Nhu cầu nhà ở của người dân đô thị tăng cao. Thế nhưng, nhà ở xã hội hai năm qua chỉ có một đến hai dự án được bán ra. Nhà ở thương mại cũng chỉ rất ít sản phẩm đủ điều kiện bán ra thị trường. Cũng vì thế, nhà chung cư cũ đã qua sử dụng và đất thổ cưc, nhà thổ cư trong ngõ nhỏ đã lên giá và giữ ở mức cao. Đó là bối cảnh của thị trường bất động sản trong thời gian qua.
Việc phát triển nhà ở xã hội không chỉ giải quyết nhu cầu nhà ở đang rất bức thiết hiện nay, mà còn lan tỏa "sức nóng" tới các phân khúc bất động sản khác, giúp thị trường hồi phục nhanh chóng. Thế nhưng, phải nhìn nhận thẳng thắn rằng, sau hơn một năm triển khai đề án 1 triệu căn nhà ở xã hội, tới nay, tiến độ thực hiện dự án này vẫn rất ì ạch. Thủ tục hành chính vướng mắc, rườm rà, chưa được tháo gỡ; cơ chế cho vay ưu đãi của gói 120.000 tỷ chưa phù hợp; quyền và lợi ích của chủ đầu tư chưa đảm bảo… Và còn nhiều nghịch lý khác đang làm cho tiến độ của đề án này ngày càng chậm trễ.
Sau hơn một năm triển khai đề án 1 triệu căn nhà ở xã hội, tới nay, tiến độ thực hiện dự án này vẫn rất "ì ạch"
Hơn một năm qua, duy nhất dự án nhà ở xã hội Trung Văn được triển khai và mở bán. Hà Nội cũng chỉ có thêm một dự án Vĩnh Hưng được chấp thuận chủ trương đầu tư vào giữa năm 2023, nhưng việc giao đất tới giờ vẫn chưa được triển khai. Hàng chục dự án khác có chủ trương đầu tư 5-6 năm nay cũng trong tình cảnh tương tự vì chưa được giao mặt bằng sạch. Thủ tục giao đất vẫn mất ít nhất hai năm, không có sự khác biệt gì so với trước khi có đề án phát triển 1 triệu căn nhà ở xã hội.
Chị Nguyễn Thị Vân - Quận Long Biên, Hà Nội cho biết, chị có nhu cầu mua nhà ở xã hội vì giá từ 900 triệu đến hơn 1 tỷ nhưng đến giờ vẫn thấy dự án im ắng nên không biết nếu chị mua thì bao giờ sẽ có nhà ở.
Để được ưu đãi miễn tiền sử dụng đất, cơ quan chức năng vẫn yêu cầu chủ đầu tư phải xác định tiền thuê đất, rồi phải nộp trước khoản tiền này, sau đó mới làm thủ tục khấu trừ. Lãi suất gói 120.000 tỷ cho vay ưu đãi tới thời điểm này chưa thực sự phù hợp và không theo kịp đà giảm lãi suất thực tế.
Ông Nguyễn Văn Đính - Chủ tịch Hội Môi giới Bất động sản Việt Nam nhận định: "Các ngân hàng thương mại đều là các đơn vị kinh doanh tiền tệ. Họ cũng phải huy động của người dân với mức lãi suất cao. Họ phải huy động lãi suất khoảng 5%/năm và cả bộ máy để thực hiện các hệ thống tín dụng nên chi phí cũng phải lên 6-7%. Thế nhưng trên mức đó lại không hấp dẫn các nhà đầu tư và người dân vay mua nhà".
Ông Nguyễn Chí Thanh - Tổng Giám đốc Công ty Cao ốc Quốc tế Hồ Tây chia sẻ: "Lãi suất mặc dù các ngân hàng đã tham gia rất tích cực đưa ra lãi suất 8% nhưng đã là người thu nhập thấp, họ trả được gốc đã khó, huống chi là lãi suất 8% cũng vẫn rất cao so với thu nhập của người dân".
