Kiểm soát tín dụng vào bất động sản
Tín dụng bất động sản hiện chiếm khoảng 18 - 20% tổng dư nợ nền kinh tế, tương đương 2 triệu tỷ đồng. Tăng trưởng cho vay với lĩnh vực này cũng dần hạ nhiệt, từ mức trên 26% năm 2018, giảm còn 12% năm 2021.
Tuy nhiên, cách đây 2 năm, khi Ngân hàng Nhà nước nâng hệ số rủi ro đối với bất động sản lên 200%, vốn cho bất động sản lại tăng nóng qua kênh trái phiếu. Giá trị phát hành đạt hơn 210.000 tỷ đồng năm 2021, tăng 61% so với năm trước đó.
Trước tình trạng dòng vốn cho thị trường bất động sản có dấu hiệu tăng nóng, thời gian qua, Chính phủ, Ngân hàng Nhà nước đã có những chỉ đạo sát sao về kiểm soát dòng vốn chảy vào lĩnh vực này từ kênh tín dụng và trái phiếu.
Việc siết tín dụng bất động sản đang được thực hiện khá chặt chẽ và có xu hướng mở rộng ra. (Ảnh minh họa - Ảnh: Báo Đầu tư)
Đến nay, một số ngân hàng cũng đã có động thái quyết liệt hơn khi tạm dừng cho vay lĩnh vực này.
Thực tế, cho vay bất động sản vẫn là một trong những khoản cho vay đem lại lợi nhuận cao của các ngân hàng. Lợi nhuận cao đi kèm với rủi ro cũng sẽ cao, khi thị trường bất động sản đang bộc lộ nhiều yếu tố không mấy tích cực. Tỷ lệ đầu cơ cao, giá tăng liên tục là những biểu hiện khiến nhiều nhà băng phải tạm thời hạn chế cho vay vào lĩnh vực bất động sản để đánh giá lại các khoản vay, độ rủi ro và hướng xử lý các khoản nợ, nhằm đảm bảo an toàn cho hệ thống.
Ngân hàng Sacombank không cấp tín dụng đối với lĩnh vực bất động sản, ngoại trừ cho vay đối với cán bộ, công nhân viên và người mua/xây/sửa bất động sản để ở. Ngân hàng này cũng không thực hiện huy động - cho vay cầm cố sổ cùng lúc. Thông báo được áp dụng đến hết tháng 6 năm nay.
Trước đó, Techcombank cũng tạm dừng giải ngân khoản vay mua bất động sản (gồm chưa hoặc đã có giấy chứng nhận) kể từ cuối tháng 3.
Việc siết tín dụng bất động sản đang được thực hiện khá chặt chẽ và có xu hướng mở rộng ra, từ việc cho vay các dự án để huy động vốn, hay tham gia với tư cách là đối tác. Các khoản vay của khách hàng khi tham gia mua các dự án. Các khoản vay thế chấp tài sản.
"Trong từng thời điểm tùy theo vấn đề về sự tăng trưởng kiểm soát thì chúng tôi có sự điều chỉnh nhất định. Nếu ở thời điểm nào đó, khi những nguồn hoạt động về cho vay bất động sản giảm do khách hàng trả nợ thì có thể chúng tôi điều chỉnh ngay tức thời chứ không phải cái sự cứng nhắc là phải tạm ngưng ở một thời gian lâu dài", ông Nguyễn Minh Tâm, Phó Tổng Giám đốc, Ngân hàng Sacombank, cho biết.
Dù ảnh hưởng dịch bệnh, nhưng nhu cầu vay trong lĩnh vực bất động sản vẫn tăng trưởng tốt so với nhiều ngành nghề khác. Các ngân hàng cho biết sắp tới vẫn xem xét cho vay những khách hàng có nhu cầu tích lũy ở thật, và tăng thẩm định để hạn chế rủi ro khi cấp tín dụng đối với khách hàng có mục đích đầu cơ.
Thị trường bất động sản sẽ "hạ nhiệt"
Ảnh hưởng dịch bệnh, tín dụng bất động sản vẫn tăng tưởng, giá tăng, nhà nhà, người người đổ xô đi mua bất động sản. Nhiều chuyên gia cho rằng, thị trường rất sôi động nhưng lại thiếu căn cứ và tiềm ẩn nhiều rủi ro.
Trong rất nhiều khách hàng mua bất động sản, nhiều khách hàng được ngân hàng tài trợ cho vay từ 70 - 80% giá trị bất động sản. Do đó, việc các ngân hàng tạm dừng giải ngân cho vay lĩnh vực này sẽ loại bỏ nhà đầu tư phụ thuộc đòn bẩy tài chính và các nhóm đầu cơ. Thị trường trong thời gian tới được cho sẽ dần "hạ nhiệt".
Theo ông Trần Khánh Quang, với kinh nghiệm lâu năm trên thị trường, chính lực lượng đầu cơ đã đẩy giá bất động sản nhiều khu vực lên cao ngất ngưởng, gây ảnh hưởng tiêu cực cho toàn bộ thị trường, sốt đất diễn ra diện rộng thời gian qua.
"Đó là đang bị làm giá, tức là các nhà đầu tư đẩy giá lên một cách vô tội vạ, chủ yếu là kiếm lợi ích cho bản thân mà quên đi cái sự ảnh hưởng chung của thị trường. Vì chúng ta biết một khu vực bất động sản nhỏ, chỉ cần tăng 50%, toàn bộ khu vực xung quanh bán kính khoảng 30km nó sẽ tăng theo là 10 - 20% thì rất nguy hiểm", ông Trần Khánh Quang, Tổng Giám đốc Công ty CP đầu tư bất động sản Việt An Hòa, cho hay.
