Ảnh minh họa.
Tuy nhiên, liệu thị trường bất động sản đã thực sự thoát “vùng đáy”? Kịch bản nào trong nửa năm còn lại, yếu tố nào tác động tới thị trường, đặc biệt là nguồn cung và giá bán? Xung quanh những nội dung này, phóng viên VTV đã có cuộc trao đổi với Tiến sĩ Sử Ngọc Khương - Giám đốc cấp cao Savills Việt Nam.
Thưa ông, theo một báo cáo mới đây của Hiệp hội Bất động sản TP Hồ Chí Minh thì thị trường bất động sản gần như đã bước qua “vùng đáy”. Vậy cá nhân ông nhận định như thế nào về quan điểm này?
Tiến sĩ Sử Ngọc Khương: Tôi đồng tình với quan điểm này, bằng chứng đó là năm 2023, Chính phủ đã chỉ đạo Ngân hàng Nhà nước, Bộ Xây dựng và các bên liên quan giải quyết những khó khăn của thị trường, trong đó có nguồn vốn để các nhà phát triển bất động sản có thể tiếp tục thực hiện các dự án. Thứ hai, Chính phủ đã chỉ đạo Bộ Xây dựng cũng như các bên liên quan trong việc tháo gỡ các khó khăn về mặt pháp lý của thị trường.
Chúng ta thấy rằng, đầu năm 2024, một loạt dự án đã được đưa ra thị trường và được đón nhận rất cao. Tuy nhiên, nó chỉ là điểm bắt đầu của sự phát triển, vì vậy chúng ta chờ xem thời gian tới mức độ hồi phục của thị trường như thế nào.
Vậy theo ông, thị trường bất động sản hiện nay đang đối diện với những thách thức như thế nào, đặc biệt về nguồn cung?
Trong bối cảnh hiện nay, nguồn cung bị hạn chế bởi nhiều yếu tố. Thứ nhất là quỹ đất, đây luôn là bài toán đau đầu của các nhà làm quy hoạch, chính sách và quản lý. Thứ hai là vấn đề phê duyệt về thủ tục pháp lý để thực hiện dự án cũng có những khó khăn nhất định. Thứ ba, nguồn lực tài chính luôn đóng vai trò quan trọng. Do vậy, khi có sự điều chỉnh của Ngân hàng Nhà nước thì ngay lập tức các doanh nghiệp bất động sản kể cả người mua cũng gặp những khó khăn.
Một vài thành viên trên thị trường bất động sản lo ngại rằng, khi nguồn cung sụt giảm mạnh sẽ dẫn đến việc tăng giá bán. Ông đánh giá như thế nào về quan điểm này?
Tôi cho rằng, đó là quy luật về kinh tế, quy luật về cung cầu. Nguồn cung giảm thì giá tăng. Tuy nhiên, bài toán đặt ra một biến số thứ 3 nữa đó là tính thanh khoản thị trường. Khi tăng giá bán lên thì sự hấp thụ của thị trường đối với sản phẩm sẽ như thế nào? Đó là vấn đề rất đau đầu của các nhà phát triển bất động sản. Họ không thể điều chỉnh giá bán thấp hơn được vì chi phí đầu vào tăng, nguồn cung trên thị trường hạn chế, bắt buộc họ phải bán giá cao.
Các doanh nghiệp bất động sản rất khó khăn trong việc làm sao để định vị sản phẩm bởi giá thấp thì không được, mà giá cao tính thanh khoản lại không có. Để đảm bảo được nguồn cung thị trường thì yếu tố về các thủ tục pháp lý, nguồn vay phải hợp lý, như vậy mới đảm bảo được giá cả thị trường và phục vụ cho đại bộ phận người dân ở Hà Nội và TP Hồ Chí Minh.
Tiến sĩ Sử Ngọc Khương - Giám đốc cấp cao Savills Việt Nam.
Được biết, ông cũng là một trong những chuyên gia trong việc tư vấn về khả năng đầu tư. Vậy ông đánh giá như thế nào về hoạt động mua bán, sáp nhập bất động sản hiện nay, đặc biệt với các dự án nhà ở?
Các nhà đầu tư trong và ngoài nước luôn muốn đầu tư vào bất động sản Hà Nội và TP Hồ Chí Minh nhưng hai địa phương này lại không có nhiều quỹ đất sạch. Thời gian gần đây, tôi nhận thấy phải chăng họ đang thay đổi chiến lược, họ đang tham gia vào các buổi đấu giá đất - nơi mà các hành lang pháp lý đã rõ ràng. Họ chấp nhận trả cao hơn nhưng họ có thể triển khai dự án ngay lập tức.
Ở thị trường phía Nam, các nhà đầu tư đã nhìn tới các đô thị xung quanh TP Hồ Chí Minh khi cơ sở hạ tầng từng bước được cải thiện. Các thành phố vệ tinh như: Long An, Bình Dương, Đồng Nai, Bà Rịa Vũng Tàu… có hệ thống giao thông thuận tiện, kết nối nên thu hút các nhà đầu tư trong và ngoài nước tham gia.
Thời gian tới, Luật Nhà ở, Luật Đất đai và Luật Kinh doanh Bất động sản sẽ được áp dụng sớm hơn thay vì năm 2025. Ông đánh giá như thế nào về thị trường bất động sản khi các bộ luật được áp dụng?
Việc đưa 3 bộ luật vào áp dụng sớm hơn dự kiến đó là một sự nỗ lực rất lớn của Chính phủ. Trong hình ảnh các nhà đầu tư thì thấy được sự cam kết của Chính phủ Việt Nam trong việc thúc đẩy thị trường bất động sản. Khi chúng ta kêu gọi đầu tư vào khu công nghiệp, khu sản xuất, dịch vụ kinh doanh… thì bất động sản là yếu tố đi kèm phục vụ hệ sinh thái này.
Tuy nhiên, chúng ta phải thẳng thắn với nhau rằng, 3 bộ luật thông qua sớm hơn dự kiến, điều này không có nghĩa rằng đó là “cây đũa thần” giúp thị trường ngày hôm sau khởi sắc ngay lập tức như thị trường chứng khoán, mà đây là thể hiện sự cam kết và giúp giải quyết những tồn đọng thời gian qua. 3 bộ luật sẽ giúp giải quyết một phần khó khăn và khi luật áp dụng trong một thời gian sự phản ánh của thị trường về 3 bộ luật mới này sẽ giúp chúng ta có những điều chỉnh dưới luật để nhằm đáp ứng được tốc độ phát phát triển của thị trường bất động sản.
Ông đánh giá như thế nào về kịch bản thị trường bất động sản thời gian tới?
Tôi cho rằng, thị trường từ nay đến cuối năm sẽ khởi sắc hơn, có thể nguồn cung đưa ra thị trường được nhiều hơn và các sản phẩm sẽ đại diện cho đại bộ phận người dân, trong khi thời gian qua nhiều sản phẩm vượt qua khả năng chi trả của người dân.
Mặc dù thời gian qua nền kinh tế thế giới nhiều bất ổn, nhưng tốc độ tăng trưởng của Việt Nam khá ổn định. Tôi nghĩ rằng, khả năng về tính thanh khoản của thị trường thông qua các yếu tố này giúp cho người dân đủ tự tin hơn để mua sản phẩm nhằm an cư lập nghiệp.
Xin cảm ơn ông!
* Mời quý độc giả theo dõi các chương trình đã phát sóng của Đài Truyền hình Việt Nam trên TV Online và VTVGo!