Tận dụng nguồn vốn FDI vào bất động sản như thế nào cho hiệu quả?

Vốn ngoại đang chảy vào bất động sản

Quý I-2026, vốn FDI thực hiện tại Việt Nam đạt khoảng 5,41 tỷ USD, tăng 9,1% so với cùng kỳ và là mức cao nhất trong 5 năm qua. Trong đó, bất động sản đứng thứ hai về cơ cấu vốn thực hiện với 389,5 triệu USD, chiếm 7,2%, sau công nghiệp chế biến, chế tạo đạt 4,48 tỷ USD. Những con số ấy cho thấy bất động sản Việt Nam đang hấp dẫn nhà đầu tư nước ngoài. Tuy nhiên, các chuyên gia cũng cho rằng, "điều quan trọng hơn là phải nhìn đúng bản chất; vốn FDI vào lĩnh vực bất động sản không còn chảy theo tâm lý đầu cơ ngắn hạn, mà ngày càng chọn lọc, thận trọng và đòi hỏi cao hơn về chất lượng thị trường".

Ông Troy Griffiths, Phó tổng giám đốc Savills Việt Nam, cho rằng Việt Nam hút vốn ngoại nhờ ổn định chính trị, nền tảng pháp lý đang hoàn thiện và đầu tư hạ tầng quy mô lớn; trong đó, "cơ sở hạ tầng sẽ thay đổi hoàn toàn cách vận hành của cả quốc gia". Nhận định này rất đáng chú ý, bởi ngành bất động sản không thể phát triển tách rời, mà phải đi cùng hạ tầng, logistics và các cực tăng trưởng công nghiệp. Cụ thể hơn, bất động sản muốn hút FDI hiệu quả thì trước hết phải trở thành hạ tầng tiếp nhận FDI.

Đồng quan điểm, TS. Đinh Thế Hiển nhận định giai đoạn 2026-2027 sẽ là thời kỳ hạ tầng bùng nổ, nhất là ở phía Nam, và "hạ tầng kết hợp cùng động lực về công nghiệp, logistic sẽ tạo nên những không gian kinh tế lớn hơn, tạo tiền đề phát triển thị trường nhà ở". Đây là một gợi mở rất quan trọng, bơi bất động sản không nên chỉ được hiểu là nhà ở hay đất nền, mà phải được nhìn như một phần của không gian kinh tế mới, nơi dòng vốn sản xuất kéo theo nhu cầu về khu công nghiệp, kho vận, nhà ở chuyên gia, nhà ở công nhân, đô thị vệ tinh và dịch vụ thương mại.

Hấp thụ như thế nào cho hiệu quả

Vấn đề lớn nhất của Việt Nam lúc này vì thế không chỉ là làm sao để hút thêm FDI, mà là làm sao để hấp thụ tốt hơn dòng vốn đó. Tại tọa đàm "Bất động sản Việt Nam - điểm đến hấp dẫn của dòng tiền thế giới", vừa tổ chức tại TP Hồ Chí Minh, Ông Ngô Thành Huấn, Giám đốc điều hành CTCP Tư vấn đầu tư và Quản lý tài sản FIDT, cho rằng Việt Nam có ba trụ cột để hút vốn là ổn định, tăng trưởng và khả năng hấp thụ vốn. Ông Huấn cũng lưu ý rằng nhà đầu tư nước ngoài hiện không còn ồ ạt săn tài sản giá rẻ như trước, mà tập trung vào những tài sản gắn với tăng trưởng thực của nền kinh tế. Nhận định này cho thấy thị trường bất động sản Việt Nam không thể tiếp tục bán kỳ vọng, mà phải bán năng lực triển khai, tính minh bạch và triển vọng khai thác dài hạn.

Thực tế từ doanh nghiệp cũng cho thấy tiêu chuẩn của dòng vốn ngoại đã khác. Ông Nguyễn Chí Toàn, Giám đốc khối Phát triển bất động sản công nghiệp VSIP, cho biết nhà đầu tư hiện không chỉ nhìn vào vị trí và hạ tầng, mà còn đặc biệt quan tâm đến môi trường, nước, năng lượng, dịch vụ, pháp lý và giấy phép. VSIP vì thế phải chuẩn bị mô hình khu công nghiệp thông minh, bền vững, có năng lượng tái tạo, tái sử dụng nước thải và hạ tầng điện đủ lớn cho các ngành công nghệ cao như bán dẫn hay trung tâm dữ liệu. Điều đó cho thấy thời của quỹ đất sạch nhưng thiếu điện, thiếu dịch vụ và thiếu chuẩn vận hành quốc tế đã qua.

Từ dữ liệu thị trường, ông Đinh Minh Tuấn, Giám đốc khu vực miền Nam Property Guru Việt Nam, cho biết lượng tìm kiếm bất động sản Việt Nam của người nước ngoài từ năm 2023 đến nay tăng 28%, trong đó 40% tập trung vào TP Hồ Chí Minh, 22% vào Hà Nội và khoảng 15% vào các thành phố biển như Đà Nẵng, Nha Trang. Xu hướng tìm kiếm cũng tập trung vào ba nhóm chính: bất động sản khu vực lõi đô thị, đô thị vệ tinh hưởng lợi từ hạ tầng và công nghiệp, cùng bất động sản nghỉ dưỡng ven biển gắn với tăng trưởng du lịch. Điều này phản ánh rất rõ sự thay đổi của các doanh nghiệp FDI, ưu tiên tài sản có dòng tiền, pháp lý rõ ràng, vị trí tốt và câu chuyện tăng trưởng dài hạn.

Để Việt Nam đẩy mạnh thu hút FDI vào bất động sản, theo nhiều chuyên gia, không nằm ở việc đưa ra thêm những lời mời gọi chung chung, mà ở năng lực hấp thụ của nền kinh tế và từng địa phương. Đó phải là một hệ thống đồng bộ, từ pháp lý ổn định, thủ tục thông suốt, hạ tầng giao thông, logistics và năng lượng đủ mạnh, đến quỹ đất sạch, khu công nghiệp sẵn sàng, nguồn nhân lực có kỹ năng và năng lực vận hành đạt chuẩn quốc tế. Khi những điều kiện ấy được hoàn thiện, bất động sản Việt Nam mới không chỉ hút được vốn ngoại, mà còn giữ được vốn, biến vốn thành dự án, biến dự án thành tăng trưởng và biến tăng trưởng thành sức cạnh tranh dài hạn cho nền kinh tế.