Cả nước có hơn 2.500 chung cư cũ nhưng trong suốt 20 năm qua số lượng cải tạo, xây mới rất khiêm tốn, chiếm chưa đến 1%.
Một trong những điểm nghẽn lớn nhất trong quá trình cải tạo chung cư cũ là lập quy hoạch, đảm bảo lợi ích giữa Nhà nước, chủ đầu tư và người dân. Trước đây, việc lập quy hoạch hoàn toàn do các chủ đầu tư nghiên cứu, sau đó trình phê duyệt. Do đó, trên thực tế, chưa có nhiều quy hoạch do chủ đầu tư lập được phê duyệt.
Ví dụ như năm 2019, Hà Nội kêu gọi được 19 chủ đầu tư lập quy hoạch, nhưng đến nay chưa có quy hoạch nào được phê duyệt vì không đảm bảo được quy hoạch tổng thể của phân khu. Điểm mới của Nghị định 69 nằm ở chỗ phân quyền nhiều hơn cho các địa phương trong việc lập quy hoạch cải tạo chung cư cũ.
Chính quyền địa phương lập quy hoạch cải tạo chung cư cũ
"Nhà nước khẳng định rõ trách nhiệm đầu mối là tỉnh. Khi lập quy hoạch này thì phải thực hiện được đầy đủ các luật mới như: Luật Kiến trúc ra đời 2019, có những vấn đề mới thì phải cập nhật vào, sau đó là phải được phê duyệt. Trong quá trình thẩm định phải có ý kiến của nhân dân", Phó Chủ tịch Hội Quy hoạch phát triển đô thị Việt Nam Đào Ngọc Nghiêm cho hay.
Một trong những điểm nghẽn lớn nhất trong quá trình cải tạo chung cư cũ là lập quy hoạch, đảm bảo lợi ích giữa Nhà nước, chủ đầu tư và người dân. (Ảnh minh họa: Báo Đầu tư)
Nghị định 69 cũng xác định rõ đối tượng nhà chung cư thuộc diện phải xây dựng lại. Trước đây, niên hạn sử dụng nhà chung cư được quan tâm hơn cả, lần này, Nhà nước quy định thêm các chung cư xuống cấp do sự cố, thiên tai, nguy hiểm an ninh, chất lượng sống không đảm bảo cũng nằm trong diện cải tạo lại; đồng thời mở ra nhiều hơn nữa quyền lợi cho chủ sở hữu.
Cải tạo chung cư cũ: Người dân được bồi thường như thế nào?
Đối với các chủ sở hữu tầng 1, có một phần diện tích nhà đang kinh doanh thương mại, sau khi cải tạo, sẽ được tạo điều kiện để mua hoặc thuê lại để tiếp tục kinh doanh. Quy định này đã giúp giải tỏa được nhiều lo lắng lâu nay của những người như bà Hoa (Khu tập thể Ngọc Khánh, TP Hà Nội) rằng sẽ mất kế sinh nhai khi khu tập thể được cải tạo lại.
"Nếu bây giờ được tái định cư có cửa hàng để bán hàng, bảo đảm cuộc sống thì tôi rất phấn khởi", bà Hoa chia sẻ.
Còn với những hộ gia đình như bà Sinh (Khu tập thể Ngọc Khánh, TP Hà Nội), mong mỏi lớn nhất là phần diện tích được đền bù sau khi khu tập thể được cải tạo ở mức hệ số K=2, tức gấp 2 lần diện tích sử dụng căn hộ cũ, bởi như vậy mới có thể đảm bảo cuộc sống cho những hộ gia đình đông người.
"Ngày xưa phân là phân cho 2 vợ chồng, 1 đứa con nhỏ, nhưng bây giờ gia đình lớn hơn, sau bao năm chúng tôi vẫn ở đây", bà Sinh cho hay.
Các chuyên gia cho rằng, việc quy định khung hệ số K trong khoảng từ 1 - 2 đã giúp giải quyết được một nút thắt quan trọng là hài hòa lợi ích các bên.
"Trường hợp nào 1, trường hợp nào 1,3, trường hợp nào 2 thì khung lần này chỉ nói chung, nhưng trách nhiệm của từng địa phương khi lên phương án là sẽ phải cụ thể với từng khu vực chung cư cũ hoặc nhà ở", Phó Chủ tịch Hội Quy hoạch phát triển đô thị Việt Nam Đào Ngọc Nghiêm cho biết.
