Thị trường bất động sản bước vào chu kỳ sàng lọc khắc nghiệt

Tuy nhiên, thị trường không chứng kiến sự bùng nổ ồ ạt mà đang vận hành dưới một trạng thái "kép": vừa chịu tác động từ các biến số vĩ mô, vừa tự điều chỉnh thông qua quá trình sàng lọc nội tại.

Nguồn cung tăng gấp 2,5 lần

Theo báo cáo của các đơn vị nghiên cứu bất động sản, quý I/2026 cho thấy sự phục hồi rõ nét về nguồn cung, nhưng đồng thời cũng thiết lập những mặt bằng giá mới và chuẩn bị bước vào một chu kỳ thanh lọc khắt khe hơn trong quý II.

Cụ thể, trong quý I, toàn thị trường có khoảng 52.000 sản phẩm nhà ở thương mại được mở bán, trong đó nguồn cung mới đạt khoảng 38.000 sản phẩm, cao gấp 2,5 lần so với cùng kỳ năm 2025. Dù nguồn cung dồi dào hơn, giá bán của hầu hết các phân khúc trên thị trường sơ cấp vẫn tiếp tục neo ở mức cao do áp lực chi phí đầu vào gia tăng, đặc biệt là chi phí đất đai, tài chính và nguyên vật liệu.

Phân khúc chung cư chiếm tới 67% tổng nguồn cung mở bán mới. Tại thị trường Hà Nội, báo cáo của CBRE cho thấy, giá sơ cấp căn hộ chung cư đã đạt trung bình 102 triệu đồng/m², tăng 29% so với cùng kỳ năm ngoái, vượt qua cả mức 91 triệu đồng/m² của thị trường TP Hồ Chí Minh.

Trên thị trường thứ cấp, sự phân hóa diễn ra rõ rệt. Tại Hà Nội, giá thứ cấp trung bình đi ngang ở mức 62 triệu đồng/m² do một bộ phận nhà đầu tư phải hạ giá chào để đẩy thanh khoản khi hết ân hạn nợ gốc; tại TP Hồ Chí Minh và Đà Nẵng, giá thứ cấp tăng lần lượt 2% và 4% nhờ kỳ vọng vào quy hoạch và dư địa hạ tầng.

Dù nguồn cung mới mở bán trong quý I giảm 34% so với cùng kỳ năm ngoái (đạt 986 căn), mặt bằng giá sơ cấp nâng lên mức trung bình 231 triệu đồng/m² đất (tăng 24% so với quý trước). Nguyên nhân chủ yếu là do giỏ hàng còn lại tập trung vào các căn góc hoặc vị trí đắc địa có giá trị thương mại cao, buộc chủ đầu tư phải điều chỉnh biểu giá tăng.

Thông tin từ Bộ Xây dựng cũng cho biết, khoảng 115.650 giao dịch bất động sản thành công trong quý I, trong đó lượng giao dịch đất nền áp đảo với 89.987 giao dịch, còn lại là chung cư và nhà ở riêng lẻ (25.663 giao dịch). Nếu chỉ tính riêng phân khúc nhà ở thương mại mới, VARS ghi nhận khoảng 22.000 giao dịch, tương đương tỷ lệ hấp thụ đạt 58%. Mức thanh khoản này dù có giảm nhẹ do vướng kỳ nghỉ Tết Nguyên đán nhưng vẫn được đánh giá là khả quan nhờ "bệ đỡ" từ nhu cầu ở thực lớn.

Nhận định về tính thanh khoản của thị trường, ông Lê Đình Chung, Phó Chủ tịch Hội đồng nghiên cứu đánh giá thị trường bất động sản Việt Nam, chỉ ra sự thay đổi căn bản trong "khẩu vị" của nhà đầu tư đã không còn phụ thuộc vào việc giá cao hay thấp, mà phụ thuộc ngày càng lớn vào giá trị sử dụng thực và khả năng khai thác dòng tiền của sản phẩm.

Trên thị trường sơ cấp, giá bán tiếp tục duy trì ở mức cao và có xu hướng tăng nhẹ do chi phí đất đai, tài chính và nguyên vật liệu gia tăng kết chuyển vào giá thành. Trong khi đó, trên thị trường thứ cấp, giá bắt đầu điều chỉnh cục bộ.

