Nguồn cung chung cư cải thiện về cuối năm
Trong quý III và quý IV, nguồn cung căn hộ mới tại Hà Nội và TP Hồ Chí Minh có sự cải thiện. Theo dữ liệu cuả Batdongsan.com.vn, lượng tin đăng về chung cư, bao gồm cả nguồn cung mới từ chủ đầu tư và mua bán chuyển nhượng trong tháng 10 tăng trung bình 13% so với tháng trước, riêng tại Hà Nội lượng tin đăng chung cư tăng 25% so với tháng trước.
Kết thúc quý III, tổng nguồn cung mở bán mới căn hộ chung cư tại Hà Nội đạt hơn 19.000 căn, vượt tổng nguồn cung cả năm ngoái. Dự báo, trong quý cuối năm này, nguồn cung mới phân khúc căn hộ chung cư sẽ ghi nhận thêm hơn 10.000 căn, nâng tổng số căn chung cư mở bán mới ước đạt gần 30.000 căn, gần gấp ba lần số căn mở bán trong năm ngoái và là nguồn cung cao nhất trong vòng 5 năm qua.
Về mức độ quan tâm, trong tháng 10 vừa qua, quan tâm đến chung cư TP Hồ Chí Minh tăng 4%, Hà Nội tăng 9% so với tháng trước. Dù vậy đang xảy ra tình trạng lệch nguồn cung như tại Hà Nội, trong tháng 9, 10 vừa qua, lượng tin đăng rao bán chung cư cao cấp áp đảo so với chung cư trung cấp, phân khúc bình dân gần như vắng bóng.
Cung tăng nhưng giá chưa giảm
Thông thường khi nguồn cung tăng lên, thì giá bán trên thị trường sẽ giảm xuống là quy luật dễ hiểu. Nhưng thực tế lại không diễn ra như vậy. Thậm chí, theo công cụ lịch sử giá của nền tảng đăng tin bất động sản trực tuyến, trong quý III, chung cư bình dân (dưới 30 triệu đồng/m2) tăng giá 5% so với quý trước, chung cư trung cấp (30 - 50 triệu đồng/m2) tăng giá 2%, chỉ có phân khúc cao cấp (trên 50 triệu đồng/m2) giảm nhẹ 1%.
Giá chung cư đã "neo cao" trong một thời gian dài và đến nay vẫn chưa có tín hiệu sớm hạ nhiệt, nhiều người mua đứng trước những lựa chọn vô cùng khó khăn.
Chờ đợi là tâm lý của nhiều người có nhu cầu mua nhà khi giá nhà bắt đầu tăng trong 1 năm trở lại đây. Chờ nguồn cung tăng - giá nhà giảm, chờ thị trường qua cơn sốt. Nhưng đến nay, câu hỏi "chờ đợi đến bao giờ", "có chờ tiếp hay không" thì mỗi người đã tự tìm câu trả lời. Hoặc là từ bỏ ý định mua nhà, hoặc buộc phải chấp nhận mua giá cao.
"Tôi muốn mua nhà rất lâu rồi nhưng vì điều kiện chưa mua được. Gần đây, khi giá nhà tăng cao quá thì tôi cũng cố gắng vay mượn để làm sao mà có thể mua được một căn. Bởi vì tôi sợ rằng thời gian tới cũng không thể mua được", anh Nguyễn Văn Việt - quận Nam Từ Liêm, Hà Nội chia sẻ.
Mặt bằng giá bán sơ cấp căn hộ tại Hà Nội (tức là giá mở bán của các chủ đầu tư) quý III, trung bình ở mức 69 triệu đồng/m2, tăng 6% so với quý trước và 28% so với cùng kỳ năm ngoái. Trên thị trường chuyển nhượng, trung bình khoảng 51 triệu đồng/m2, cũng tăng cao so với cùng kỳ.
Giá chung cư đã “neo cao” trong một thời gian dài và đến nay vẫn chưa có tín hiệu sớm hạ nhiệt. Ảnh minh họa.
Một trong những nguyên nhân khiến giá nhà khó giảm là do phần lớn nguồn cung hiện nay đều nằm trong các đại đô thị, do các chủ đầu tư lớn phát triển và chỉ cung ứng sản phẩm từ trung cấp trở lên.
Ông Bùi Quang Cường - Tổng Giám đốc Công ty bất động sản Bầu Trời Việt Nam nhận định: "Các đại đô thị này là các đại đô thị đã hình thành, đã hiện hữu và đã đồng bộ với quy mô và tiện ích lớn. Người dân về có thể sử dụng ngay được cho nên giá nó vẫn cứ tiếp tục leo lên cao".
Ngoài ra, với các đô thị như Hà Nội hay TP Hồ Chí Minh, mỗi năm sẽ cần thêm trung bình 100.000 - 120.000 căn hộ mới. Nhưng nguồn cung hiện mới chỉ đáp ứng được 1/3. Chưa kể trong bối cảnh quỹ đất ngày càng khan hiếm. Chi phí xây dựng, đầu tư về thiết kế sản phẩm... đều đang đội lên không ít. Nếu làm một sản phẩm bình dân thì chủ đầu tư không có lãi.
Ông Nguyễn Quốc Anh - Phó Tổng giám đốc batdongsan.com.vn cho biết: "Bây giờ Luật Kinh doanh bất động sản quy định rất cụ thể điều kiện của chủ đầu tư tham gia, cũng như là những quy định liên quan đến việc chậm triển khai sẽ bổ sung thuế; các quy định liên quan tái định cư cũng làm cho chi phí ban đầu tăng. Cái quan trọng nữa, chúng ta nói đến câu chuyện là tần suất cập nhật giá đất bây giờ không phải 30 năm một lần nữa mà là 1 năm một lần. Như ở TP Hồ Chí Minh là cập nhật xong, đất tăng gấp 30 lần so với bảng giá cũ và gần bằng 70 - 80% giao dịch trên thị trường".
