Định danh bất động sản: Cơ hội lớn cho người có nhu cầu mua nhà ở thật

Định danh bất động sản còn góp phần giảm đầu cơ, giúp thị trường phát triển minh bạch và bền vững hơn

Khi Nghị định 357/2025 của Chính phủ về xây dựng và quản lý hệ thống thông tin, cơ sở dữ liệu nhà ở và thị trường bất động sản chính thức có hiệu lực từ ngày 1/3, mỗi căn nhà, mỗi căn hộ và từng sản phẩm trong dự án đầu tư xây dựng sẽ được gắn một mã định danh điện tử riêng biệt. Đây không đơn thuần là một thay đổi kỹ thuật trong quản lý, mà là bước chuyển có ý nghĩa cấu trúc đối với thị trường bất động sản. Nếu được triển khai đồng bộ, định danh bất động sản có thể trở thành cơ hội lớn để giá nhà dần quay về giá trị thật, thay vì bị đẩy lên qua nhiều tầng đầu cơ như thời gian qua.

Người mua ở thật hưởng lợi

Chị Lê Tuyết Lan, công chức tại phường Tân Thuận, TP Hồ Chí Minh đã sống nhiều năm trong một căn hộ chung cư. Gần đây, chị dự định mua một mảnh đất ở xã Nhà Bè hoặc Cần Giờ (TP Hồ Chí Minh) để làm vườn, chuẩn bị cho kế hoạch an cư lâu dài. Thế nhưng, sau gần 6 tháng tìm hiểu, chị vẫn chưa chọn được mảnh đất ưng ý. Mảnh đất gần 500m² ở Cần Giờ mà chị nhắm tới đã hạ giá so với thời điểm sốt đất, nhưng do qua tay nhiều nhà đầu tư, người bán hiện tại vẫn chào giá cao để "gỡ vốn" đã bỏ ra trước đó. "Giá không còn phản ánh giá trị sử dụng, mà phản ánh kỳ vọng của nhiều nhà đầu cơ chờ đất tăng giá", chị Lan chia sẻ và cho rằng nếu mọi thông tin pháp lý, lịch sử giao dịch được công khai, người mua sẽ không phải trả thêm phần chênh lệch do đầu cơ tạo ra.

Từ ngày 1/3, theo Nghị định 357, từng sản phẩm bất động sản hình thành từ dự án đầu tư xây dựng nhằm mục đích kinh doanh sẽ được cấp mã định danh điện tử. Hai nhóm đối tượng chính được gắn mã định danh là nhà ở và diện tích sàn xây dựng trong công trình như văn phòng, sàn thương mại, dịch vụ. Với nhà ở hình thành trong tương lai, theo Sở Xây dựng TP Hồ Chí Minh, cơ quan này sẽ gắn mã tại thời điểm ban hành văn bản thông báo đủ điều kiện được bán; với phần diện tích sàn xây dựng, mã được cấp khi ban hành kết quả thẩm định báo cáo nghiên cứu khả thi đầu tư xây dựng. Việc cấp mã tập trung vào sản phẩm thuộc dự án đầu tư nhằm mục đích kinh doanh, tức thị trường sơ cấp.

Theo các chuyên gia, định danh thực chất là quản lý sản phẩm đầu ra của dự án ngay từ giai đoạn "nằm trên giấy". Khi mỗi căn hộ có một "hồ sơ điện tử" riêng, tích hợp thông tin pháp lý, quy hoạch và lịch sử giao dịch, khả năng thổi giá dựa trên thông tin bất cân xứng sẽ bị thu hẹp. Chuyên gia kinh tế, GS-TSKH Đặng Hùng Võ, nhận định gắn mã định danh là cách sắp xếp trật tự các đơn vị bất động sản để quản lý tốt hơn, đồng thời là công cụ trị đầu cơ, tăng giá. Khi cơ quan quản lý nắm được năm nay có bao nhiêu bất động sản, được sử dụng vào mục đích gì, bao nhiêu tài sản mang tính chất trữ tiền hay đầu cơ, chính sách điều tiết sẽ có cơ sở dữ liệu cụ thể thay vì dựa vào ước đoán.

Anh Nguyễn Mạnh Dũng, nhân viên môi giới ở phường Xuân Hòa, TP Hồ Chí Minh, nhìn nhận định danh sẽ giúp người mua ở thật dễ tiếp cận nhà ở hơn. Theo anh Dũng, nếu lịch sử chuyển nhượng và giá giao dịch được ghi nhận đầy đủ, việc kê khai giá thấp để tối ưu chi phí sẽ không còn phổ biến. Khi "hai mức giá" dần được xóa bỏ, giá niêm yết và giá giao dịch thực sẽ tiệm cận nhau hơn, qua đó phản ánh sát giá trị thị trường.