Giải pháp thu hút nhà đầu tư cải tạo chung cư cũ
Đồng thời, Nghị định 69 được cho là sẽ thu hút được nhiều nhà đầu tư tham gia dự án cải tạo chung cư cũ. Trước nay, quy định không được tăng dân số gây khó cho chính các doanh nghiệp muốn bắt tay vào thực hiện. Bởi thực tế, nếu hạn chế dân số trong khu vực cải tạo, thì các căn hộ ngoài diện tích tái định cư sẽ không biết bán cho ai để bù đắp chi phí đầu tư. Nghị định 69 quy định, cơ quan có thẩm quyền phải xác định các chỉ tiêu quy hoạch, trong đó có chỉ tiêu "quy mô dân số", phù hợp với quy hoạch chung.
"Với chỉ tiêu về quy mô dân số thì dự án cải tạo xây dựng lại nhà chung cư sẽ có đủ số lượng căn hộ để tái định cư cho 100% các chủ sở hữu, đồng thời nó sẽ có một lượng căn hộ dôi dư để nhà đầu tư bán thu hồi vốn và có lãi 10%", Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản TP Hồ Chí Minh Lê Hoàng Châu nhận định.
"Giao quyền cấp chính quyền địa phương, căn cứ vào nhu cầu cụ thể, bởi lúc đó thành phố, quận, các sở xây dựng sẽ xem xét rất cẩn thận phương án của nhà đầu tư đề ra thực sự có không thực hiện được không. Nếu bí quá thì mới điều chỉnh quy hoạch, chứ không phải cái nào cũng được tăng. Không giãn dân đi được, không có đất trống, họ có mới có quyền xem xét", ông Nguyễn Quốc Hiệp, Chủ tịch HĐQT Công ty Cổ phần Đầu tư Bất động sản Toàn Cầu (GP Invest), cho hay.
Cần những quy định cụ thể trong cải tạo chung cư cũ
Nghị định 69 đã tạo ra một khung pháp lý cho việc cải tạo chung cư cũ, tuy nhiên sẽ là rất khó để một Nghị định có thể chi tiết từng nội dung. Cộng đồng doanh nghiệp vẫn đang chờ đợi những văn bản hướng dẫn cụ thể hơn để Nghị định sớm đi vào thực tế.
Nghị định 69 được cho là sẽ thu hút được nhiều nhà đầu tư tham gia dự án cải tạo chung cư cũ. (Ảnh minh họa: Dân trí)
Ví dụ việc lựa chọn chủ đầu tư đã đưa ra 3 phương án: người dân có quyền chọn, đầu thấu theo thông lệ hay trong 1 số trường hợp đặc biệt vẫn có thể chỉ định thầu. Tuy nhiên, do đặc thù của chung cư cũ là không có ban quản trị, nên cũng cần có hành lang quy định cụ thể hơn.
"Ai sẽ đứng ra tổ chức cuộc họp lấy ý kiến. Tôi cho rằng đây là vấn đề chúng ta cần phải xem xét đặc thù của chung cư cũ để có hướng dẫn chi tiết hơn", ông Nguyễn Quốc Hiệp cho biết thêm.
Tương tự quá trình kiểm định chung cư cũ, dù đã quy định cụ thể trách nhiệm của địa phương trong việc phân bổ nguồn lực và nguồn vốn cho việc kiểm định, nhưng cũng cần được làm rõ hơn trong quá trình triển khai.
"Pháp lý của kiểm định - đơn vị nào kiểm định, nguồn vốn kiểm định phải rõ ràng, bởi có một số người dân họ thấy những đơn vị mà không đủ điều kiện, hoặc không đủ pháp lý để ra kết luận thì chưa chắc họ đã đồng ý", ông Bùi Khắc Sơn, Chủ tịch HĐQT Công ty Cổ phần và Đầu tư Xây dựng Xuân Mai nêu ý kiến.
Ngay sau khi Nghị định 69 được ban hành, TP Hà Nội dự kiến bố trí vốn ngân sách khoảng 500 tỷ đồng trong giai đoạn 2021 - 2025 để thực hiện tổng kiểm tra, rà soát, kiểm định, đánh giá chất lượng toàn bộ các chung cư cũ. Đối với các chung cư cũ đã có kết quả kiểm định, sẽ lập quy hoạch chi tiết tỷ lệ 1/500, dự án đầu tư ngay trong giai đoạn 2021 - 2025.
Khung chính sách hay nguồn vốn kiếm định - những bước đầu tiên trong quy định cải tạo chung cư cũ đã được quy định rõ, tuy nhiên thực tế triển khai sẽ như thế nào còn đợi việc đánh giá hiệu quả triển khai trong thực tế.
* Mời quý độc giả theo dõi các chương trình đã phát sóng của Đài Truyền hình Việt Nam trên TV Online và VTVGo!