Đề án "Đầu tư xây dựng ít nhất 1 triệu căn hộ nhà ở xã hội cho đối tượng thu nhập thấp, công nhân khu công nghiệp từ nay tới 2030" có đặt mục tiêu từ năm 2021- 2025 phải hoàn thành khoảng 428.000 căn. Nhưng tới thời điểm này, cả nước mới có hơn 38.100 căn, chiếm chưa tới 9% kế hoạch 5 năm. Như vậy, mục tiêu 1 triệu căn sẽ vẫn còn rất xa, trong khi đó, hàng loạt "rào cản" vẫn chưa được tháo gỡ.
Nhiều người mua nhà có tâm lý chờ đợi
Nhiều dự án nhà ở xã hội gặp vướng mắc về mặt pháp lý, lãi suất cho vay ưu đãi không hạ nhiệt so với mặt bằng lãi suất cho vay khác. Quá nhiều vướng mắc chưa được giải quyết triệt để khiến các dự án tiếp tục nằm yên chờ đợi. Trong khi đó, các dự án nhà ở thương mại giá trung và cao cấp cũng chẳng khá hơn. Hai năm qua, chỉ có một vài dự án đủ điều kiện mở bán. Chỉ riêng Thủ đô Hà Nội đã ghi nhận mức tăng mỗi căn hộ từ 400 triệu đồng đến cả tỷ đồng tuỳ khu vực và diện tích so với năm 2022 trở về trước.
Nhiều người mua nhà chờ đợi thị trường điều chỉnh giá nhà giảm để thực hiện giấc mơ an cư lạc nghiệp
Hai tuần trở lại đây, giá nhà chung cư đã chững lại, nhưng vẫn giữ ở mức cao. Nhiều người mua nhà đang chờ đợi nghe ngóng tín hiệu thay đổi của thị trường.
Tại Khu đô thị Ngoại giao đoàn, Bắc Từ Liêm, Hà Nội, cách đây 3 năm, giá khoảng 43 triệu đồng/m2. Hiện nhiều căn được chào bán với giá 68 triệu đồng/m2. Tại quận Thanh Xuân, Hoàng Mai, Hà Đông, Thanh Trì, giá bán tại những chung cư cũ từ 35-60 triệu đồng/m2. Giá tăng cả với những dự án vùng ven đô dù cách trung tâm cả chục cây số.
Ông Nguyễn Quốc Anh - Phó Tổng Giám đốc Batdongsan.com.vn nêu ý kiến: "Chung cư Hà Nội tăng trung bình khoảng từ 15 đến 19% dao động trong các phân khúc từ cao cấp, trung cấp đến bình dân. Điều đó phản ánh thị trường chung cư đặc biệt ở chung cư cũ bán chuyển nhượng tại Hà Nội đang khá nóng".
Bà Nguyễn Hoài An - Giám đốc cấp cao CBRE Hà Nội đưa ra nhận định: "Chúng tôi thấy ngưỡng tăng giá này không phải là ngưỡng phi thực tế. Mặc dù trung bình thị trường tăng 17% cũng có nghĩa là có những dự án có thể tăng đến 20-30 % so với cùng kỳ năm trước. Nhưng điều này cũng không phải là không có tiền lệ. Chúng tôi nhìn thấy sự tăng giá một cách thống nhất chứ không phải tăng cá biệt".
Ông Lê Anh Tuấn - Tổng Giám đốc Công ty Nam Phong Property cũng cho rằng: "Giá thị trường vừa rồi không phải là ảo. Bản chất là tổng tiền nhiều đổ vào một số lượng hàng hóa hữu hạn nên việc tăng giá là bình thường. Đó là giao dịch thực sự. Văn phòng mình có khoảng 15 người. Có những thời điểm đầu năm 2024 phải đến 20 giao dịch một tháng cho mảng thứ cấp".
Hai tuần nay, giá chung cư đã có dấu hiệu chững lại, đôi chỗ giảm nhẹ. Các chuyên gia nhận định, giá chung cư đang phản ánh theo quan hệ cung - cầu, và do nguồn cung chưa đủ đáp ứng nhu cầu thực tế khiến giá vẫn neo ở mức cao.
