Phát triển nhà ở cho thuê: “Van xả áp” cho thị trường bất động sản

Trong nhiều năm, sở hữu nhà ở gần như là đích đến mặc định trong hành trình lập nghiệp của người Việt Nam. Nhà không chỉ là nơi ở mà còn được xem là tài sản tích lũy, thước đo của sự ổn định và bảo đảm cho tương lai. Chính tâm lý này đã góp phần hình thành một thị trường bất động sản mà ở đó, phần lớn sản phẩm được phát triển để bán, còn nhu cầu thuê nhà thường được nhìn nhận như một giải pháp tạm thời.

Sự dịch chuyển lớn của thị trường bất động sản

Khi giá nhà liên tục tăng nhanh hơn thu nhập, đặc biệt tại các đô thị lớn, mô hình phát triển dựa chủ yếu vào sở hữu đang bộc lộ những giới hạn ngày càng rõ nét. Trong bối cảnh đó, việc xác định nhà ở cho thuê là một trụ cột chiến lược từ nay đến năm 2030 không chỉ mang ý nghĩa bổ sung thêm nguồn cung nhà ở. Nhiều chuyên gia cho rằng, đây có thể là khởi đầu cho một sự chuyển dịch lớn hơn của thị trường bất động sản: từ tư duy sở hữu sang tiếp cận nhà ở, từ đầu cơ sang khai thác giá trị sử dụng và đáp ứng nhu cầu thực.

Theo ông Lê Quốc Kiên, chuyên gia bất động sản, đây là lý do việc phát triển nhà ở cho thuê trở nên đặc biệt quan trọng. Trong nhiều năm qua, thị trường bất động sản gần như xoay quanh câu chuyện "xây để bán", trong khi nhu cầu thực tế của rất nhiều người dân lại chỉ đơn giản là cần một nơi ở ổn định, phù hợp với khả năng tài chính.

Ghi nhận tại các đô thị lớn như Hà Nội hay TP Hồ Chí Minh cho thấy phần lớn lao động trẻ, công nhân, nhân viên văn phòng hoặc người nhập cư chưa đủ khả năng mua nhà, nhưng vẫn cần một nơi ở ổn định để làm việc và sinh sống lâu dài. Điều đó khiến nhu cầu thuê nhà luôn hiện hữu ở quy mô rất lớn, dù trong nhiều năm vẫn chưa được nhìn nhận như một cấu phần quan trọng của thị trường.

Khi thị trường chỉ có một lựa chọn chủ đạo là mua nhà để sở hữu, gần như mọi nhu cầu về chỗ ở đều được chuyển hóa thành nhu cầu mua bất động sản. Điều này khiến áp lực cầu liên tục gia tăng, ngay cả khi giá nhà tăng nhanh hơn thu nhập. Ngược lại, sự phát triển của nhà ở cho thuê giúp tách một phần nhu cầu ở thực khỏi thị trường mua bán, từ đó giảm áp lực lên giá và giúp thị trường vận hành cân bằng hơn.

Phát triển nhà ở cho thuê giúp giảm tâm lý đầu cơ

Theo các chuyên gia, tác động lớn nhất của việc phát triển nhà ở cho thuê không nằm ở số lượng căn hộ được xây dựng, mà ở khả năng thay đổi hành vi của thị trường. Trong nhiều năm qua, tâm lý phải sở hữu nhà ở đã tạo ra một nguồn cầu rất lớn cho thị trường bất động sản. Ngay cả khi giá nhà tăng nhanh hơn thu nhập, nhiều người vẫn chấp nhận vay ngân hàng trong thời gian dài hoặc dồn toàn bộ tích lũy để mua nhà. Nhu cầu này trở thành một trong những yếu tố quan trọng góp phần duy trì đà tăng giá của bất động sản.

