Vừa qua UBND TP. Hà Nội có chỉ đạo liên quan đến công tác triển khai, thực hiện cải tạo chung cư cũ trên địa bàn thành phố. Phải khẳng định, việc xây dựng lại chung cư, nhà tập thể cũ hết niên hạn sử dụng là điều cần thiết không chỉ vì diện mạo thủ đô mà còn là sự an toàn của người dân. Tuy nhiên, suốt 20 năm qua, tỷ lệ chung cư cũ tại Hà Nội được cải tạo chỉ đạt khoảng 1%, trong tổng số hơn 1.500 khu.
Trước khi đi sâu vào những điểm mới của đề án, hãy cùng nhìn lại 1 số vấn đề còn tồn tại, trong cải tạo chung cư cũ tại Hà Nội thời gian qua.
Nhiều nút thắt trong cải tạo chung cư cũ tại Hà Nội
Để cải tạo xây mới lại khu tập thể cũ, những vị trí cửa hàng mặt tiền như nhà may của chị Phùng Thị Nga - Thành Công, Hà Nội chắc chắn sẽ buộc phải dỡ bỏ… Hệ quả của điều này là sự xáo trộn lớn đến cuộc sống của cả gia đình chị.
Chị Phùng Thị Nga cho biết, việc cải tạo sẽ ảnh hưởng trực tiếp luôn đến đời sống của gia đình, đến kinh tế đến nguôn thu nhập đời sống cảu gia đình bởi nhà mình nguồn thu nhập chính là cửa hàng này.
Còn với ông Phạm Anh Đức, toà nhà A3 Thành Công, không bị ảnh hưởng đến thu nhập nhưng ở tuổi ở 70, nỗi lo khi nơi ở gắn bó hơn 40 năm sẽ được xây lại, lại là vấn đề khác.
Ông Phạm Anh Đức nói: "Quan trọng nhất là thời gian, lúc nào sẽ hoàn thành để người dân quay trở lại sinh sống bình thường".
Còn về nút thắt cải tạo chung cư cũ đối với doanh nghiệp là quy định hạn chế chiều cao, hạn chế tăng mật độ dân cư đối với nhà cao tầng trong trung tâm. Ví dụ, với 1 chung cư cũ 5 tầng theo tính toán của DN, nếu được xây dựng từ tầng 19 trở lên mới hoà vốn và có lãi. Trong khi đó, theo quy hoạch của thành phố, chỉ được phép xây dựng từ 15-16 tầng.
Ông Nguyễn Chí Thanh, Giám đốc Công ty CP Thanh Bình cho biết: "Phải cân đối quỹ đất và phải gom lại thì mới gia tăng được hạ tâng, tiện ích cuộc sống cho người dân. Phải có phương án gom lại, cân đối quy hoạch vùng, cân đối quỹ đất trong phường, quận thì mới có tính khả thi, chứ không lại vướng như cũ".
Sau hơn 10 năm chờ đợi, người dân đã chuyển vào toà chung cư sinh sống nhưng hạ tầng vẫn còn rất ngổn ngang. Cải tạo chung cư cũ không phải chưa từng được triển khai nhưng những bất cập vẫn đang diễn ra khiến cho các bên không khỏi dè dặt.
Các phương án cải tạo chung cư cũ
Trong đề án tổng thể về cải tạo chung cư cũ tới đây, Hà Nội dự kiến phân loại chung cư, tập thể cũ thành 3 nhóm, tương đương 3 mô hình cấp độ.
Mô hình 1 là các khu tập thể với nhiều tòa chung cư cũ với diện tích từ 2-10ha. Khu vực này sẽ được tăng tối đa tầng cao và hệ số sử dụng đất. Các công trình nhà ở tái định cư cao tầng và hạ tầng xã hội sẽ được đưa vào các quỹ đất trống trong lõi khu. Quỹ đất 20-25% xung quanh bên ngoài khu được sử dụng để phát triển công trình kinh doanh thương mại dịch vụ và nhà ở thương mại. Như vậy, người dân sẽ được tái định cư tại chỗ, còn doanh nghiệp cũng sẽ đảm bảo được lợi ích khi tham gia đầu tư.
