Lời giải mới cho cuộc khủng hoảng nhà ở toàn cầu

Hiện nay trên thế giới, hàng tỷ người vẫn chưa được tiếp cận chỗ ở an toàn, phù hợp và có khả năng chi trả. Trước thực trạng này, các tổ chức quốc tế cho rằng việc phát triển nhà ở cho thuê, nhà ở xã hội và các mô hình nhà ở cộng đồng cần được coi là một trụ cột trong chính sách phát triển đô thị bền vững.

Hàng tỷ người đang bị "bỏ lại phía sau"

Nếu trước đây, vấn đề nhà ở thường được xem là thách thức của các quốc gia nghèo hoặc những đô thị phát triển quá nhanh, thì hiện nay cuộc khủng hoảng này đã lan rộng trên phạm vi toàn cầu, tác động tới cả các nền kinh tế phát triển lẫn các quốc gia đang phát triển. Báo cáo World Cities Report 2026 của Chương trình Định cư Con người Liên hợp quốc (UN-Habitat) cho biết khoảng 3,4 tỷ người, tương đương hơn 40% dân số thế giới hiện chưa được tiếp cận một nơi ở an toàn, đáp ứng nhu cầu sinh hoạt và có khả năng chi trả. Trong số đó, hơn 1 tỷ người đang sinh sống tại các khu định cư không chính thức và khu ổ chuột, nơi điều kiện sống thiếu thốn, hạ tầng yếu kém, cư dân luôn đối mặt với nguy cơ mất nơi cư trú, thiên tai cũng như các rủi ro về sức khỏe.

Đáng chú ý, tình trạng thiếu hụt chỗ ở trên toàn cầu không những chưa có dấu hiệu cải thiện mà còn tiếp tục gia tăng. Nếu năm 2010 thế giới thiếu khoảng 251 triệu căn nhà, thì đến năm 2023 con số này đã tăng lên 288 triệu căn. UN-Habitat cho rằng, nguyên nhân không chỉ xuất phát từ tốc độ đô thị hóa nhanh mà còn do xung đột vũ trang, biến đổi khí hậu, thiên tai và tình trạng di cư cưỡng bức ngày càng phổ biến.

Một thực tế đáng chú ý là cuộc khủng hoảng về chỗ ở hiện không còn giới hạn ở các quốc gia thu nhập thấp. Tại không ít nền kinh tế phát triển ở châu Âu, Bắc Mỹ hay châu Đại Dương, nguồn cung vẫn được mở rộng nhưng giá bán và giá thuê lại tăng nhanh hơn thu nhập của người lao động. Hệ quả là ngày càng nhiều người trẻ, lao động thu nhập trung bình và các hộ gia đình mới lập nghiệp gặp khó khăn trong việc sở hữu hoặc thuê được một chỗ ở phù hợp.

Các nghiên cứu được Viện Tài nguyên Thế giới (WRI) trích dẫn cho thấy, khoảng 40% dân số toàn cầu đang sống tại những khu vực cách xa nơi làm việc và các cơ hội phát triển kinh tế. Không ít hộ gia đình buộc phải chuyển ra vùng ven để giảm chi phí chỗ ở; đổi lại, họ phải mất nhiều thời gian và chi phí đi lại, đồng thời chịu tác động lớn hơn từ ùn tắc giao thông và ô nhiễm môi trường. Tại hàng loạt đô thị như London, Toronto, Berlin hay Sydney, giá nhà và tiền thuê đã tăng nhanh hơn tốc độ tăng thu nhập trong nhiều năm liên tiếp. Thực trạng này làm gia tăng bất bình đẳng xã hội khi một bộ phận cư dân phải dành phần lớn thu nhập để chi trả tiền nhà, trong khi cơ hội tích lũy tài sản và nâng cao chất lượng cuộc sống ngày càng bị thu hẹp.

Theo các chuyên gia, cuộc khủng hoảng hiện nay không đơn thuần là tình trạng thiếu nguồn cung mà là hệ quả của nhiều yếu tố đan xen, như giá nhà leo thang, chi phí sinh hoạt tăng, đầu tư công cho nhà ở xã hội suy giảm, cùng xu hướng coi bất động sản là tài sản đầu tư thay vì đáp ứng nhu cầu an cư thiết yếu. Trong bối cảnh đó, biến đổi khí hậu tiếp tục làm trầm trọng thêm những bất cập vốn đã tồn tại. Các hiện tượng thời tiết cực đoan như nắng nóng kéo dài, lũ lụt, bão mạnh hay nước biển dâng đang đẩy nhiều cộng đồng dân cư vào tình trạng dễ bị tổn thương hơn, đặc biệt là các khu định cư tự phát vốn thiếu hạ tầng và dịch vụ cơ bản.

UN-Habitat cảnh báo, nếu không thay đổi cách tiếp cận, thế giới sẽ phải đối mặt với một vòng luẩn quẩn: thiếu chỗ ở dẫn đến bất bình đẳng; bất bình đẳng lại làm giảm khả năng tiếp cận nơi an cư phù hợp, trong khi biến đổi khí hậu tiếp tục làm gia tăng chi phí và rủi ro đối với hàng triệu hộ gia đình.

