Những dãy tòa nhà cao chót vót chen chúc bên bờ sông Cám là minh chứng cho sự bùng nổ bất động sản đã biến Nam Xương, thành phố miền đông Trung Quốc, từ một trung tâm sản xuất thô sơ thành một đô thị hiện đại.
Các tòa nhà chọc trời ở Nam Xương, tỉnh lỵ tỉnh Giang Tây ở đông nam Trung Quốc, là những điểm nổi bật của tiến trình đô thị hóa, nhưng việc xây chung cư nhanh hơn tốc độ tăng dân số đã khiến kết quả thu được lại là nhiều tòa nhà và văn phòng bỏ trống.Giờ đây, những tòa nhà chọc trời lại là bằng chứng của một điều gì đó rất khác: Thị trường bất động sản Trung Quốc đang gặp khủng hoảng, quay cuồng sau nhiều năm xây dựng quá mức.
Khi nền kinh tế phát triển thịnh vượng trong hai thập kỷ qua, Nam Xương, thủ phủ của tỉnh Giang Tây, đã xây dựng các khu chung cư lớn và các tòa tháp văn phòng long lanh để đáp ứng nhu cầu ngày càng tăng về nhà ở và nơi làm việc. Thành phố theo đuổi việc mở rộng đô thị với phương châm nhấn mạnh cách tiếp cận tăng trưởng bằng mọi giá: "Tiến về phía đông, mở rộng về phía nam, mở rộng về phía tây, hội nhập về phía bắc và thịnh vượng ở trung tâm."
Nhưng tình trạng bất động sản sụt giảm kéo dài trên cả nước đã làm lộ ra những vấn đề ở các thành phố như Nam Xương, nơi nhiều năm xây dựng không ngừng nghỉ, tạo ra quá nhiều nguồn cung nhà. Theo một cách tính, gần 20% số nhà ở Nam Xương bị bỏ trống - tỷ lệ cao nhất trong số 28 thành phố lớn và trung bình ở Trung Quốc.
Nam Xương là ví dụ về những thách thức to lớn mà các nhà hoạch định chính sách Trung Quốc đang phải đối mặt khi cố gắng vực dậy nền kinh tế. Trong những lần kinh tế đi xuống trước đây, Trung Quốc đã chuyển sang chi tiêu cho bất động sản và cơ sở hạ tầng để khởi động lại nền kinh tế. Nhưng lần này, vấn đề không dễ xử lý. Các doanh nghiệp bất động sản đang gánh nợ nần, các thành phố tràn ngập nhà trống và tài chính của chính quyền địa phương suy giảm sau nhiều năm đối phó với COVID-19.
Nhiều căn hộ ở Nam Xương vẫn chưa được xây xong vì các doanh nghiệp bất động sản hết tiền. Một số người mua nhà từ chối trả các khoản vay thế chấp cho đến khi căn hộ của họ được hoàn thành.
Trong năm ngoái, cả chính quyền trung ương và địa phương đã tung ra các biện pháp khuyến khích để thu hút người mua nhà, thúc giục các ngân hàng nới lỏng điều kiện cho vay và dỡ bỏ các biện pháp hạn chế được đưa ra trước đại dịch để hạ nhiệt thị trường nhà đất đang quá nóng.
Giá nhà mới tại 70 thành phố lớn nhất của Trung Quốc đều tăng trong 4 tháng đầu năm, đảo ngược đà trượt dốc kéo dài cả năm trong thời kỳ cao điểm của các hạn chế do COVID-19. Nhưng sự phục hồi lại đang chậm dần. Tăng trưởng giá nhà ở chậm lại trong tháng Tư.
Và sự phục hồi cũng không đồng đều. Giá nhà đã tăng mạnh trở lại ở các thành phố lớn như Bắc Kinh và Thượng Hải. Ở các thành phố hạng hai, như Nam Xương, sự phục hồi "cất tiếng" nhỏ nhẹ hơn và thậm chí hoàn toàn yên ắng ở các thành phố nhỏ.
Theo một bài báo của Kenneth Rogoff, giáo sư kinh tế của đại học Harvard, và Yuanchen Yang, chuyên gia kinh tế của Quỹ Tiền tệ Quốc tế, các vấn đề bất động sản nhà ở của Trung Quốc rõ ràng hơn ở bên ngoài các thành phố lớn vì tình trạng xây dựng quá mức phổ biến hơn ở các thành phố nhỏ.
Tiến sĩ Rogoff nói rằng tình trạng bùng nổ xây dựng nhà ở của Trung Quốc được triển khai dựa trên giả định về "sự tăng trưởng nhanh mãi mãi", nhưng ở nhiều thành phố nhỏ, nền kinh tế đã không theo kịp tốc độ xây dựng nhà ở.
Tiến sĩ Rogoff nói: "Trung Quốc đã xây dựng bất động sản và hỗ trợ phát triển cơ sở hạ tầng với tốc độ chóng mặt trong nhiều thập kỷ. Cuối cùng, đã gặp phải lợi nhuận giảm dần".