Thông thường, một nhà đầu tư cá nhân mua bất động có 3 nguồn vốn: vốn tự có, vốn góp từ bạn bè người thân và vốn vay ngân hàng - đây cũng là nguồn vốn thường chiếm tỷ trọng lớn nhất. Do đó, việc siết tín dụng sẽ khiến nhóm đầu cơ dùng đòn bẩy tài chính khó huy động vốn, do đó thị trường được cho là có thể hạ nhiệt trong thời gian tới.
"Nếu chúng ta thấy các động thái của cơ quan quản lý nhà nước liên quan đến nguồn vốn tín dụng thì các nguồn vốn kia nó sẽ được tận dụng hiệu quả, tăng cường hơn. Trong trường hợp các nguồn vốn kia không hiệu quả và không đạt được đủ số lượng một nhà đầu tư họ mong muốn thì có lẽ các hoạt động đầu tư và tài trợ cho bds nó sẽ chậm lại", ông Phan Công Chánh, Tổng Giám đốc Phú Vinh Group, đánh giá.
Dù ảnh hưởng dịch bệnh, nhưng nhu cầu vay trong lĩnh vực bất động sản vẫn tăng trưởng tốt so với nhiều ngành nghề khác. (Ảnh minh họa - Ảnh: Báo Đầu tư)
Do đó, dự báo thời gian tới các bất động sản có tính đầu cơ, lướt sóng sẽ bị ảnh hưởng nhiều nhất. Về lâu dài, thị trường sẽ trở nên lành mạnh hơn, tránh xảy ra bong bóng bất động sản khi nhà đầu tư sử dụng đòn bẩy tài chính.
Doanh nghiệp sẽ gặp rủi ro về thanh khoản nếu đầu tư dàn trải
Dòng chảy từ tín dụng ngân hàng bị siết lại, trái phiếu cũng gặp nhiều khó khăn. Tuy nhiên, không phải doanh nghiệp nào cũng gặp khó, hay ngân hàng nào cũng ngưng giải ngân, nhất là đối với những doanh nghiệp có kế hoạch đầu tư bài bản, hiệu quả… Do đó, theo hướng tích cực về lâu dài, việc siết tín dụng, doanh nghiệp bất động sản không thể đầu tư tràn lan, dùng vốn không có trọng tâm như trước nữa mà phải tập trung vào các dự án khả thi nhất, đưa sản phẩm ra thị trường nhanh nhất để có thể huy động vốn từ khách hàng.
Theo ông Huỳnh Phước Nghĩa, Phó Viện trưởng, Viện đổi mới sáng tạo, Đại học kinh tế TP Hồ Chí Minh, việc kiểm soát tín dụng sẽ ảnh hưởng nghiêm trọng nhất đối với các doanh nghiệp có nhu cầu vay vốn để chuẩn bị về quỹ đất hay đầu tư trong tương lai.
Còn đối với các dự án bất động sản đã có quá trình chuẩn bị lâu dài từ quỹ đất, đến sản phẩm bài bản chưa bị tác động trong ngắn hạn do thị trường đang thiếu nguồn cung.
Tuy nhiên, có một rủi ro tiềm ẩn đối với các chủ đầu tư hiện nay là tính thanh khoản của thị trường thứ cấp khi đa phần là các nhà đầu tư cá nhân nhỏ lẻ đi vay. Việc vay vốn gặp khó sẽ ảnh hưởng đến khả năng bán ra sơ cấp từ doanh nghiệp.
"Chúng ta có thể thấy ảnh hưởng trực diện ngay đối với doanh nghiệp đầu tư bất động sản thì không phải là vấn đề quá lo lắng ngay tức thì, nhưng ảnh hưởng trực diện ngay đến thị trường thứ cấp, đặc biệt đối với thanh khoản thị trường thứ cấp là chắc chắn rất rõ ràng. Ví dụ như một anh A đầu tư 2 - 3 chỗ, đem căn này vay lấy căn kia… đó là thị trường thứ cấp đang diễn ra, và ảnh hưởng cái đó thì ảnh hưởng đến thanh khoản", ông Huỳnh Phước Nghĩa - Phó Viện trưởng, Viện đổi mới sáng tạo, Đại học kinh tế TP Hồ Chí Minh, cho hay.
Thực tế, thanh khoản toàn thị trường đang có dấu hiệu sụt giảm. Theo báo cáo quý 1 vừa qua của Công ty DKRA Việt Nam, ngoại trừ phân khúc đất nền, thị trường căn hộ và nhà phố, biệt thự tại TP Hồ Chí Minh và các tỉnh lân cận đều đang gặp khó, khi giao dịch thành công chỉ bằng hơn một nửa so với cùng kỳ năm 2021.
Do đó, việc hạn chế tín dụng vào bất động sản dự báo sẽ gây khó khăn cho các chủ đầu tư có lượng hàng tồn kho lớn, tốc độ bán hàng chậm.
Riêng nhóm bất động sản có nhu cầu cao ở các dự án của chủ đầu tư có quỹ đất sạch, đầy đủ pháp lý, uy tín vẫn duy trì được thanh khoản tốt.
Dù lộ trình siết tín dụng đã được vạch ra từ giai đoạn 2019 - 2021, các bên tham gia vào thị trường bất động sản sẽ phải đối mặt với không ít khó khăn, thách thức do sự lệ thuộc vào vốn vay của ngành này vẫn còn khá lớn. Do đó, các chuyên gia khuyến cáo các nhà đầu tư và doanh nghiệp phải tính toán lại phương án dòng tiền, tăng cường các kênh huy động vốn từ cổ đông, nhà đầu tư chiến lược hay khách hàng để tránh rủi ro.
* Mời quý độc giả theo dõi các chương trình đã phát sóng của Đài Truyền hình Việt Nam trên TV Online và VTVGo!