Năm 2026, chung cư có còn “nóng”?

Bước sang năm 2026, yếu tố đầu tiên và quan trọng nhất định hình lại thị trường chung cư chính là nguồn cung

Khi nguồn cung được dự báo gia tăng mạnh, đặc biệt từ nhà ở xã hội, và dòng tiền dịch chuyển rõ rệt về nhu cầu ở thật, năm 2026 được xem là thời điểm thị trường bước vào một chu kỳ mới: bớt “nóng” nhưng bền vững hơn.

Nhà ở xã hội trở thành “van điều tiết”

Bước sang năm 2026, yếu tố đầu tiên và quan trọng nhất định hình lại thị trường chung cư chính là nguồn cung. Sau nhiều năm bị nén bởi vướng mắc pháp lý, thủ tục đầu tư kéo dài và tâm lý thận trọng của doanh nghiệp trong bối cảnh lãi suất cao, thị trường đang chứng kiến một chu kỳ giải tỏa mạnh mẽ. Giai đoạn 2024-2025 đã ghi nhận sự phục hồi rõ rệt về số lượng dự án và sản phẩm được đưa ra thị trường, tạo tiền đề cho năm 2026 với nguồn cung dồi dào hơn, đặc biệt ở phân khúc phục vụ nhu cầu ở thật.

Theo đánh giá tại các diễn đàn bất động sản cuối năm 2025, chỉ riêng năm 2025, thị trường bất động sản đã đón nhận trên 100.000 sản phẩm, tăng hơn 22% so với năm 2024, trong đó gần 90.000 sản phẩm là nguồn cung mới. Quy mô các dự án cũng ngày càng lớn hơn cả về diện tích lẫn giá trị đầu tư. Đáng chú ý, trong bức tranh nguồn cung này, nhà ở xã hội nổi lên như một cấu phần then chốt, không chỉ để giải quyết bài toán an sinh mà còn đóng vai trò “van điều tiết” cho toàn bộ thị trường chung cư.

Nhiều chuyên gia cho rằng năm 2026 sẽ là thời điểm nhà ở xã hội được đẩy mạnh hơn bao giờ hết, cả về số lượng lẫn tốc độ triển khai. Và nhà ở xã hội trở thành phân khúc được kỳ vọng sẽ bùng nổ trong năm 2026, khi các địa phương và cơ quan quản lý quyết liệt tháo gỡ thủ tục, rút ngắn quy trình để sớm đưa sản phẩm ra thị trường.

Theo ông Hồ Ngọc Tùng, Phó Tổng giám đốc Công ty cổ phần Bất động sản Sky Realty, điểm khác biệt của chu kỳ tới nằm ở chỗ: “Trong năm 2026, cung nhà xã hội sẽ bắt đầu có, sẽ nhanh hơn nhà thương mại, bởi với quy trình làm thủ tục của nhà ở xã hội, Chính phủ, UBND các thành phố rất tạo điều kiện để nhanh chóng đưa sản phẩm ra thị trường”. Khi hàng trăm nghìn căn hộ nhà ở xã hội được bổ sung, không chỉ riêng Hà Nội hay TP Hồ Chí Minh mà còn ở các tỉnh, thành vệ tinh, thị trường chung cư sẽ có thêm một trụ đỡ quan trọng, giúp giảm áp lực cầu lên phân khúc nhà thương mại.

Thực tế cho thấy, tại các đô thị lớn, giá nhà ở xã hội hiện dao động từ hơn 20 triệu đến gần 30 triệu đồng/m², thấp hơn 2,5-3 lần so với nhà thương mại cùng khu vực. Khoảng cách này không chỉ tạo ra cơ hội an cư cho nhóm thu nhập trung bình - thấp, mà còn buộc thị trường thương mại phải điều chỉnh lại chiến lược sản phẩm. Khi người mua có thêm lựa chọn phù hợp với khả năng chi trả, cuộc cạnh tranh sẽ không còn xoay quanh kỳ vọng tăng giá, mà xoay quanh giá trị sử dụng thực, tiện ích và tính bền vững.

Chung cư hết “sốt” nhưng chưa giảm sâu

Một trong những câu hỏi lớn nhất khi bước sang năm 2026 là liệu giá chung cư có còn “nóng” như giai đoạn 2024-2025 hay không. Thực tế, trong hai năm vừa qua, chung cư đã trở thành phân khúc “xương sống” của thị trường nhà ở đô thị, chiếm khoảng 60-70% tổng lượng giao dịch tại Hà Nội và TP Hồ Chí Minh. Nguồn cung bị nén trong nhiều năm, cộng với nhu cầu ở thực tăng đều và dòng tiền đầu tư tìm nơi trú ẩn an toàn, đã đẩy mặt bằng giá chung cư tăng mạnh, trung bình 30-50%, thậm chí 40-60% ở nhiều dự án sơ cấp, đặc biệt là phân khúc cao cấp và hạng sang.

Tuy nhiên, chính mức tăng nhanh này cũng đặt ra giới hạn cho chu kỳ tiếp theo. Theo ông Nguyễn Anh Tuấn, Chủ tịch Hội đồng quản trị Công ty cổ phần Đầu tư Phương Đông, trong chu kỳ năm 2024-2025, chung cư đã tăng lên đến 40-60% tùy từng phân khúc. Ông cho rằng bước sang năm 2026, dư địa tăng vẫn còn nhưng sẽ không còn mạnh như trước.