Thực tế, điều này cho thấy thị trường đang từng bước “định nghĩa lại” khái niệm giá trị bất động sản theo hướng thực chất hơn. Theo bà Nguyễn Hoài An, Giám đốc cấp cao chi nhánh CBRE tại Hà Nội, quy mô nguồn cung mới dồi dào, cùng với áp lực lãi suất, sẽ khiến thị trường vận hành theo hướng chọn lọc hơn. Hành vi của người mua cũng thay đổi, từ bỏ tâm lý đám đông để chuyển sang giai đoạn giải ngân có chọn lọc, ưu tiên pháp lý minh bạch.

Bài toán ngăn chặn "đầu cơ, thổi giá"

Bước sang quý II và nửa cuối năm 2026, Bộ Xây dựng dự báo khi các quy định pháp luật mới được triển khai đồng bộ và đi vào thực tiễn, thị trường sẽ tiếp tục xu hướng phân hóa và từng bước đi vào quỹ đạo ổn định. Nhu cầu sẽ tập trung chủ yếu vào phân khúc nhà ở vừa túi tiền, căn hộ chung cư có giá phù hợp tại các đô thị lớn và đất nền có hạ tầng đồng bộ.

Đáng chú ý, thị trường đang bước vào một trong những giai đoạn sàng lọc mạnh mẽ nhất trong nhiều năm trở lại đây. Tiến sĩ Nguyễn Văn Đính, Phó Chủ tịch Hiệp hội bất động sản Việt Nam, Chủ tịch Hội Môi giới bất động sản Việt Nam (VARS) nhận định, một trong những biểu hiện rõ nét của quá trình này là sự phân hóa mạnh mẽ giữa các chủ thể tham gia thị trường.

“Các doanh nghiệp có tiềm lực tài chính, năng lực quản trị và pháp lý tốt đang chủ động mở rộng quy mô, gia tăng thị phần thông qua phát triển dự án mới, mua bán-sáp nhập và tích lũy quỹ đất…”, Tiến sĩ Đính chỉ rõ.

Dù có 1.563 doanh nghiệp bất động sản lập mới (tăng 54%), nhưng số doanh nghiệp giải thể cũng tăng gấp đôi. Những doanh nghiệp và dự án có quỹ đất sạch, pháp lý đầy đủ, triển khai bài bản sẽ là bên trụ lại và mở rộng thị phần, trong khi các doanh nghiệp yếu kém, thiếu năng lực tài chính chắc chắn sẽ bị đào thải.

Bên cạnh yếu tố tự thanh lọc, vai trò quản lý nhà nước sẽ được đẩy mạnh để ngăn chặn các hành vi "đầu cơ, thổi giá". Bộ Xây dựng khẳng định hoạt động môi giới sẽ được đưa vào nề nếp, chuyên nghiệp hóa và chịu sự giám sát chặt chẽ. Đặc biệt, Bộ đang nghiên cứu hoàn thiện mô hình "Trung tâm giao dịch bất động sản và quyền sử dụng đất do Nhà nước thành lập", đồng thời xây dựng hệ thống cơ sở dữ liệu "đúng, đủ, sạch, sống" liên thông đa ngành nhằm tăng cường tính công khai, minh bạch tuyệt đối cho thị trường.

Nhận định về triển vọng ổn định giá và tác động của thể chế trong thời gian tới, bà Hoàng Thu Hằng, Phó Cục trưởng Cục Quản lý nhà và thị trường bất động sản, Bộ Xây dựng khẳng định: "Việc nguồn cung được cải thiện sẽ góp phần ổn định mặt bằng chung của thị trường, hạn chế tình trạng tăng giá bất hợp lý, qua đó tạo điều kiện thuận lợi hơn cho người dân có nhu cầu ở thực. Các chính sách pháp luật ban hành thời gian qua được kỳ vọng sẽ tạo không gian cho sự phát triển của thị trường đồng thời giải quyết các khó khăn hiện nay".

Theo đó, quá trình tái cấu trúc nội tại này sẽ chia thị trường thành nhiều xu hướng mới, trong đó dòng tiền sẽ dịch chuyển về các cấu trúc tài chính an toàn thay vì kỳ vọng tăng giá ngắn hạn.