Mô hình 2 gồm 5 - 7 nhà tập thể cũ: Thực hiện như mô hình 1 đối với trường hợp diện tích đất nhỏ; nếu chưa khả thi và đạt hiệu quả đầu tư thì có thể nghiên cứu theo mô hình 3
Mô hình 3 là tập hợp các chung cư độc lập, đơn lẻ. Thành phố sẽ tiến hành gộp các chung cư này vào một số quỹ đất chung cư cũ hiện có, trên chính đại bàn phường, quận đó. Chẳng hạn, quận Hoàn Kiếm có 120 chung cư riêng lẻ thì sẽ xây dựng lại các chung cư cũ này nhưng tái định cư hoán đổi trên địa bàn một phường, một quận hoặc sẽ tái định cư tại chỗ cho 30 chung cư cũ, hút 90 chung cư cũ khác về. Quỹ đất của 90 chung cư cũ sẽ để phát triển hạ tầng khác.
Như vậy, tinh thần chung của cả 3 mô hình này là tạo quỹ đất rộng, phát triển công trình kinh doanh thương mại và nhà ở thương mại, để đạt hiệu suất đầu tư cao hơn.
Ông Trần Ngọc Chính, Chủ tịch Hội quy hoạch Phát triển Đô thị Việt Nam cho biết: "Ở đây có một phương án là liên kết lại các dự án đó, bao nhiêu ha thì làm tầng hầm, có thể 2-3 tầng hầm, kết nối với nhau và tầng hầm đó là kết nối buôn bán, chỗ để xe…. Ngoài ra là đất cây xanh, công viên, làm công trình hạ tầng thương mại..., nhà đầu tư nào làm, nhà đầu tư được hưởng"
Bên cạnh việc cân đối quỹ đất, việc xác định hệ số đền bù, sao cho hài hòa lợi ích giữa các bên liên quan, cũng là bài toán nan giải trong việc cải tạo chung cư cũ suốt nhiều năm qua. Trên thực tế, theo quy định của thành phố Hà Nội, chính sách hỗ trợ diện tích tái định cư tối thiểu với người dân, là hệ số K= 1,5 lần (đền bù nhà mới gấp 1,5 diện tích nhà cũ).
Tuy nhiên, do doanh nghiệp trực tiếp thoả thuận với người dân, nên các doanh nghiệp cải tạo chung cư cũ đều phải chấp nhận áp dụng hệ số K = 2,1 lần, thậm chí K = 2,5 lần như ở nhà D2 Giảng Võ. Điều này dẫn đến mâu thuẫn về lợi ích giữa doanh nghiệp và người dân. Vì vậy, trong đề án cải tạo chung cư cũ lần này, Nhà nước và Thành phố Hà Nội, với vai trò hoạch định chính sách, cần làm trọng tài để có một tiếng nói chung.
Ông Vũ Cương Quyết, Tổng Giám đốc Công ty Đất Xanh miền Bắc nhận định: "Nếu các quy định không theo khuôn khổ pháp lý mà để các bên tự thoả thuận thì thực tế sẽ không bao giờ thoả thuận nổi mà phải có khung pháp lý. Ví dụ khung đền bù, diện tích người dân nhận được là gấp bao nhiều phải được cụ thể hay diện tích thương mại họ được đền bù bao nhiêu tiền với một hệ số như thế nào đấy là 2 bên phải được thống nhất trên cơ sở pháp lý".
Thành phố Hà Nội cho biết, các phương án quy hoạch sẽ được nghiên cứu đồng thời; cùng với mô hình đầu tư, phương thức đầu tư, tương ứng với hiện trạng từng khu chung cư cũ. Hiện nay, Bộ Xây dựng và Thành phố Hà Nội cũng đang khẩn trương lấy ý kiến doanh nghiệp, chuyên gia về các mô hình cải tạo, để sớm đưa đề án vào thực tiễn.
* Mời quý độc giả theo dõi các chương trình đã phát sóng của Đài Truyền hình Việt Nam trên TV Online và VTVGo!