Những cơn sốt đất
Theo các chuyên gia trong lĩnh vực bất động sản, sốt đất là hiện tượng giá đất tăng với một tốc độ đột biến trên diện rộng trong thời gian ngắn. Đa phần các cơn sốt đất xuất phát từ hiệu ứng đám đông khi nhiều cá nhân có nhu cầu mua và làm đẩy giá lên cao do nguồn cung có hạn. Các cơn sốt đất dễ trở thành sốt đất ảo khi giá trị đất không còn phản ánh giá trị và nhu cầu thực tế mà được dựa trên những thông tin không rõ ràng và tin đồn thổi.
Trong các cơn sốt đất thì nhu cầu đất chủ yếu không nhằm mục đích sản xuất kinh doanh mà chỉ là để đầu cơ chờ thời.
Vừa qua, cơn sốt đất tại huyện Hớn Quản, tỉnh Bình Phước được cho là do một bộ phần người dân truyền tai nhau về việc sắp quy hoạch đất tại địa phương để xây sân bay Téc-Ních với diện tích lên tới 500 hecta, sau khi đoàn khảo sát của tỉnh đến để khảo sát vị trí để xin chủ trương.
Bong bóng sốt đất tại Bình Phước vỡ tung chỉ sau ít ngày (Ảnh: TTXVN)
Tuy nhiên chỉ sau một tuần, hiện tượng sốt đất đã nguội, dòng người tìm đến cũng không còn, "bong bóng" đã vỡ, và chỉ còn lại hệ quả của một cơn sốt đất nữa tại nước ta.
"Hiện tượng sốt đất tại Việt Nam đã xuất hiện từ những năm 1993. Việc cho phép chuyển nhượng quyền sử dụng đất một cách dễ dàng và thuận tiện hơn đã tạo ra một cơn sốt đất khắp cả nước. Từ đó đến nay, sau 30 năm phát triển của lĩnh vực bất động sản, nước ta đã chứng kiến nhiều vụ sốt đất khắp nơi trên cả nước, với tiêu điểm là hai lần xuất hiện bong bóng nhà đất cục bộ vào đầu những năm 2000 và 2007, và lập tức đóng băng sau đó kèm theo là với rất nhiều hệ lụy", Giám đốc cấp cao Savills Việt Nam Sử Ngọc Khương cho biết.
Theo ông Khương, tưởng chừng như với những thăng trầm của thị trường và với những hệ lụy mà toàn xã hội đã chứng kiến sau những lần sốt đất, thì hiện tượng này sẽ không còn. Song với những cơn sốt gần đây như tại Long An và Bình Phước mới đẩy thì dường như rủi ro và hệ quả tiêu cực tiềm ẩn để lại bởi những cơn sốt vẫn chưa được nhận thức sâu sắc trong toàn xã hội.
Ôm nợ hàng chục tỷ đồng
Tại xã An Khương và Tân Lợi (huyện Hớn Quản, tỉnh Bình Phước) - vùng phụ cận sân bay Téc-Ních Hớn Quản hiện im ắng, trái ngước với cảnh náo nhiệt, xe ô tô tấp nập, ùn tắc cả một đoạn dài trên tuyến đường liên xã những ngày qua.
Trên tuyến đường liên xã An Khương – Tân Lợi không còn những điểm tư vấn mua bán đất, băng rôn rao bán và quảng cáo cũng đã được gỡ bỏ. Giới "cò" đất đã không còn cắm chốt, chèo kéo, dụ dỗ người dân mua bán đất như những ngày trước đó.
Cách đây 3 ngày, có những miếng đất được "cò" rao bán với giá 350 triệu đồng cho 1 mét ngang mà nhiều người vẫn tranh nhau mua. Còn hôm nay thì giá đã hạ xuống 200 triệu những vẫn "ế" - bà Phan Thị Thủy, người dân địa phương cho biết.
Một cán bộ địa phương cho biết, trong những ngày "sốt" đất vừa qua có trường hợp "ôm" một miếng đất với giá 23 tỷ đồng nhưng hiện đang có nguy cơ mất trắng.
Sau cơn sốt đất là những khoản nợ tiền tỷ cho nhiều người
Có trường hợp, một nhóm nhà đầu tư quyết định "lướt sóng" thửa đất của người dân tại địa phương bán với giá 23 tỷ đồng. Họ đặt cọc cho chủ đất 4 tỷ đồng. Vài ngày sau, có một nhóm khác đến hỏi và trả giá mua miếng đất trên với giá 30 tỷ đồng. Biết rằng đây là chiêu trò của giới "cò" đất để dụ dỗ chủ đất phá cọc.
Tuy nhiên, chủ đất vẫn quyết giữ lời hứa bán cho người đặt mua đầu tiên và nhóm người này sau đó không tìm được người để bán lô đất trên.
Theo giá trị thực, lô đất trên chỉ có giá khoảng hơn 2 tỷ đồng. Nếu vẫn quyết tâm mua thì xem như nhóm nhà đầu tư trên bị lỗ 21 tỷ, còn nếu như bỏ cọc thì mất 4 tỷ - một cán bộ giấu tên cho biết về trường hợp "lướt sóng" đất sân bay Téc-Ních những ngày qua.
UBND huyện Hớn Quản cho biết, dự án làm sân bay Téc-Ních mới chỉ dừng lại ở việc các cơ quan chức năng đi khảo sát thực địa chứ chưa có quy hoạch cụ thể. Bên cạnh đó, UBND huyện cũng đã yêu cầu hai xã Tân Lợi, An Khương tăng cường công tác quản lý về đất đai, trật tự xây dựng, xử lý các hành vi vi phạm.