Phân tích sâu hơn, ông Tuấn chỉ ra rằng năm 2026, phân khúc trung bình mức giá khoảng 60-70 triệu, cùng lắm là 80 triệu sẽ phù hợp với xu thế và sẽ có nhiều đối tượng chấp nhận sở hữu căn nhà vì nó vẫn còn dư địa tăng tiếp. “Nếu chúng ta đẩy lên cao quá thì gần như đối tượng đầu tư sẽ bị hạn chế nhiều”, ông nhấn mạnh. Điều này phản ánh một thực tế quan trọng: sức mua của thị trường đang ngày càng phụ thuộc vào thu nhập thực, chứ không còn dựa nhiều vào kỳ vọng tăng giá ngắn hạn.

Cùng quan điểm, ông Hồ Ngọc Tùng cho rằng năm 2026 sẽ là thời điểm dòng đầu cơ giảm mạnh. Sự suy giảm của đầu cơ không đồng nghĩa với sự sụt giảm nhu cầu, mà là sự dịch chuyển rõ rệt về phía người mua ở thật. Ông Tùng dự báo: “Trong năm 2026, người dùng thực, ở thực sẽ chiếm đại đa số nhu cầu của thị trường, khoảng 60%. Còn những đối tượng đầu cơ hay tích sản sẽ chiếm tỷ lệ thấp, khoảng 30% đổ xuống”. Khi cầu ở thực chiếm ưu thế, thị trường khó có thể duy trì trạng thái “sốt giá”, nhưng lại có nền tảng ổn định hơn, ít biến động hơn trước các cú sốc vĩ mô.

Bài toán sống còn của thị trường chung cư

Trong bối cảnh nguồn cung gia tăng và giá cả bớt “nóng”, bài toán lớn nhất của thị trường chung cư năm 2026 nằm ở việc tái cấu trúc sản phẩm. Không còn là cuộc đua mở bán nhanh hay tạo sóng giá, thị trường buộc các chủ đầu tư phải quay trở lại với câu hỏi cốt lõi: sản phẩm phục vụ ai và phục vụ nhu cầu gì.

Theo ông Nguyễn Anh Tuấn, với mặt bằng giá 60-80 triệu đồng/m², một căn hộ trung cấp hiện nay có giá khoảng 5 tỷ đồng. Điều này đặt áp lực không nhỏ lên người mua trẻ. “Với một căn hộ khoảng 5 tỷ đồng, nếu hai vợ chồng vay khoảng 70-80% giá trị căn hộ, thì mỗi tháng có thể phải trả mức lãi khoảng 30-40 triệu đồng”, ông phân tích. Vì vậy, ngoài giá bán, chính sách thanh toán, tiến độ giãn và hỗ trợ lãi suất trở thành yếu tố quyết định khả năng hấp thụ của thị trường.

Ông Tuấn cho rằng, năm 2026, thị trường sẽ song song tồn tại hai nhóm sản phẩm: những dự án có sẵn, phục vụ nhu cầu ở ngay, và những dự án mới mở bán, nơi người mua chấp nhận chờ đợi để có mặt bằng giá tốt hơn.

Trong khi đó, ông Hồ Ngọc Tùng nhấn mạnh vai trò then chốt của nhà ở xã hội trong việc định hình lại thị trường. “Nhà ở xã hội là một kênh sẽ giảm bớt nhu cầu nhà ở và đồng thời điều tiết lại mặt bằng giá của thị trường chung cư”, ông nhận định. Khi chênh lệch giữa giá nhà ở xã hội và nhà thương mại cùng vị trí lên tới 2,5-3 lần, người mua sẽ có xu hướng cân nhắc kỹ hơn, buộc các chủ đầu tư thương mại phải tính toán lại bài toán giá và giá trị.

Không chỉ doanh nghiệp, cơ quan quản lý cũng được kỳ vọng sẽ đóng vai trò dẫn dắt trong chu kỳ mới. Việc tiếp tục tháo gỡ vướng mắc cho các dự án tồn đọng, hoàn thiện thể chế, phát triển mạnh nhà ở xã hội và nhà ở thương mại giá phù hợp được xem là chìa khóa để thị trường vận hành lành mạnh. Khi nguồn cung được cải thiện, niềm tin nhà đầu tư dần trở lại và thanh khoản tăng lên, thị trường chung cư sẽ bước vào một giai đoạn phát triển bền vững hơn, gắn chặt với nhu cầu ở thật và chiến lược phát triển đô thị dài hạn.

Nhìn tổng thể, năm 2026 khó có thể là một năm “nóng” theo nghĩa bùng nổ giá và đầu cơ. Thay vào đó, đây sẽ là năm của sự sàng lọc, nơi chung cư tiếp tục giữ vai trò trung tâm của thị trường nhà ở đô thị, nhưng sức hút đến từ khả năng đáp ứng nhu cầu sống thực, mức giá phù hợp và sự đồng bộ về hạ tầng - tiện ích.