Tư duy mới trong phát triển đô thị

Trong nhiều năm, giải pháp phổ biến nhằm giải quyết tình trạng thiếu hụt nguồn cung chỗ ở là tăng cường xây dựng các khu dân cư và chung cư mới. Tuy nhiên, UN-Habitat và Viện Tài nguyên Thế giới (WRI) nhận định, cách tiếp cận này vẫn chưa đủ để xử lý tận gốc cuộc khủng hoảng. Vấn đề không chỉ nằm ở số lượng căn hộ được xây dựng, mà còn ở vị trí, đối tượng thụ hưởng và phương thức phát triển. Các chuyên gia cho rằng vị trí của mỗi khu dân cư quyết định khả năng tiếp cận việc làm, giáo dục, y tế và các dịch vụ công thiết yếu. Khi các khu nhà nằm quá xa trung tâm việc làm hoặc hệ thống giao thông công cộng, cư dân phải gánh thêm chi phí đi lại, năng suất lao động suy giảm, đồng thời phát sinh lượng khí thải nhà kính lớn hơn.

Vì vậy, nhiều quốc gia đang chuyển sang mô hình phát triển đô thị gắn với giao thông công cộng (TOD), trong đó các dự án nhà ở được quy hoạch gần các tuyến đường sắt đô thị, xe buýt nhanh và trung tâm dịch vụ. Mô hình này giúp người dân tiết kiệm chi phí, có thể giảm 23-26% lượng phát thải từ hoạt động giao thông vào năm 2050.

Không ít đô thị tại các nước đang phát triển lại lựa chọn cải tạo các khu dân cư hiện hữu thay vì chỉ tập trung xây dựng những khu đô thị mới. Tại thành phố Iloilo của Philippines, chính quyền địa phương phối hợp với các tổ chức cộng đồng triển khai chương trình nâng cấp những khu dân cư thường xuyên chịu tác động của lũ lụt và bão. Bên cạnh việc xây dựng hệ thống thoát nước, gia cố bờ sông và mở rộng không gian xanh, nhiều hộ gia đình được hỗ trợ di dời tới khu vực an toàn hơn, nhưng vẫn bảo đảm kết nối với việc làm và các dịch vụ đô thị.

Hướng đi được nhiều quốc gia ưu tiên

Một trong những điểm đáng chú ý nhất của Báo cáo World Cities Report 2026 là khuyến nghị các quốc gia cần thay đổi tư duy trong chính sách nhà ở. Theo UN-Habitat, chính sách nhà ở không nên chỉ tập trung vào mục tiêu sở hữu nhà mà cần phát triển cân bằng nhiều loại hình khác nhau, trong đó nhà ở cho thuê giá phải chăng giữ vai trò ngày càng quan trọng.

Theo nhiều nghiên cứu quốc tế, xu hướng "tài chính hóa" thị trường bất động sản đã góp phần đẩy giá nhà và giá thuê tăng cao, trong khi nguồn cung nhà ở phù hợp với người thu nhập thấp lại không theo kịp nhu cầu. Trước thực trạng đó, ngày càng nhiều quốc gia điều chỉnh chính sách theo hướng tăng cường vai trò của Nhà nước trong phát triển nhà ở.

Liên minh châu Âu đang thúc đẩy các sáng kiến về nhà ở giá phải chăng nhằm hỗ trợ chính quyền địa phương tăng nguồn cung và quản lý hoạt động cho thuê ngắn hạn. Tại Mỹ, một số địa phương áp dụng mô hình tài chính hỗn hợp, trong đó chính quyền tham gia góp vốn với tỷ suất lợi nhuận thấp để giảm chi phí phát triển dự án nhà ở giá phải chăng.

UN-Habitat cũng nhấn mạnh rằng các cơ chế tài chính cần được thiết kế theo hướng hỗ trợ người thu nhập thấp, mở rộng khả năng tiếp cận tín dụng, đồng thời tạo điều kiện để các cộng đồng dân cư nâng cấp nhà ở và tiếp cận các dịch vụ cơ bản như điện, nước sạch, vệ sinh và giao thông. Quan trọng hơn, các chính sách về đất đai, quy hoạch và tài chính cần được xây dựng theo một cách tiếp cận tổng thể. Việc tăng nguồn cung nhà ở sẽ khó mang lại hiệu quả nếu thiếu quy hoạch đồng bộ, thiếu kết nối hạ tầng hoặc không phù hợp với nhu cầu thực tế của người dân.

Thông điệp xuyên suốt của Báo cáo World Cities Report 2026 là nhà ở cần được nhìn nhận trước hết như một quyền cơ bản của con người, đồng thời là nền tảng cho phát triển kinh tế - xã hội, tăng trưởng xanh và khả năng chống chịu của đô thị trước biến đổi khí hậu. Theo UN-Habitat, giải quyết cuộc khủng hoảng nhà ở toàn cầu không chỉ là trách nhiệm của riêng chính phủ mà cần sự phối hợp giữa các cấp chính quyền, khu vực tư nhân, các tổ chức quốc tế và chính cộng đồng dân cư.