Sân bay không phải là cây đũa thần
Nói thêm về cơn sốt đất tại Bình Phước vừa qua, theo ông Khương, sân bay Téc-Ních tại Bình Phước không phải là cây đũa thần làm cho nền kinh tế của tỉnh và thị trường bất động sản khởi sắc chỉ trong một thời gian ngắn như thế.
Có thể dễ dàng nhìn thấy rằng việc xây dựng một sân bay không thể là một bước ngoặt cho kinh tế toàn tỉnh. Thứ nhất, đây mới chỉ mới dừng lại ở mức chủ trương đang đợi xem xét và phê duyệt, thứ hai việc giá thị trường bất động sản tại tỉnh có tăng hay không còn phụ thuộc vào nhiều yếu tố khác nữa. Ngoài những thông tin quy hoạch và dự án như vừa qua ở tỉnh Bình Phước, thì những thông tin liên quan đến nền kinh tế về tín dụng hay diễn biến có tác động đến nền kinh tế đều có thể làm tăng giá trị tài sản và tạo ra động lực thúc đẩy thị trường. Tuy nhiên tất cả những yếu tố này có thể hoặc không có thể ảnh hưởng trực tiếp đến thị trường bất động sản.
Sân bay không phải là cây đũa thần làm cho nền kinh tế của tỉnh và thị trường bất động sản khởi sắc chỉ trong một thời gian ngắn (Ảnh minh họa - Ảnh: vietnamairport.vn)
"Với giả định là sân bay sẽ được hoàn thành, theo một góc nhìn thực tế thì việc này cần ít nhất 5-7 năm để hoàn thành kế hoạch và được phê duyệt, và rồi xây dựng sẽ mất thêm 3-5 năm nữa. Như vậy là từ lúc khảo sát đến lúc khánh thành thì cũng gần 10 năm nếu mọi việc diễn ra thuận lợi. Tuy nhiên, để vân hành trơn tru và thật sự thu hút đầu tư đáng kể thì cần 5-10 năm nữa", ông Khương nhấn mạnh.
Cùng quan điểm này, theo ông Nguyễn Thanh Quyền – TGĐ Công ty Bất động sản Thắng Lợi Group: " Đối với bất động sản vùng ven, mức độ thanh khoản dao động từ 18 – 30 tháng, do đó các nhà đầu tư khi đầu tư với loại bất động sản này nên chuẩn bị tài chính ổn định để chúng ta có thể đầu tư mang tính chất bền vững, tránh bị hụt về dòng tiền, tránh đầu tư theo dạng lướt sóng. Bởi bất động sản vùng ven không phù hợp để chúng ta lướt sóng".
Theo Savills, hiện nay tại Việt Nam có tới 22 sân bay dân sự, trong số đó có 13 sân bay nội địa và 9 sân bay quốc tế. Tuy nhiên chỉ mới có 6 trên tổng 22 sân bay đang hoạt động có lãi dựa theo báo cáo của Tổng công ty Hàng không Việt Nam ACV.
Việc có sân bay tại địa phương không phải là yếu tố chính để thu hút đầu tư. Những yếu tố quan trọng hơn trong việc gia tăng giá trị bất động sản và tạo sức hút trên thị trường bao gồm đầy cung cấp đầy đủ các tiện ích xã hội như trường học bệnh viện, giao thông thuận lợi, và cơ hội nghề nghiệp. Ngoài ra, các địa phương cần có những sức hút khác biệt để khuyến khích di dân đến địa phương một cách cơ học. Vì thế nên việc xây thêm một con đường hoặc có một sân bay nội địa chưa đủ để tác động trực tiếp đến thị trường.
Cũng theo Savills, không phải cứ xây sân bay thì địa phương nào cũng phát triển mạnh mẽ như Đà Nẵng và Nha Trang.
"Chúng ta nên nhìn thấy rằng có sân bay không phải là yếu tố quyết định để Đà Nẵng trở thành thành phố đáng sống nhất Việt Nam, và Nha Trang trở thành thành phố du lịch hàng đầu cả nước, mà là do nhiều yếu tố khác nữa mới tạo ra giá trị cho thành phố như vậy", Savills phân tích.
Cùng quan điểm này, theo ông Ngô Quang Phúc – Tổng Giám đốc Phú Đông Group, vị trí của dự án đấy nó phải là một vị trí tốt có tiềm năng, địa phương đấy cũng phải là một địa phương có tiềm năng để phát triển thì mới thu hút được.
Cơn sốt đất tại Bình Phước đặt ra một dấu hỏi lớn cho các nhà quản lý (Ảnh: TTXVN)
Quay trở lại câu chuyện Bình Phước, việc người dân địa phương chạy theo cơn sốt và bán đi những mảnh đất mà đã là nguồn thu nhập chính từ trước giờ được đánh giá là quan ngại bởi các chuyên gia. Tại Huyện Hớn Quản, nơi mà đa phần người dân địa Phương trước giờ sống nhờ vào nông nghiệp như là trồng cây cao su và thu hoạch mủ cao su để nuôi sống gia đình. Vậy việc bán đi những mảnh đất này không khác gì bán đi cần câu cá khi giờ họ đã mất đi nguồn thu nhập chính.
"Đây là một vấn đề rất cần sự quan tâm của các cấp quản lý", ông Khương nhấn mạnh.
Nếu nhìn từ góc nhìn vĩ mô hơn, thì việc tập trung vào hưởng lợi từ việc lên giá đất mà không chú trọng đến việc tăng giá trị thặng dư từ lao động sản xuất sẽ ảnh hưởng nghiêm trọng đến nền kinh tế.
* Mời quý độc giả theo dõi các chương trình đã phát sóng của Đài Truyền hình Việt Nam trên TV Online và VTVGo!