Khai thông dòng vốn để thị trường bất động sản phát triển bền vững

Thách thức lớn

Thị trường bất động sản đang đối diện với thách thức lớn, muốn phát triển lành mạnh, phải khai thông được dòng vốn cho những nhu cầu thật, dự án thật và chủ đầu tư có năng lực thật. Những ý kiến tại hội thảo "Tín dụng bất động sản, kiểm soát thế nào để phát triển" vừa tổ chức tại TP Hồ Chí Minh cho thấy đây không còn là mong muốn riêng của doanh nghiệp, mà là yêu cầu thực tiễn của cả nền kinh tế.

Ông Trần Sĩ Nam, Phó giám đốc Sở Xây dựng TP Hồ Chí Minh, cho biết thị trường bất động sản TP Hồ Chí Minh đã cơ bản vượt qua giai đoạn khó khăn 2021-2023 và đang phát đi tín hiệu phục hồi. Năm 2025, doanh thu bất động sản của thành phố đạt khoảng 270.000 tỉ đồng; riêng quý 1/2026 đạt gần 104.000 tỉ đồng. Những con số này cho thấy sức bật đang trở lại, nhưng cũng đồng thời phản ánh thực tế, nếu không có dòng vốn ổn định, đà phục hồi ấy rất dễ chững lại.

Theo ông Nam, lĩnh vực bất động sản đóng góp khoảng 10-11% GDP cả nước; riêng tại TP Hồ Chí Minh, có thời điểm tỷ lệ này lên tới 30-34%. Thành phố hiện có đủ 4 phân khúc gồm nhà ở, thương mại dịch vụ, công nghiệp và du lịch, đồng thời đặt mục tiêu đến năm 2026 đạt khoảng 428.000-500.000 căn nhà ở. Rõ ràng, đây không chỉ là câu chuyện của một ngành kinh doanh, mà là một trụ cột tăng trưởng có sức lan tỏa mạnh đến xây dựng, dịch vụ và nhiều lĩnh vực liên quan.

Bởi vậy, cách điều hành chính sách không thể cực đoan theo hướng "siết để an toàn" mà cần hài hòa giữa kiểm soát rủi ro và thúc đẩy phát triển. TP Hồ Chí Minh đang tính đến việc kiến nghị cơ chế đặc thù, rút gọn thủ tục đầu tư, tháo gỡ vướng mắc pháp lý để đẩy nhanh tiến độ dự án, tăng nguồn cung cho thị trường. Bởi trong bối cảnh nhu cầu nhà ở thực còn rất lớn, đặc biệt với người trẻ dưới 35 tuổi, công nhân tại khu công nghiệp, khu chế xuất, thì việc để dự án chậm vì thủ tục, còn người dân khó tiếp cận tín dụng vì lãi suất và điều kiện vay, sẽ khiến thị trường khó phục hồi như kỳ vọng.

Cần vốn đúng và đủ

Vấn đề cốt lõi hiện nay không phải là có cho vay bất động sản hay không, mà là cho vay vào đâu, theo cách nào và với kỳ hạn ra sao để phù hợp với đặc thù của thị trường. Ông Nguyễn Lê Nam, Giám đốc Khối khách hàng cá nhân Ngân hàng ACB, nhấn mạnh việc Ngân hàng Nhà nước kiểm soát cho vay bất động sản không đồng nghĩa là ngừng cho vay, mà là cho vay đúng chỗ, đúng đối tượng, bảo đảm nhu cầu thật được đáp ứng. Cách tiếp cận này cho thấy tín dụng bất động sản cần được nhìn nhận như một công cụ điều tiết phát triển, chứ không chỉ là một rủi ro cần phòng thủ.