Ông Nguyễn Quốc Anh - Phó Tổng Giám đốc Batdongsan.com.vn chia sẻ thêm: "Chúng ta đều thấy rất rõ nguồn cung trên thị trường Hà Nội không có nhiều. Cùng đến từ câu chuyện số lượng chung cư mới xây dựng trong năm vừa qua và được phê duyệt không nhiều. Kể cả nguồn cung trong giai đoạn vừa qua cũng chỉ đến từ một số chủ đầu tư của phía Tây Hà Nội là chính. Chúng ta đang cần nhiều dự án được duyệt hơn và đáp ứng được nhiều nhu cầu hơn".
Ông Lê Anh Tuấn - Tổng Giám đốc Công ty Nam Phong Property đưa ra ý kiến: "Để cấp phép một dự án mới, thời gian ở Hà Nội rất lâu. Những gì hiện tại bọn mình đang phân phối hầu hết đã được duyệt cách đây tầm 5-7 năm".
Nhiều người mua nhà hiện có tâm lý chờ đợi thị trường điều chỉnh giá nhà giảm để thực hiện giấc mơ an cư lạc nghiệp. Tuy nhiên, giá chỉ có thể giảm khi và chỉ khi có một lượng lớn các dự án được cấp phép và đủ điều kiện bán ra thị trường.
Các chủ đầu tư vẫn còn rất phân vân
Giá vẫn cao, nhưng giao dịch không quá sôi động trong khi đó nhu cầu mua nhà để an cư lạc nghiệp của người dân tại các thành phố lớn như Hà Nội và TP. Hồ Chí Minh luôn ở mức cao. Trong khi số lượng dự án của hai phân khúc là nhà ở xã hội và nhà thương mại đều rất ít trong thời gian qua.
Ông Nguyễn Quốc Hiệp - Chủ tịch Hiệp hội Nhà thầu xây dựng Việt Nam nhận định: "Tâm lý của các chủ đầu tư vẫn còn rất phân vân. Họ sẽ quan tâm đến định giá đất như thế nào. Nếu như chúng ta xây dựng bảng giá đất trong đó có bản đồ tọa độ giá đất trên toàn quốc, nếu giá đất ấy cao quá, không theo kịp đáp ứng của doanh nghiệp, của thị trường thì chắc chắn bất động sản sẽ bị chậm lại. Bởi vì các doanh nghiệp đều phải tính toán làm có hiệu quả không".
Ông Nguyễn Văn Đính - Chủ tịch Hội Môi giới Bất động sản Việt Nam đưa ra ý kiến: "Khoảng trên 100.000 các dự án hiện nay đang chờ đợi để giải quyết, tháo gỡ bằng những thể chế mới, chắc chắn sẽ có một phần các dự án, nhất là trong quá trình trước, đảm bảo việc thực thi, tôn trọng các quy định của pháp luật, kể cả luật cũ, sẽ tạo đà giải quyết nhanh hơn. Như vậy, sẽ giúp cho các dự án tham gia vào thị trường sớm hơn. Còn dự án không phù hợp theo chúng tôi ước đoán cũng là một phần khá lớn của toàn thị trường sẽ gặp những trục trặc, khó khăn. Như vậy, kì vọng có nhiều dự án chắc chắn sẽ không thành hiện thực".
Thị trường nhà ở đang tồn tại nhiều điểm bất hợp lý: giá chung cư tăng cao, dự án nhà ở xã hội dậm chân tại chỗ, trong khi hàng chục nghìn căn hộ tái định cư lại bị bỏ hoang. Để giảm những điều bất hợp lý này, cần sự quyết liệt hơn nữa, trong việc giải quyết các thủ tục, tháo gỡ các vướng mắc để các ý tưởng được thực thi, tránh tình trạng có nhà mà không có người ở.
* Mời quý độc giả theo dõi các chương trình đã phát sóng của Đài Truyền hình Việt Nam trên TV Online và VTVGo!