Lãi suất tăng làm giảm sức mua của người tiêu dùng bằng cách đẩy chi phí vay lên cao.
Áp lực lớn
Anh Lê Mạnh Dũng, một nhà đầu tư bất động sản ở Phường Xuân Hòa, TP Hồ Chí Minh, đang lo lắng khi nhiều khoản vay của anh đã hết thời hạn ưu đãi. Từ mức lãi suất chỉ 6% đến 7%/năm, các khoản vay này đã được ngân hàng điều chỉnh lên 11%/năm trong tháng 2 năm 2026, khiến chi phí trả nợ hàng tháng tăng vọt, buộc anh phải cân nhắc cắt lỗ một số tài sản để cơ cấu lại dòng tiền.
Tương tự, ông Tạ Phương Đại, Tổng giám đốc Công ty TNHH Đầu tư phát triển xây dựng Tacons, cũng bày tỏ âu lo vì lãi suất tăng làm chi phí tài chính gia tăng, đặc biệt khi doanh nghiệp phụ thuộc lớn vào vay ngân hàng và kênh trái phiếu đang gặp khó khăn do quy định siết chặt. Những câu chuyện này không phải cá biệt, mà phản ánh thực tế của thị trường bất động sản Việt Nam đầu năm 2026, khi lãi suất huy động và cho vay tăng khoảng 0,5-1 điểm phần trăm so với đầu năm 2025, đạt mức trung bình 10-12%/năm.
Nhiều nhà đầu tư âu lo vì lãi suất tăng làm chi phí tài chính gia tăng, khi phụ thuộc lớn vào vốn vay ngân hàng.
Lãi suất cao đang tạo hiệu ứng domino tiêu cực lên toàn thị trường. Lãi suất tăng làm giảm sức mua của người tiêu dùng bằng cách đẩy chi phí vay lên cao. Chẳng hạn, với lãi suất thế chấp tăng từ 8% lên 11%, khoản thanh toán hàng tháng cho một khoản vay 2 tỷ đồng có thể tăng thêm 20-30%, khiến nhiều hộ gia đình phải hoãn kế hoạch mua nhà. Điều này dẫn đến nhu cầu giảm sút, thanh khoản thị trường chậm lại, và giá bất động sản có nguy cơ điều chỉnh giảm để thích ứng.
Theo khảo sát của Hội Môi giới Bất động sản Việt Nam (VARS), hiện tượng rao bán cắt lỗ xuất hiện với tần suất cao hơn, đặc biệt ở phân khúc căn hộ, chủ yếu từ nhà đầu tư sử dụng đòn bẩy tài chính lớn. Không ít trường hợp mua theo tâm lý "fomo" phải cắt lỗ phần chênh để giảm thiểu rủi ro, dẫn đến thanh khoản cục bộ chậm lại ở một số khu vực.
Ngoài ra, lãi suất cao đã làm hạn chế nguồn cung mới. Doanh nghiệp bất động sản, vốn phụ thuộc 20-30% tổng dư nợ tín dụng ngân hàng, gặp khó khăn trong huy động vốn, dẫn đến trì hoãn dự án hoặc giảm quy mô. Báo cáo của VinaCapital vừa công bố, dự báo nếu lãi suất vượt 12%, thị trường sẽ rơi vào kịch bản thách thức với thanh khoản thấp, giá đi ngang, thậm chí thừa cung ở phân khúc cao cấp. Điều này không chỉ suy yếu tăng trưởng kinh tế, khi bất động sản đóng góp khoảng 10-15% GDP Việt Nam, mà còn tạo rủi ro hệ thống cho ngân hàng, với nợ xấu từ bất động sản,
Điều tiết linh hoạt để tránh lệch pha
Trước áp lực lãi suất tăng, nhiều chuyên gia cho rằng, việc điều tiết linh hoạt là cần thiết để tránh tác động xấu đến thị trường bất động sản
Theo TS. Cấn Văn Lực, Chuyên gia Kinh tế trưởng BIDV, xu hướng lãi suất tăng trở lại trong năm 2026 cần nhìn nhận thận trọng, nhưng không nên tạo tâm lý bi quan quá mức. Lãi suất cho vay bất động sản có thể duy trì cao hơn, đây là diễn biến cấu trúc, đòi hỏi doanh nghiệp tái cơ cấu danh mục đầu tư.
Để điều chỉnh phù hợp, các chuyên gia cho rằng, nên áp dụng lãi suất linh hoạt ưu đãi 8-9%/năm cho nhà ở xã hội và phân khúc bình dân, duy trì 11-13% cho cao cấp và đầu tư, khuyến khích nguồn cung cần thiết, tránh thừa cung cao cấp như dự báo năm 2026.
Để điều chỉnh phù hợp, các chuyên gia cho rằng, nên áp dụng lãi suất linh hoạt ưu đãi 8-9%/năm cho người mua nhà ở xã hội.
Bên cạnh đó, các Ngân hàng có thể đưa ra giải pháp hỗ trợ tín dụng bằng cách khuyến khích gói vay dài hạn 20-30 năm với lãi suất cố định ban đầu để giảm rủi ro biến động. Ông Nguyễn Văn Đính, Chủ tịch VARS, nhấn mạnh kiểm soát tín dụng cần thận trọng, có chọn lọc, ưu tiên dòng vốn cho nhà ở giá phù hợp và nhu cầu ở thực, tránh siết đồng loạt vì bất động sản đóng góp lớn vào GDP.
Với doanh nghiệp phát triển dự án, điều chỉnh phù hợp không nằm ở việc cố bán bằng mọi giá, mà nằm ở cấu trúc lại vốn và sản phẩm. Khi chi phí vốn tăng, biên an toàn của dự án giảm lại, doanh nghiệp phải ưu tiên dự án có pháp lý sạch, tiến độ xây dựng và giao nhà nhanh , khả năng hấp thụ thật. Đồng thời, doanh nghiệp buộc phải chủ động kéo dài kỳ hạn nợ, thương lượng giãn áp lực trả nợ và minh bạch kế hoạch dòng tiền để giữ niềm tin từ ngân hàng và khách hàng. Dòng vốn trái phiếu chưa thể trở lại như thời "tiền rẻ", nên doanh nghiệp càng phải thận trọng với chiến lược dùng nợ ngắn để nuôi dự án dài.
Các chuyên gia cũng cho rằng, tín dụng nên ưu tiên mạnh hơn cho nhà ở xã hội, nhà ở giá phù hợp, người mua lần đầu; đồng thời kiểm soát chặt đòn bẩy ở các phân khúc đầu tư thứ cấp, các dự án pháp lý yếu và các mô hình "lướt sóng" dựa hoàn toàn vào nợ vay.
Bình luận (0)