Mới đây, UBND TP Hồ Chí Minh vừa gửi Bộ Kế hoạch và đầu tư dự thảo nghị quyết thay thế Nghị quyết 54/2017 của Quốc hội. Trong đó, nội dung đáng chú ý liên quan đến quản lý thị trường bất động sản, thu thuế là phương án tăng mức thu thuế liên quan đến nhà và đất thứ 2 trở lên.
Đề xuất này lập tức thu hút sự quan tâm của dư luận bởi mức phí trước bạ có thể lên tới 1 tỷ đồng/hồ sơ. Các chuyên gia tại TP Hồ Chí Minh có phân tích và kiến nghị về nội dung này.
Nên tìm cách giảm tiền sử dụng đất
Theo đề xuất, phương án 1 là thu thuế nhà và đất ở mà người sở hữu không trực tiếp sử dụng cho cá nhân và gia đình. Ủy ban Thường vụ Quốc hội sẽ quy định về căn cứ tính thuế, phương pháp tính và thời gian áp dụng. Còn phương án 2, TP Hồ Chí Minh đề xuất cho phép tăng mức thu liên quan đến nhà đất thứ 2 trở lên như lệ phí trước bạ khi mua, nhận chuyển nhượng nhà đất thứ 2 trở lên, thuế thu nhập cá nhân từ hoạt động này, thuế sử dụng đất phi nông nghiệp.
Với phương án 2, HĐND TP Hồ Chí Minh sẽ quyết định áp dụng mức tăng, đáng chú ý là tăng tỷ lệ thu lệ phí trước bạ khi mua, nhận chuyển nhượng nhà đất thứ hai trở lên từ 0,5% giá trị chuyển nhượng lên 2% và mức tối đa một hồ sơ chuyển nhượng từ 500 triệu đồng/hồ sơ lên 1 tỷ đồng/hồ sơ. Theo UBND TP Hồ Chí Minh, nếu thực hiện thì trước mắt có thể điều chỉnh hành vi đầu cơ nhà đất trên địa bàn. Từ đó, làm tiền đề cho việc ban hành sắc thuế mới.
TP Hồ Chí Minh đang đề xuất thu thuế người có nhà đất thứ 2 trở lên nhưng không đưa vào sử dụng. (Ảnh: Duy Phương)
Theo ông Lê Hoàng Châu - Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản TP Hồ Chí Minh, đánh thuế nhà và đất giúp tăng cường hiệu quả công tác quản lý nhà nước, tăng nguồn thu ngân sách, góp phần làm cho thị trường bất động sản công bằng, minh bạch hơn. Hiện nay người sở hữu nhà tại Việt Nam chưa phải nộp thuế tài sản nhà ở, mới chỉ phải nộp thuế đất phi nông nghiệp, trong đó thuế suất đối với đất ở trong hạn mức là 0,03% bảng giá đất. Mức nộp thuế này quá thấp, gần như không đáng kể và không đủ sức điều tiết thị trường.
Tuy nhiên, ông Châu kiến nghị cần tính toán kỹ để tránh việc "thuế chồng thuế". Nên xem xét về tiền sử dụng đất bởi hiện đây là chi phí chiếm tỷ trọng quá lớn trên tổng giá trị bất động sản. Chừng nào còn việc này thì đánh thuế tài sản sẽ khó nhận được sự đồng thuận.
"Nên chuyển tiền sử dụng đất hiện nay thành một sắc thuế đánh trên hoạt động chuyển mục đích sử dụng đất từ đất nông nghiệp lên đất ở với thuế suất khoảng 10% - 15%. Như vậy tiền sử dụng đất có thể giảm xuống khoảng 7 - 8 lần so với trước đây" - ông Châu nói.
