Vùng ven định hình lại bản đồ nhà ở TP Hồ Chí Minh

Số liệu mới nhất từ Knight Frank Việt Nam, quý III/2026, thị trường căn hộ TP Hồ Chí Minh mở rộng ghi nhận 7.203 căn mở bán mới, trong đó khu vực TP Hồ Chí Minh cũ đóng góp 2.711 căn. Như vậy, khoảng 62% nguồn cung mới nằm ngoài địa bàn cũ (Bình Dương, Bà Rịa - Vũng Tàu). Tuy nhiên, giá chào bán sơ cấp bình quân tại khu vực lõi vẫn đạt khoảng 110 triệu đồng/m², tăng 12% so với cùng kỳ năm ngoái, chủ yếu do các dự án cao cấp, hạng sang và siêu sang ra mắt.

Ở thị trường thứ cấp, DKRA Consulting ghi nhận giá căn hộ tại các dự án được khảo sát giảm phổ biến 4-7% so với quý trước. Diễn biến này cho thấy thị trường ngày càng phân hóa, khi giá bán chịu tác động từ cơ cấu sản phẩm, vị trí và khả năng tài chính của người mua.

Nguồn cung tăng không đồng nghĩa với nhu cầu sẽ tăng theo

Theo ông Võ Hồng Thắng, Phó Tổng Giám đốc DKRA Group, nguồn cung dịch chuyển ra vùng ven một phần do những vướng mắc pháp lý kéo dài tại TP Hồ Chí Minh cũ trong các năm trước, khiến một số chủ đầu tư chuyển hướng sang Bình Dương cũ và Đồng Nai. Việc cải thiện hạ tầng giao thông sau đó tiếp tục thúc đẩy xu hướng này, đồng thời mở rộng phạm vi lựa chọn nơi ở của người dân.

Tuy nhiên, nguồn cung tăng ở đâu không có nghĩa nhu cầu sẽ tự động chuyển đến đó. Theo ông Thắng, người mua còn cân nhắc thời gian di chuyển đến nơi làm việc, trường học, y tế, dịch vụ và cộng đồng dân cư tại địa bàn dự định sinh sống. Ông cho rằng người dân có thể chấp nhận ở xa hơn nếu thời gian đi lại không tăng đáng kể và điều kiện sống được bảo đảm.

Điều này cho thấy lợi thế của vùng ven không chỉ nằm ở giá nhà thấp hơn. Khi giá tại khu vực trung tâm vượt khả năng chi trả, các địa bàn ngoài lõi có thể bổ sung lựa chọn cho người mua. Nhưng nếu sản phẩm vẫn ngoài tầm tài chính hoặc kết nối bất tiện, nguồn cung mới khó chuyển hóa thành nhu cầu ở thực bền vững.

Bởi vậy, sự dịch chuyển hiện nay vừa mở rộng không gian phát triển, vừa đặt ra yêu cầu cân đối lại cơ cấu sản phẩm. Thị trường không chỉ cần thêm căn hộ, mà cần những sản phẩm có mức giá phù hợp với từng nhóm khách hàng và nằm trong khu vực đáp ứng nhu cầu sinh sống lâu dài.

TOD có thể thúc đẩy các cực đô thị mới

Về dài hạn, hệ quả đáng chú ý nhất của xu hướng dịch chuyển là khả năng hình thành những trung tâm dân cư và kinh tế mới. Nếu người dân chuyển ra xa trung tâm nhưng việc làm, thương mại và dịch vụ vẫn tập trung ở khu vực lõi, nhu cầu đi lại hằng ngày có thể tăng, trong khi áp lực giao thông và chất lượng sống chưa được giải quyết triệt để.

Trong quá trình này, mô hình phát triển đô thị gắn với giao thông công cộng (TOD) có thể góp phần định hình lại bản đồ nhà ở TP Hồ Chí Minh. Khi nhà ở, thương mại, dịch vụ và tiện ích được tổ chức quanh các đầu mối giao thông công cộng, người dân có thêm lựa chọn nơi ở với khả năng kết nối thuận tiện hơn. Các khu vực này cũng có cơ hội thu hút thêm cư dân và hoạt động kinh tế, thay vì chỉ mở rộng nguồn cung căn hộ.

Bà Lê Hoàng Lan Như Ngọc, Giám đốc cấp cao, Trưởng bộ phận Tư vấn chiến lược Cushman & Wakefield Việt Nam: "Một khu vực chỉ có nhà ở sẽ vẫn phụ thuộc vào trung tâm cũ. Để trở thành cực tăng trưởng thực sự, nơi đó cần phát triển đồng thời việc làm, thương mại, giáo dục, tiện ích đô thị và kết nối hiệu quả."

Nếu những chức năng này phát triển cùng nhà ở, vùng ven có thể trở thành nơi người dân vừa sinh sống, vừa làm việc và sử dụng dịch vụ. Khi đó, giá trị bất động sản không chỉ phụ thuộc vào khoảng cách tới trung tâm truyền thống, mà còn gắn với khả năng tiếp cận việc làm và chất lượng sống tại chỗ.

Ngược lại, nếu nhà ở phát triển trước quá xa so với hạ tầng và hoạt động kinh tế, sự dịch chuyển có thể mới chỉ thay đổi nơi cư trú mà chưa tạo ra cấu trúc đô thị cân bằng hơn.

Vì vậy, xu hướng nguồn cung và nhu cầu cùng mở rộng ra vùng ven đang cho thấy thị trường nhà ở TP Hồ Chí Minh bước vào quá trình tái phân bổ theo không gian phát triển mới. Tác động dài hạn không chỉ nằm ở số lượng dự án ngoài trung tâm, mà ở khả năng hình thành những khu vực có giá nhà phù hợp, kết nối thuận tiện và đủ sức thu hút cư dân, việc làm và dịch vụ.