Tái thiết chung cư cũ: Cần lời giải hài hòa lợi ích

Cú hích từ TP Hải Phòng

Câu chuyện cải tạo chung cư cũ vốn không mới. Tại các đô thị lớn, nhiều khu tập thể được xây dựng từ hàng chục năm trước đã xuống cấp nghiêm trọng, thậm chí được xếp loại nguy hiểm cấp D, tiềm ẩn nguy cơ mất an toàn bất cứ lúc nào. Tuy nhiên, giữa nhu cầu cấp thiết và thực tế triển khai vẫn tồn tại khoảng cách rất lớn.

Trong bối cảnh đó, kế hoạch di dời gần 7.000 hộ dân khỏi 177 chung cư cũ của TP Hải Phòng được xem là bước đi quyết liệt hiếm thấy. Theo đề án vừa được phê duyệt, trong số này có 66 tòa nhà ở mức nguy hiểm cao nhất, cần xử lý khẩn cấp. Mục tiêu của thành phố là xóa bỏ toàn bộ các "điểm đen" về an toàn nhà ở trước năm 2030.

Điểm đáng chú ý là sau khi phá dỡ, quỹ đất này sẽ không tiếp tục được xây dựng lại thành các khu chung cư cao tầng mà được ưu tiên dành cho công viên, trường học, bãi đỗ xe và các công trình công cộng. Cách tiếp cận này cho thấy tư duy phát triển đô thị đã thay đổi: không chỉ giải quyết chỗ ở, mà còn hướng tới tái cấu trúc không gian sống và giảm tải hạ tầng nội đô.

Theo KTS. Trần Huy Ánh - Ủy viên Thường vụ Hội Kiến trúc sư Hà Nội, Hải Phòng có lợi thế khi đã chủ động chuẩn bị quỹ đất và phương án tái định cư từ sớm. Việc xây dựng trước các phương án nhà ở thay thế với quy mô và chất lượng cụ thể là yếu tố quan trọng giúp quá trình triển khai có tính khả thi cao hơn.

Bài toán không chỉ là phá dỡ

Trong khi Hải Phòng tạo ra những chuyển động rõ nét, tiến độ cải tạo chung cư cũ tại Hà Nội và TP Hồ Chí Minh vẫn khá chậm. Hiện Hà Nội có gần 1.600 chung cư cũ, chủ yếu tập trung ở khu vực nội thành. Tuy nhiên, sau hơn 20 năm triển khai, tỷ lệ cải tạo mới chỉ đạt khoảng 1% - một con số rất khiêm tốn so với nhu cầu thực tế. Tại TP Hồ Chí Minh, tình trạng cũng không khả quan hơn, với 474 chung cư xây dựng trước năm 1975, trong đó có 16 khu đã ở mức nguy hiểm cấp D.

Điểm nghẽn lớn nhất vẫn nằm ở bài toán quyền lợi. Tại Hải Phòng, mức hỗ trợ trung bình cho các hộ thuê nhà thuộc sở hữu nhà nước khoảng 260 triệu đồng, trong khi các hộ có giấy chứng nhận quyền sở hữu được bồi thường trung bình khoảng 542 triệu đồng. Tuy nhiên, trong bối cảnh giá bất động sản tăng cao, khoản hỗ trợ này vẫn tạo ra khoảng cách đáng kể so với giá trị một căn hộ mới.

Điều đó khiến nhiều người dân rơi vào thế khó: Muốn rời khỏi nơi ở nguy hiểm nhưng không đủ năng lực tài chính để ổn định cuộc sống ở nơi ở mới. Nỗi lo này hiện hữu rõ tại những khu chung cư cũ như Vạn Mỹ hay Lam Sơn ở Hải Phòng, nơi nhiều gia đình vẫn sống trong những căn hộ chỉ rộng 15 - 20m², tường bong tróc, cốt thép lộ ra, nền nhà nứt lún. Mỗi trận mưa lớn là mỗi lần hệ thống thoát nước quá tải, ngập úng cục bộ. Sự xuống cấp không chỉ gây bất tiện trong sinh hoạt mà còn trở thành nỗi bất an thường trực.