Thực tế từ doanh nghiệp cho thấy độ vênh lớn nhất nằm ở kỳ hạn vốn. Ông Nguyễn Đức Thuận, Giám đốc Khối chiến lược và Đầu tư HASCO Holdings, chỉ ra một dự án bất động sản có thể kéo dài 3-5 năm, thậm chí 10 năm, trong khi thời hạn cho vay thường ngắn hơn, còn doanh nghiệp lại phải gánh chi phí ban đầu rất lớn, có thể chiếm 30-50% tổng mức đầu tư. Khi dòng tiền thu về nằm ở tương lai nhưng áp lực trả nợ lại dồn vào hiện tại, doanh nghiệp rất dễ hụt hơi ngay ở giai đoạn đầu. Chưa kể, việc định giá tài sản thấp hơn giá trị thị trường khiến khả năng mở rộng hạn mức tín dụng càng khó khăn hơn.

Áp lực ấy ảnh hưởng dến người mua nhà, bà Nguyễn Thị Thanh Hương, Tổng giám đốc Eras Land, Phó chủ tịch Hiệp hội Bất động sản Việt Nam, cho biết phần lớn người mua nhà phải vay ngân hàng khoảng 70% giá trị tài sản trong thời hạn 10-20 năm. Có thời điểm lãi suất ưu đãi chỉ 6-7%/năm, nhưng sau thời gian cố định có thể tăng lên 13-14%, thậm chí cao hơn. Với một tài sản thanh toán dài hạn như nhà ở, biến động lãi suất kiểu "nhảy cóc" như vậy đủ sức bào mòn khả năng trả nợ của hàng loạt hộ gia đình, đồng thời làm suy giảm nhu cầu mua mới.

Ông Võ Quốc Đức, Giám đốc Ban Tài chính kế toán, Công ty CP Tập đoàn Đầu tư địa ốc NoVa (Novaland) cũng cho rằng, chỉ một biến động nhỏ về lãi suất hay room tín dụng cũng có thể kéo cả chuỗi dự án, nhà đầu tư và người mua vào thế khó. Một dự án đang được triển khai, người mua vẫn đóng tiền theo tiến độ, nhưng khi lãi vay tăng vọt thì người mua mất khả năng tiếp cận vốn, doanh nghiệp suy giảm dòng tiền và nguy cơ nợ xấu lập tức hiện hữu. Điều này cho thấy điều hành tín dụng quá ngắn hạn, thiếu linh hoạt sẽ không chỉ làm khó doanh nghiệp mà còn làm bất ổn toàn thị trường.

Vì vậy, điều thị trường cần lúc này là một cơ chế vốn đúng và đủ. Đúng là ưu tiên cho nhà ở phục vụ nhu cầu thực, cho người trẻ, công nhân, người mua nhà lần đầu, cho các dự án khả thi và chủ đầu tư minh bạch. Đủ là kỳ hạn tín dụng phải phù hợp vòng đời dự án, lãi suất cần có độ ổn định để doanh nghiệp lẫn người vay chủ động tính toán dòng tiền, room tín dụng cần linh hoạt hơn để ngân hàng không bị động còn doanh nghiệp không bị đứt gãy kế hoạch. Song song đó, PGS-TS Nguyễn Hữu Huân, Phó chủ tịch Cơ quan điều hành Trung tâm Tài chính quốc tế TP.HCM cũng gợi ý, doanh nghiệp cần phát triển mạnh thêm các kênh vốn trung và dài hạn như trái phiếu doanh nghiệp, quỹ đầu tư, nguồn vốn quốc tế, kiều hối và các mô hình huy động mới từ Trung tâm Tài chính quốc tế TP Hồ Chí Minh.

Một thị trường bất động sản lành mạnh không thể chỉ trông vào nỗ lực tự thân của doanh nghiệp, càng không thể phục hồi bền vững nếu dòng vốn vẫn bị tắc ở những điểm nghẽn cố hữu. Khi pháp lý được tháo gỡ, tín dụng được điều tiết linh hoạt và nguồn vốn được dẫn vào đúng khu vực tạo ra giá trị thật, bất động sản sẽ không chỉ phục hồi, mà còn trở lại đúng vai trò là động lực tăng trưởng quan trọng của nền kinh tế.