Tình trạng bùng nổ nhà ở tại Trung Quốc bắt đầu vào cuối những năm 1990 tại các thành phố lớn nhất rồi lan sang các khu vực đô thị nhỏ hơn như Nam Xương vào những năm 2000. Năm 2000, Trung Quốc xây dựng khoảng 2 triệu căn hộ. Vào giữa những năm 2010, con số này đã thành hơn 7 triệu căn hộ mỗi năm. Bất động sản nhanh chóng trở thành trụ cột của nền kinh tế Trung Quốc, chiếm khoảng 1/4 toàn bộ hoạt động kinh tế.
Lĩnh vực này đã tạo ra việc làm, hỗ trợ tài chính cho chính quyền địa phương và mang lại một lựa chọn đầu tư cho người dân Trung Quốc bình thường muốn tích lũy của cải. Khi nền kinh tế trở nên phụ thuộc nhiều hơn vào bất động sản, Chủ tịch Tập Cận Bình đã có biện pháp mạnh với các doanh nghiệp bất động sản bị nợ nần chồng chất và tuyên bố rằng "nhà là để ở, không phải để đầu cơ".
Ở những nơi như Nam Xương, tốc độ tăng số lượng công trình xây dựng nhanh hơn mức tăng dân số. Trong thập kỷ trước năm 2021, số lượng nhà ở được xây dựng hàng năm trong thành phố tăng gần gấp đôi trong khi dân số tăng 25%.
Ông Kuang Wei làm môi giới bất động sản ở Nam Xương. Ông cho biết giá nhà ở các khu vực xa trung tâm của thành phố đã giảm đều, kể từ năm 2019 đến nay là 25%.
Ông dự báo giá sẽ giảm hơn nữa vì rất nhiều người đang cố gắng bán. Một số tìm cách nâng cấp lên các căn hộ mới hơn, trong khi những người khác muốn bán trước khi thuế bất động sản dự kiến được ban hành. Ông Kuang cho biết khoảng 80% khách hàng của ông vẫn từ chối giảm giá, hy vọng rằng thị trường sẽ phục hồi.
Nam Xương có cùng số lượng tòa nhà cao hơn 200 mét, tương đương khoảng 60 tầng, như Bắc Kinh vào năm 2022. Tuy nhiên, dân số Bắc Kinh đông gấp ba lần và là thành phố lớn thứ hai tính theo sản lượng kinh tế. Nam Xương chỉ đứng thứ 36. Năm 2021, công ty bất động sản thương mại JLL cho biết tỷ lệ văn phòng trống ở Nam Xương là 40%.
Ngay sau khi con gái chào đời vào năm 2019, chị Andie Cao, hiện sống và làm việc tại Thượng Hải, đã mua một căn hộ chưa hoàn thiện ở Nam Xương. Nó gần quê chị và chị dự định chuyển đến ở sau khi chủ đầu tư dự kiến hoàn thành dự án vào cuối năm 2021.
Nhưng chủ đầu tư gặp vấn đề về tài chính và ngừng xây dựng vào tháng 7 năm 2021. Sau khi tiếp tục trả khoản vay thế chấp trong một năm, chị Cao và các chủ nhà khác đã tổ chức tẩy chay không trả tiền vay thế chấp nữa vào tháng 7 năm ngoái.
Chị Cao cho hay những người bán nhà đã nói với chị rằng căn hộ nằm ở một trong những quận lâu đời, có các trường học tốt của Nam Xương, nhưng thực ra nó lại nằm trong khu được quy hoạch ở ngoại ô, kém phát triển.
Chị nói: "Các công ty bất động sản đã lừa chúng tôi. Nếu không, tại sao lại có nhiều người mua nhà ở vùng ngoại ô như vậy?".
Zou Shengji, một nhà môi giới bất động sản ở Nam Xương, cho biết dư luận tiêu cực về các căn hộ chưa hoàn thành lại càng khiến nhiều người mua nhà tiềm năng "sợ hãi và lo lắng".
Ông cho biết trong kỳ nghỉ Lễ Lao động vào đầu tháng 5, thường là thời điểm tíu tít bán nhà, nhóm của ông đã bán được chưa tới 20 căn hộ. Họ đã từng bán được gấp ba lần số lượng đó trong cùng kỳ hai năm trước.
Ông cho hay các khách hàng tiềm năng nói rằng họ sẽ đến xem nhà nhưng rồi không xuất hiện. Khách hàng không muốn mua vì cảm thấy bất động sản quá rủi ro vào lúc này.
Ông Zou nói: "Nhiều người chỉ đang ngồi xem. Chắc là tới đây sẽ rất khó bán nhà."
* Mời quý độc giả theo dõi các chương trình đã phát sóng của Đài Truyền hình Việt Nam trên TV Online và VTVGo!