Cần minh bạch số liệu giao dịch nhà đất
Ông Trần Khánh Quang - Tổng Giám đốc Công ty bất động sản Việt An Hòa cho rằng: Thu thuế căn nhà thứ 2 là cần nhưng chỉ nên áp dụng khi cơ sở dữ liệu liên quan đến thị trường này trở nên rõ ràng, đầy đủ và mang tính công bằng về giá trị. Cần phải minh bạch về giá giao dịch thực tế, phải cập nhật thường xuyên. Một việc quan trọng nữa là làm rõ giá trị của bất động sản thế nào thì mới chịu thuế, vì có những người sở hữu một bất động sản thứ 2 có giá hàng chục tỷ, còn người khác cũng sở hữu một bất động sản thứ 2 nhưng chỉ vài trăm triệu mà vẫn chịu thuế giống nhau thì chưa hợp lý.
Việc đánh thuế để ngăn đầu cơ là đúng đắn, tuy nhiên cần nghiên cứu kỹ cho phù hợp. (Ảnh: Duy Phương)
Ngoài ra, ông Quang chỉ ra thực tế là khi nhà đất ở TP Hồ Chí Minh bị đánh thuế cao, phí trước bạ tăng thì dòng vốn sẽ chảy về các tỉnh lân cận, bởi mức độ cạnh tranh ở đây đang ngày một lớn với hạ tầng kết nối tốt. Như vậy mục đích chặn đầu cơ lẫn tăng thu cho thành phố vẫn chưa thể đảm bảo chắc chắn nhưng vô tình đẩy mức giá lên cao và chồng thêm khó khăn cho thị trường đang ảm đạm hiện nay.
"Nếu như thu thuế như vậy thì các nhà đầu tư bất động sản phải đi về tỉnh đầu tư để tránh đóng thuế bất động sản thứ 2. Vô tình chúng ta mất đi dòng tiền đầu tư, mà dòng tiền đầu tư này có tính cộng hưởng rất lớn. Từ 1 đồng có thể sinh ra 3 - 4 đồng xung quanh, còn chỉ thu thuế 1 phần rất nhỏ và mất đi rất nhiều" - ông Quang nêu ý kiến.
Ông Nguyễn Văn Được - Tổng Giám đốc Công ty tư vấn thuế Trọng Tín cho rằng: Việc thu lệ phí trước bạ căn nhà thứ 2 là chưa phù hợp, mà cần tính thuế trên diện tích đất và giá trị đất thì hợp lý hơn. Nguyên nhân vì có những bất động sản được giao dịch mà chưa có giấy chứng nhận quyền sở hữu, ví dụ như nhà ở hình thành trong tương lai, thì không thể có cơ sở để tính thuế, nhà nước chỉ thu được thuế thu nhập cá nhân.
Ngoài ra, có nhiều trường hợp người dân mua nhà ở TP Hồ Chí Minhnhưng lại có nhà đất được thừa kế, cho tặng ở tỉnh khác thì cũng cần phải làm rõ có thuộc đối tượng chịu thuế hay không.
Do đó, ông Được đề xuất thu thuế trên hạn mức: "Trong trường hợp này thì nên đánh thuế trên hạn mức. Ví dụ hạn mức là 50 m2, bây giờ nếu chuyển nhượng một bất động sản nữa mà trước đó đã có bất động sản từ 50 m2 trở lên thì phải đóng phần chênh lệch vượt 50m2 của bất động sản thứ hai thì sẽ hợp lý và công bằng hơn".
Đề xuất thu thuế căn nhà thứ 2 trở lên của TP Hồ Chí Minh để quản lý, điều tiết thị trường nhằm hạn chế việc đầu cơ bất động sản, không đưa nhà đất vào để ở là đúng. Tuy nhiên, TP Hồ Chí Minh cần xem xét nghiên cứu, tính toán kỹ mức thu, đối tượng thu phù hợp để tạo sự đồng thuận của người dân.
* Mời quý độc giả theo dõi các chương trình đã phát sóng của Đài Truyền hình Việt Nam trên TV Online và VTVGo!