Định danh bất động sản còn góp phần giảm đầu cơ, giúp thị trường phát triển minh bạch và bền vững hơn. Một nhà đầu tư chuyên "lướt sóng" đất nền cho rằng khi lịch sử giao dịch, quy hoạch, pháp lý đều có thể tra cứu trên hệ thống, việc tạo sóng dựa trên tin đồn sẽ khó hơn. Theo thống kê của Hội Môi giới Bất động sản Việt Nam (VARS), năm 2025 có khoảng 75% giao dịch nhà ở đến từ nhóm mua căn thứ hai trở lên, trong đó khoảng 10% sử dụng đòn bẩy tài chính ngắn hạn. Khi mọi dữ liệu được lưu vết tập trung, chiến lược lướt sóng dựa trên chênh lệch thông tin sẽ đối mặt rủi ro lớn hơn, buộc nhà đầu tư phải cân nhắc dài hạn thay vì chạy theo kỳ vọng ngắn hạn.

Minh bạch để thị trường trưởng thành

Ở góc độ doanh nghiệp, ông Tạ Phương Đại, Tổng Giám đốc của Công ty TNHH Đầu tư Phát triển Xây dựng Tacons, cho rằng việc gắn mã định danh đặt ra yêu cầu chuẩn hóa pháp lý ngay từ đầu và quản trị dự án bài bản, chuyên nghiệp. Khi thông tin pháp lý rõ ràng được công khai, các dự án "ảo" sẽ khó tồn tại. Chủ đầu tư buộc phải nâng cao uy tín thương hiệu, còn tài sản có mã định danh sẽ được định giá chuẩn hơn và dễ tiếp cận vốn vay tín dụng.

Bà Dương Thùy Dung, Giám đốc Điều hành CBRE Việt Nam, nhận định định danh tài sản tạo nền tảng minh bạch cho cả quản lý và vận hành thị trường. Trước đây, dữ liệu phân tán ở nhiều cơ quan như thuế, tài nguyên môi trường, kế hoạch đầu tư, khiến việc thống kê và giám sát giao dịch gặp hạn chế. Khi dữ liệu được tích hợp, cơ quan quản lý có thể theo dõi thị trường theo thời gian thực, nhận diện phân khúc dư thừa hay thiếu hụt để có chính sách phù hợp.

Nhiều chuyên gia, cũng cho rằng dữ liệu đóng vai trò trung tâm trong việc nâng chuẩn môi trường đầu tư. Đồng bộ hóa dữ liệu trên phạm vi toàn quốc sẽ cải thiện quản lý quyền sử dụng đất, phê duyệt dự án và kiểm soát giao dịch. Tác động rõ nét nhất là thu hẹp khoảng trống thông tin từng tạo điều kiện cho các cơn sốt đất cục bộ.

Trong ngắn hạn, thanh khoản có thể chịu tác động tâm lý khi nhóm đầu cơ sử dụng đòn bẩy cao trở nên thận trọng. Một số khu vực từng tăng giá nhờ kỳ vọng ngắn hạn có thể chững lại. Nhưng sự chững lại này là bước điều chỉnh cần thiết. Khi lợi nhuận dễ dàng từ chênh lệch thông tin bị thu hẹp, thị trường buộc phải dịch chuyển sang giá trị thực, dựa trên khả năng khai thác, dòng tiền cho thuê và nhu cầu ở thật.

Định danh môi giới được triển khai song song cũng góp phần chuyên nghiệp hóa thị trường. Mỗi môi giới có mã số riêng gắn với chứng chỉ hành nghề, giảm tình trạng tung tin thất thiệt để thổi giá. Tuy nhiên, để thành công trong việc định danh bất động sản, GS-TSKH Đặng Hùng Võ nhấn mạnh, phụ thuộc vào quyết tâm đồng bộ hóa dữ liệu và vận hành minh bạch. Nếu làm được, bất động sản Việt Nam sẽ dần thoát khỏi quỹ đạo của đầu cơ ngắn hạn, tiến tới một thị trường chuyên nghiệp, nơi người mua ở thật có thể tiếp cận tài sản đúng giá trị, còn nhà đầu tư phải cạnh tranh bằng năng lực phân tích và chiến lược dài hạn.