TP Hồ Chí Minh: Xây nhà ở xã hội trong dự án thương mại là phù hợp với thực tế phát triển

Chính sách bắt buộc chủ đầu tư dành 20% quỹ đất dự án thương mại cho nhà ở xã hội chính là biểu hiện rõ nét nhất của tính nhân văn của Nhà Nước

Trong bối cảnh TP Hồ Chí Minh đối mặt áp lực đô thị hóa ngày càng lớn, nhu cầu nhà ở xã hội không còn là câu chuyện an sinh đơn thuần, mà đã trở thành một trong những điều kiện nền tảng cho phát triển kinh tế – xã hội bền vững. Việc Sở Xây dựng TP Hồ Chí Minh đề xuất siết chặt nghĩa vụ phát triển nhà ở xã hội trong các dự án nhà ở thương mại vì vậy đang thu hút nhiều ý kiến trái chiều từ cộng đồng doanh nghiệp.

Tuy nhiên, nhìn từ tổng thể phát triển đô thị, đây là chính sách mang tính nhân văn và phù hợp với thực tiễn của thành phố.

Siết nghĩa vụ nhà ở xã hội bằng chế tài mạnh

Quy định dành 20% quỹ đất trong các dự án nhà ở thương mại để phát triển nhà ở xã hội không phải là yêu cầu mới. Theo Luật Nhà ở 2014, cơ chế này đã được áp dụng trong nhiều năm nhằm bảo đảm quyền tiếp cận nhà ở cho người thu nhập thấp, công nhân lao động và các đối tượng chính sách.

Luật Nhà ở 2023 và Luật Đất đai 2024 (có hiệu lực từ 1/1/2025) đã điều chỉnh theo hướng linh hoạt hơn, giao UBND cấp tỉnh quyết định hình thức bố trí quỹ đất, quỹ nhà hoặc tương đương bằng tiền. Tuy nhiên, việc linh hoạt cũng đặt ra nguy cơ một số chủ đầu tư kéo dài hoặc né tránh nghĩa vụ, khiến nguồn cung nhà ở xã hội tiếp tục thiếu hụt.

Tại hội thảo "Phát triển nhà ở xã hội tại TP Hồ Chí Minh – từ mô hình đến hành động" mới đây, ông Phạm Minh Mẫn, Phó Giám đốc Sở Xây dựng TP Hồ Chí Minh cho biết, sở đang tham mưu các chế tài mạnh đối với dự án chậm triển khai phần nhà ở xã hội, như: không cho phép bán nhà hình thành trong tương lai, không chấp thuận dự án mới khi chưa hoàn thành nghĩa vụ cũ và ưu tiên thực hiện nhà ở xã hội ngay trong dự án thay vì hoán đổi.

Theo tính toán của thành phố, giai đoạn 2026–2030, TP Hồ Chí Minh cần khoảng 181.257 căn nhà ở xã hội, con số cho thấy áp lực rất lớn nếu không có giải pháp quyết liệt và nguồn cung thực chất.

Vẫn hài hòa lợi ích

Trước đề xuất này, một số ý kiến từ cộng đồng doanh nghiệp bày tỏ lo ngại. Tiến sĩ Đỗ Thị Loan, nguyên Phó Chủ tịch thường trực, kiêm Tổng Thư ký Hiệp hội Bất động sản TP Hồ Chí Minh (HoREA), cho rằng việc bắt buộc xây dựng nhà ở xã hội xen cài trong dự án thương mại có thể phát sinh nhiều bất cập.

Theo bà Loan, các vấn đề đáng lưu ý gồm chênh lệch chi phí quản lý vận hành, áp lực từ hệ thống tiện ích cao cấp, khả năng gắn bó lâu dài của cư dân thu nhập thấp và nguy cơ phá vỡ tính đồng bộ kiến trúc đô thị. Từ đó, bà kiến nghị cơ chế linh hoạt hơn như hoán đổi quỹ đất sạch, nộp tiền vào quỹ phát triển nhà ở hoặc kết hợp cả đất và tiền.

Những lo ngại này phản ánh thực tế vận hành của một số dự án và cần được xem xét trong quá trình hoàn thiện chính sách.

Tuy nhiên, theo nhiều chuyên gia quy hoạch và nhà ở, việc tích hợp nhà ở xã hội trong dự án thương mại không đồng nghĩa với xung đột lợi ích nếu được thiết kế và quản lý phù hợp. Mô hình nhà ở hỗn hợp thu nhập (mixed-income housing) đã được triển khai tại nhiều quốc gia và một số địa phương trong nước, cho thấy khả năng tạo ra cộng đồng ổn định, giảm phân tầng đô thị.

Tại TP Hồ Chí Minh, một số dự án nhà ở xã hội được bố trí trong khu dân cư có hạ tầng đồng bộ, với phân khu rõ ràng và cơ chế quản lý linh hoạt, không ghi nhận mâu thuẫn lớn trong quá trình vận hành. Luật Nhà ở 2023 cũng cho phép điều chỉnh mức phí quản lý phù hợp với từng nhóm cư dân, góp phần giảm áp lực chi phí cho người thu nhập thấp.

Bên cạnh đó, việc bố trí nhà ở xã hội gần khu vực trung tâm việc làm, hạ tầng giáo dục và dịch vụ công được đánh giá giúp giảm chi phí di chuyển, tăng khả năng gắn bó lâu dài của người lao động, thay vì đẩy họ ra các khu vực xa trung tâm với điều kiện sống hạn chế.

Các giải pháp như nộp tiền hoặc hoán đổi quỹ đất có thể tạo thêm lựa chọn cho doanh nghiệp, nhưng thực tế cho thấy nếu thiếu giám sát chặt chẽ, cơ chế này dễ bị lợi dụng để kéo dài tiến độ phát triển nhà ở xã hội.

Cần sự đồng hành

Theo các chuyên gia, cùng với việc yêu cầu thực hiện nghĩa vụ tại chỗ, Nhà nước cần song hành các chính sách hỗ trợ như ưu đãi thuế, tín dụng, quỹ hỗ trợ phí quản lý cho cư dân thu nhập thấp và cơ chế hợp tác công – tư. Đây là những yếu tố giúp cân bằng lợi ích giữa Nhà nước, doanh nghiệp và người dân.

Chính sách yêu cầu dành quỹ đất phát triển nhà ở xã hội trong các dự án thương mại phản ánh nguyên tắc xuyên suốt: phát triển kinh tế phải gắn với công bằng xã hội và chất lượng sống đô thị. Những lo ngại từ phía doanh nghiệp là cần thiết để chính sách được điều chỉnh phù hợp với pháp luật mới và thực tiễn vận hành.

Tuy nhiên, nếu thiếu các biện pháp đủ mạnh để bảo đảm thực thi, TP Hồ Chí Minh có nguy cơ tiếp tục thiếu hụt nghiêm trọng nhà ở xã hội, làm gia tăng phân tầng đô thị và áp lực an sinh. Việc kiên trì chính sách này, cùng sự phối hợp chặt chẽ giữa Nhà nước, doanh nghiệp và cộng đồng, được kỳ vọng sẽ tạo nền tảng cho một đô thị phát triển hài hòa và bền vững hơn trong giai đoạn tới.