Thị trường bất động sản: Tập trung vào nhu cầu ở thật

Tập trung vào nhu cầu thật

Thị trường bất động sản quý I/2026 cho thấy dòng tiền không còn chảy dàn trải, mà chọn lọc mạnh hơn theo giá trị sử dụng thực và khả năng chống chịu trước biến động vĩ mô. Trong bức tranh ấy, TP Hồ Chí Minh đang cho thấy nhịp phục hồi tốt hơn Hà Nội, và chung cư nổi lên như phân khúc dẫn dắt. Bà Đỗ Thị Ngọc Ánh, Quản lý Kinh doanh cấp cao của Công ty Property Guru Việt Nam, nhận định mức độ quan tâm toàn thị trường đã phục hồi sau Tết, nhưng hành vi người mua không phân bổ đồng đều mà tập trung vào những phân khúc có giá trị sử dụng thực cao hơn.

Dữ liệu cho thấy nhu cầu tìm mua bất động sản tại TP Hồ Chí Minh cũ tăng 4% và TP Hồ Chí Minh mới tăng 1%, trong khi Hà Nội chưa trở lại mốc quan tâm của tháng 12/2025. Đây không chỉ là khác biệt về nhịp hồi phục, mà còn phản ánh khác biệt về cấu trúc cầu. Khi tâm lý đầu cơ suy yếu, thị trường nào còn giữ được lực cầu ở thực sẽ phục hồi nhanh hơn. Chung cư đang hội đủ điều kiện đó. Trong tháng 3/2026, mức độ quan tâm chung cư tại nhiều khu vực tăng 4-7% so với tháng 12/2025, cao hơn đáng kể so với các loại hình khác.

Đáng chú ý hơn, theo khảo sát quý I/2026 của Property Guru Việt Nam , 67% người mua chung cư là để ở, 30% mua để đầu tư cho thuê và chỉ 4% lướt sóng. Bà Ngọc Ánh cho biết đã có những giai đoạn tỷ lệ mua chung cư để lướt sóng lên tới 30-40%, vì thế sự sụt giảm mạnh của nhóm này cho thấy thị trường đang trở về với nền tảng bền vững hơn.

Trong bối cảnh lãi suất và môi trường vĩ mô còn nhiều biến động, chung cư vẫn giữ giá tương đối tốt, chỉ tăng nhẹ khoảng 1,5-2,4% theo quý. Quý 1/2026, giá rao bán trung bình chung cư tại Hà Nội đạt 87 triệu đồng/m2, còn tại TP Hồ Chí Minh cũ là 69 triệu đồng/m2. Giá không tăng nóng nhưng vẫn ổn định, thanh khoản lại được môi giới đánh giá cao nhất trong 6 tháng tới. Điều này cho thấy chung cư lúc này không còn là sân chơi của tâm lý "đánh nhanh", mà là nơi trú ẩn của dòng tiền thận trọng và nhu cầu ở thực. Chính nền cầu này giúp TP Hồ Chí Minh có độ bật tốt hơn, bởi khi giá vẫn trong ngưỡng dễ tiếp cận hơn Hà Nội, sức mua thực sẽ có cơ hội quay lại nhanh hơn.

Hạ tầng lạ bệ đỡ

Không chỉ phục hồi tốt hơn ở mặt bằng chung, TP Hồ Chí Minh còn cho thấy xu hướng dịch chuyển nhu cầu rõ nét hơn theo hạ tầng. Bà Đỗ Thị Ngọc Ánh cho rằng mô hình phát triển đô thị theo hạ tầng ngày càng hiện rõ, khi nguồn cung mới không còn dàn trải mà tập trung theo các trục giao thông trọng điểm. Tại TP Hồ Chí Minh, nguồn cung mới tập trung ở khu vực cận trung tâm, dọc trục Quốc lộ 13 và các quận như Quận 2, Quận 9, Quận 7.

Thị trường bất động sản cũng đang nhận được lực hỗ trợ từ quy hoạch và đầu tư công. Theo ông Đồng Quang Cảnh, Quản ký kinh doanh của Property Guru Việt Nam, đây là giai đoạn mà hạ tầng được triển khai với tốc độ đồng bộ và quyết liệt tại cả Hà Nội và TP.HCM.

Người mua tại TP Hồ Chí Minh đang mở rộng tìm kiếm ra vùng ven nội thành, nhất là các khu vực quanh Vành đai 3 như Thủ Đức, Quận 12 (cũ), Bình Tân, Nhà Bè, cùng Dĩ An, Thuận An. Tỷ trọng quan tâm tới các khu vực quanh Vành đai 3 và Vành đai 3 mở rộng đã tăng từ 39% năm 2023 lên 46% vào quý 1/2026.

Trong khi đó, người Hà Nội lại có xu hướng dịch chuyển sự quan tâm ra các tỉnh khác; tỷ trọng tìm kiếm chung cư tại Hà Nội giảm từ 91% năm 2023 xuống còn 76% vào quý 1/2026. Theo bà Ngọc Ánh, nhà đầu tư TP Hồ Chí Minh có xu hướng đi theo các thị trường liền kề gắn với hạ tầng và khả năng kết nối, còn người Hà Nội mở rộng danh mục ra nhiều vùng địa lý khác nhau.

Cùng chung nhận định, ông Võ Huỳnh Tuấn Kiệt, Giám đốc Bộ phận Tiếp thị Dự án Nhà ở CBRE, cho rằng thị trường bất động sản đang bước vào giai đoạn sàng lọc tự nhiên, một quá trình tất yếu sau thời kỳ biến động mạnh trên cả bình diện vi mô lẫn vĩ mô. Theo ông, tại TP Hồ Chí Minh sau sáp nhập, quy mô và vị thế đô thị đã được mở rộng đáng kể, mở ra kỳ vọng hình thành một siêu đô thị có năng lực cạnh tranh trực diện với các trung tâm kinh tế lớn trong khu vực.

Sức bật đó phần nào được phản ánh qua nguồn cung căn hộ trong năm 2025, khi thị trường ghi nhận gần 25.000 sản phẩm mới, trong đó phân khúc giá dưới 60 triệu đồng/m2 chiếm tỷ trọng lớn. Đáng chú ý, nguồn cung bổ sung từ khu vực Bình Dương cũ đã trở thành lực đệm quan trọng, góp phần điều tiết thị trường, qua đó giúp mặt bằng giá căn hộ trên toàn vùng giữ được sự ổn định cần thiết.

Từ diễn biến này cho thấy thị trường bất động sản đã bước sang giai đoạn chọn lọc, nơi phân khúc nào bám sát nhu cầu thật, giá trị thật và hạ tầng thật sẽ phục hồi trước. Thực tế thị trường cho thấy chung cư đang giữ vai trò "mỏ neo" của thị trường, còn TP Hồ Chí Minh đang tận dụng tốt hơn lợi thế về mặt bằng giá, không gian phát triển vùng ven và sự gắn kết với hạ tầng để đi trước Hà Nội một nhịp.