căn nhà ở xã hội cho thuê. Đây là một phần trong kế hoạch mở rộng nguồn cung nhà ở xã hội của thành phố, hướng đến người lao động, người thu nhập thấp và các nhóm có nhu cầu thuê nhà ổn định.
Việc phát triển phân khúc này được kỳ vọng tạo thêm lựa chọn an cư, giảm áp lực phải sở hữu nhà trong bối cảnh giá bất động sản ngày càng vượt khả năng chi trả của nhiều người dân.
Việc bổ sung chương riêng về nhà ở cho thuê trong dự thảo Luật Nhà ở (sửa đổi) không chỉ nhằm tăng số lượng căn hộ mà còn hướng tới hình thành thị trường có cơ chế đầu tư, khai thác và quản lý rõ ràng hơn.
Khi có thêm lựa chọn thuê nhà dài hạn với chất lượng bảo đảm, mục tiêu an cư sẽ không còn phụ thuộc hoàn toàn vào khả năng sở hữu bất động sản. Đây cũng là hướng đi giúp thị trường nhà ở đa dạng hơn, từng bước đáp ứng tốt hơn nhu cầu thực của xã hội.
Bình luận (0)