Ông Hoàng Liên Sơn, Tổng Giám đốc Công ty Đầu tư và Môi giới Bất động sản Alpha Real: "Trong bối cảnh giá nhà tại các đô thị đã vượt quá khả năng chi trả của phần lớn người lao động, việc phát triển nhà ở cho thuê chuyên nghiệp không chỉ là giải pháp an sinh mà còn có thể tạo ra những tác động tích cực đối với cấu trúc của thị trường bất động sản."

Theo ông Sơn, khi người lao động, người có thu nhập thấp và người trẻ có thể tiếp cận các sản phẩm nhà ở cho thuê chất lượng, ổn định và dài hạn, áp lực phải mua nhà sẽ giảm xuống. Nhà ở cho thuê khi đó sẽ đóng vai trò như một "van xả áp" đối với tâm lý thị trường, giúp giảm bớt lượng cầu đổ vào các sản phẩm bất động sản thương mại có giá cao. Điều này đồng nghĩa với việc một phần dòng tiền từng đổ vào thị trường với kỳ vọng lướt sóng hoặc chờ tăng giá cũng sẽ suy giảm. Khi nhà ở cho thuê phát triển và trở thành lựa chọn phổ biến, thị trường sẽ dần được dẫn dắt nhiều hơn bởi nhu cầu ở thực thay vì kỳ vọng tăng giá của tài sản.

Không chỉ tác động đến phía cầu, sự phát triển của nhà ở cho thuê còn có thể làm thay đổi cách thị trường đánh giá giá trị của bất động sản. Ông David Jackson, Tổng Giám đốc Avison Young Việt Nam cho rằng thị trường bất động sản Việt Nam đang bước vào giai đoạn cần chuyển dịch từ tư duy tăng trưởng sang tư duy phát triển bền vững. Trong đó, nhà ở cần quay trở lại giá trị cốt lõi là phục vụ nhu cầu an cư, thay vì chủ yếu được xem là công cụ đầu tư hay đầu cơ.

Nhiều năm qua, không ít dự án được đánh giá thành công dựa trên tốc độ tăng giá và khả năng bán hàng. Trong khi đó, những yếu tố như chất lượng sống, khả năng hình thành cộng đồng cư dân hay giá trị khai thác dài hạn lại chưa thực sự được đặt ở vị trí trung tâm. Hệ quả là xuất hiện không ít dự án có giá trị tài sản lớn nhưng thiếu sức sống đô thị và chưa phản ánh đầy đủ nhu cầu ở thực của người dân.

Khi nhà ở cho thuê trở thành một cấu phần quan trọng của thị trường, thước đo giá trị bất động sản cũng sẽ thay đổi. Một dự án không chỉ được đánh giá bằng mức giá bán hay tốc độ tăng giá, mà còn bởi khả năng thu hút cư dân đến sinh sống, duy trì tỷ lệ lấp đầy, chất lượng vận hành và khả năng tạo ra môi trường sống bền vững.

Điều này đồng nghĩa với việc chủ đầu tư sẽ phải quan tâm nhiều hơn đến công năng sử dụng, chất lượng không gian sống và giá trị khai thác lâu dài của dự án. Về dài hạn, năng lực cạnh tranh của bất động sản sẽ không còn được quyết định chủ yếu bởi quy mô phát triển, mà bởi chất lượng đô thị, khả năng hình thành cộng đồng cư dân và giá trị sử dụng thực tế mà dự án mang lại. Nói cách khác, nếu trước đây giá trị của bất động sản thường được đo bằng tốc độ tăng giá của tài sản, thì trong tương lai, giá trị đó sẽ ngày càng gắn chặt hơn với khả năng phục vụ nhu cầu ở thực và chất lượng sống của cư dân.

Việc xác định nhà ở cho thuê là một trụ cột chiến lược đến năm 2030 vì thế không chỉ mang ý nghĩa mở rộng nguồn cung nhà ở. Xa hơn, đây có thể là bước khởi đầu cho quá trình tái cấu trúc thị trường bất động sản theo hướng cân bằng hơn giữa sở hữu và thuê, giữa giá trị tài sản và giá trị phục vụ nhu cầu ở thực.