Ông Lê Xuân Ngãi, cư dân Tổ dân phố 31, phường Ngô Quyền, chia sẻ: "Nhà xuống cấp nghiêm trọng, mỗi khi xe trọng tải lớn đi qua là rung lắc, nên chúng tôi luôn sống trong lo lắng, sợ ảnh hưởng đến tính mạng."

Cùng chung nỗi bất an, ông Nguyễn Quốc Chủng cho biết: "Theo phương án hỗ trợ, gia đình tôi được khoảng 560 triệu đồng. Nhưng để mua căn hộ mới, chúng tôi phải bù thêm khoảng 600 triệu đồng nữa, trong khi điều kiện kinh tế không có."

Trước thực tế trên, theo KTS Trần Huy Ánh, di dời khỏi chung cư cũ không đơn thuần là chuyển chỗ ở, mà là quá trình chuyển đổi tài sản và thay đổi cách sống - điều đặc biệt khó khăn với người thu nhập thấp, người cao tuổi hay những hộ gia đình sống dựa vào kinh doanh nhỏ lẻ. Vì vậy, ngoài chính sách bồi thường, cần có thêm các cơ chế tài chính linh hoạt như thuê mua, trả góp dài hạn hoặc vay ưu đãi để giảm áp lực cho người dân.

Muốn thành công phải hài hòa lợi ích

Một vấn đề quan trọng nhưng thường bị bỏ qua trong quá trình tái định cư là sinh kế của người dân. Tại nhiều khu chung cư cũ, đặc biệt là các căn hộ tầng 1, nhà ở đồng thời là nơi kinh doanh, buôn bán - nguồn thu nhập chính của cả gia đình. Khi chuyển lên các tòa nhà cao tầng, điều đó cũng đồng nghĩa với việc mất đi mặt bằng kinh doanh và sinh kế quen thuộc.

Nếu chỉ giải quyết chỗ ở mà không giải được bài toán sinh kế, quá trình cải tạo rất dễ tạo ra những khu nhà mới nhưng thiếu sức sống, làm phát sinh thêm những bất ổn xã hội. Đây cũng là nguyên nhân khiến nhiều dự án cải tạo chung cư cũ tại các đô thị lớn rơi vào bế tắc: lợi ích giữa Nhà nước, doanh nghiệp và người dân chưa tìm được điểm cân bằng.

"Nếu chỉ đặt mục tiêu giải quyết nhà ở mà không quan tâm đến sinh kế và chất lượng sống của người dân thì đó sẽ là thất bại lớn. Thành phố có thể khang trang hơn, nhưng nếu sinh kế bị suy giảm, đô thị cũng sẽ trở nên thiếu sức sống. Vì vậy, cùng với cải tạo chung cư, cần nâng cấp đời sống người dân để hướng tới phát triển bền vững", KTS Trần Huy Ánh nêu quan điểm.

Việc Luật Nhà ở 2023 giảm tỷ lệ đồng thuận từ 100% xuống còn 70% được xem là bước tiến quan trọng về mặt pháp lý, góp phần tháo gỡ một trong những rào cản lớn nhất trước đây. Tuy nhiên, theo giới chuyên gia, pháp lý chỉ là điều kiện cần. Điều kiện đủ vẫn là một cơ chế vận hành minh bạch, trong đó quyền lợi của người dân phải được đặt ở vị trí trung tâm; doanh nghiệp có biên lợi nhuận hợp lý để tham gia; còn Nhà nước giữ vai trò điều phối, bảo đảm công bằng và ổn định xã hội.

Bài học từ Hải Phòng cho thấy, cải tạo chung cư cũ chỉ có thể tăng tốc khi có sự chuẩn bị bài bản, nguồn lực đủ mạnh và tư duy phát triển đô thị mới - không chỉ xây lại những khối nhà cũ, mà tái thiết toàn bộ chất lượng sống của cư dân. Suy cho cùng, cải tạo chung cư cũ không đơn thuần là thay thế những khối bê tông xuống cấp, mà là một cuộc hồi sinh đô thị. Và để cuộc hồi sinh ấy bền vững, điều quan trọng nhất vẫn là sự hài hòa lợi ích giữa Nhà nước, doanh nghiệp và người dân. Khi "nút thắt" quyền lợi được tháo gỡ, tiến trình tái thiết đô thị mới có thể thực sự chuyển động.