Theo đơn vị tư vấn bất động sản quốc tế Savills Việt Nam, trong 3 quý năm nay, căn hộ trên 4 tỷ đồng chiếm phần lớn số lượng căn bán được. Tỷ trọng này tăng từ mức 2% lên 70% trong giai đoạn 2020 - 2024. Chỉ 1% lượng căn được giao dịch có giá dưới 2 tỷ đồng, còn gọi là căn hộ hạng C do gần như không có nguồn cung mới. Người đang có căn hộ bình dân thì tỷ lệ ở ổn định cao nên không phát sinh nhu cầu chuyển nhượng.
Bà Đỗ Thị Thu Hằng - Giám đốc Cấp cao, bộ phận Nghiên cứu và Tư vấn, Savills Hà Nội đánh giá: "Khi có nhu cầu ở thực buộc lòng người ta phải tìm đến những dòng sản phẩm cao cấp hơn, nhưng phải chấp nhận việc là diện tích nhỏ và diện tích nhỏ này đôi khi cũng không phải là sự mong muốn của họ. Và không ít người đang phải đi thuê ở những khu vực mà họ mong muốn".
Dù giá nhà đang neo cao, song các chuyên gia khuyến cáo, người dân cần thận trọng nếu mua để đầu cơ kiếm lời. Bởi từ năm sau, khoảng 110.000 căn ở Hà Nội sẽ được đưa ra thị trường, khi đó mặt bằng giá sẽ có sự điều chỉnh mạnh, tiệm cận với nhu cầu ở thực của người dân.
Thúc đẩy tín dụng cho vay mua nhà cuối năm
Với mức thu nhập trung bình của một hộ gia đình tại Hà Nội là khoảng 250 triệu đồng/năm, giá một căn hộ trung bình khoảng 4 tỷ đồng, người dân cần tới 18 năm tiết kiệm không tiêu xài để có thể mua được nhà.
Thu nhập trung bình chỉ tăng trưởng 6% mỗi năm, trong khi tốc độ tăng của giá nhà gấp 2 - 3 lần, gây ra nhiều khó khăn trong việc mua nhà. Chính vì vậy, việc vay ngân hàng để mua nhà đang là lựa chọn của nhiều người dân.
Theo dữ liệu từ các công ty bất động sản, có trên 50% lượng khách hàng mua chung cư hiện nay dùng vốn vay ngân hàng. Hiện các ngân hàng đang đẩy mạnh các giải pháp để tăng hỗ trợ, giảm bớt áp lực tài chính trước mắt cho người mua trong bối cảnh giá nhà vẫn "neo cao" như hiện nay.
Cho vay bất động sản luôn là hạng mục mà nhiều ngân hàng chú trọng ưu tiên, chiếm tỷ trọng tín dụng lớn của nhiều ngân hàng, nhất là trong thời điểm cuối năm và bối cảnh nền lãi suất đang được duy trì khá thấp như hiện nay.
Theo dữ liệu từ các công ty bất động sản, có trên 50% lượng khách hàng mua chung cư hiện nay dùng vốn vay ngân hàng. Ảnh minh họa.
Hiện dư nợ tín dụng bất động sản đạt 3,15 triệu tỷ đồng, chiểm khoảng 20% tổng dư nợ của nền kinh tế. Hiện mức lãi suất cho vay mua nhà mà các ngân hàng đang cho vay ra dao động từ 6 - 9%/năm và thường cố định 1-3 năm đầu. Sau đó là lãi suất thả nổi. Biên độ từ 1 - 3%/năm, tuỳ ngân hàng. Cho vay bất động sản cũng giúp cho tăng trưởng tín dụng của nhiều ngân hàng được tăng lên, thậm chí điều chỉnh quy mô tín dụng cho vay của mình.
Có thể thấy, ngành ngân hàng cứ cho vay 10 đồng ra nền kinh tế thì có 2 đồng là cho vay bất động sản. Tín dụng bất động sản luôn có mức tăng trưởng bằng hoặc cao hơn mức tăng trưởng tín dụng của toàn nền kinh tế, chứng tỏ nhu cầu về nguồn vốn đối với các dự án bất động sản và nhu cầu về nhà ở, chỗ ở là rất lớn.
Vấn đề là nắn chỉnh dòng vốn này vào phân khúc thị trường bất động sản nào để lành mạnh nguồn vốn và đáp ứng được nhu cầu về nhà ở mới là vấn đề nổi cộm nhất đối với lĩnh vực bất động sản.
Bên cạnh nguyên nhân do khan hiếm nguồn cung, biến động về giá bất động sản ở mức cao phi lý thời gian qua là do giới đầu cơ mua đi bán lại, lướt sóng kiếm lời cùng nhiều chiêu trò thổi giá được nhiều người dân phản ánh... Lập lại trật tự cho thị trường nhà đất vẫn là một trong nội dung được quan tâm.
Giá chung cư TP Hồ Chí Minh tăng hơn 30% VTV.vn - Trong 9 tháng đầu năm 2024, giá nhà chung cư tại TP Hồ Chí Minh đã tăng mạnh từ 49,2 triệu đồng/m² lên 64,2 triệu đồng/m², tương đương tăng 30,6% so với cùng kỳ.
* Mời quý độc giả theo dõi các chương trình đã phát sóng của Đài Truyền hình Việt Nam trên TV Online và VTVGo!