Thị trường bất động sản 2026: Trở về giá trị thật

Bức tranh thị trường năm 2026 được nhiều chuyên gia dự báo theo hướng tích cực hơn 2025, song đi kèm sự thận trọng

Phục hồi trong thận trọng

Bức tranh thị trường năm 2026 được nhiều chuyên gia dự báo theo hướng tích cực hơn 2025, song đi kèm sự thận trọng. Viện Nghiên cứu Kinh tế - Tài chính - Bất động sản Dat Xanh Services nhận định thị trường nhà ở có khả năng phục hồi rõ nét với nguồn cung cải thiện đáng kể, nhưng mức độ tăng trưởng phụ thuộc lớn vào bối cảnh vĩ mô, chính sách tiền tệ và chi phí vốn.

Theo đó, ở kịch bản tích cực, khi kinh tế thuận lợi và lãi suất duy trì thấp, nguồn cung có thể tăng 40 - 50%, giá bán tăng 10 - 15%, lãi suất thả nổi dao động 9 - 11% và tỷ lệ hấp thụ đạt 50 - 60%. Trong kịch bản kỳ vọng, phản ánh sát nhất trạng thái "chuyển nhịp", nguồn cung tăng 30 - 40%, giá bán tăng 5 - 10%, lãi suất 10 - 12%, tỷ lệ hấp thụ 40 - 50%. Nếu chi phí vốn gia tăng và chính sách tiền tệ tiếp tục kiểm soát chặt, nguồn cung chỉ tăng 20 - 30%, giá tăng 2 - 5%, lãi suất 12 - 14% và tỷ lệ hấp thụ 25 - 35%.

Những con số này cho thấy thị trường 2026 không còn là cuộc đua tăng giá như thời gian trước. Tốc độ hấp thụ trở thành mục tiêu và động lực phát triển của ngành, nếu không bán được hàng, tăng giá chỉ là con số thống kê mà không đóng góp vào mức độ phục hồi của thị trường trong năm nay

Ở góc nhìn thận trọng, các chuyên gia của VinaCapital cũng dự báo giai đoạn 2026 - 2027 sẽ chứng kiến sự gia tăng mạnh nguồn cung hơn là một chu kỳ tăng giá mới. Giá sơ cấp có thể điều chỉnh giảm nhẹ trong năm nay sau khi tăng mạnh năm trước. Dự báo này dựa trên hai yếu tố: nguồn cung mới được đưa ra thị trường nhiều hơn và lãi suất cho vay mua nhà đã tăng khoảng 1 điểm % trong năm vừa qua. Theo VinaCapital, thị trường khó có đợt tăng giá mạnh hay trạng thái giao dịch bùng nổ, nhưng tốc độ hấp thụ vẫn duy trì ổn định ở những sản phẩm phù hợp nhu cầu ở thực.

Theo TS Nguyễn Trí Hiếu, chuyên gia kinh tế, giá bất động sản trong năm 2026 khó giảm. Do lãi suất năm nay có xu hướng tăng và đây là yếu tố tiếp tục đẩy giá lên. Mặt bằng giá hiện đã cao, khiến lợi nhuận ngắn hạn khó đạt, nhưng về dài hạn, phân khúc nhà ở còn dư địa tăng trưởng vì nguồn cung chưa đáp ứng đủ nhu cầu thực.

Nhiều chuyên gia cũng cho rằng, sau các đợt sáp nhập đơn vị hành chính, mặt bằng giá sẽ phân hóa mạnh. Một số địa phương từng là trung tâm cũ có thể điều chỉnh giảm do suy giảm vai trò, trong khi khu vực trở thành trung tâm hành chính mới, được đầu tư hạ tầng giao thông và dịch vụ công, sẽ có dư địa tăng giá đáng kể. Như vậy, giá không tăng đồng loạt mà phụ thuộc vào "tọa độ" phát triển và mức độ đầu tư hạ tầng.

Giá trị thật dẫn dắt thị trường

Trong bối cảnh đó, thông điệp "tạo giá trị thật, sản phẩm thật, pháp lý chuẩn đáp ứng nhu cầu thật" sẽ là "kim chỉ nam" hành động của các doanh nghiệp và nhà đầu tư trong năm 2026. không còn là khẩu hiệu. Chủ đầu tư cần tập trung phát triển bất động sản bám theo hạ tầng và các vùng lõi dân cư. Bất động sản tại khu vực xa, thiếu hạ tầng, thiếu tiện ích sẽ gặp khó trong tiếp cận khách hàng.

Quan điểm này phù hợp với định hướng quản lý. Thứ trưởng Bộ Xây dựng Nguyễn Văn Sinh đánh giá năm 2025 là giai đoạn bản lề khi các luật liên quan đến đất đai, nhà ở và kinh doanh bất động sản chính thức đi vào cuộc sống, từng bước tháo gỡ điểm nghẽn pháp lý, khơi thông nguồn cung và củng cố niềm tin. Bước sang 2026, thị trường được dự báo "sôi động trong sự thận trọng", trong đó căn hộ và nhà ở phục vụ nhu cầu thực giữ vai trò dẫn dắt. Người mua ưu tiên dự án pháp lý minh bạch, hạ tầng đồng bộ, giá trị sử dụng thực và uy tín chủ đầu tư. Đây là nền tảng để giảm đầu cơ và hướng tới tăng trưởng bền vững.

Ông Lê Đình Chung, Phó Chủ tịch Hội đồng Nghiên cứu và Đánh giá thị trường bất động sản thuộc Hội Môi giới bất động sản Việt Nam, Tổng Giám đốc SGO Homes, cho rằng cả người mua ở lẫn nhà đầu tư đều đặt ra tiêu chí kép: đáp ứng nhu cầu ở thật và có thể cho thuê ngay. Người mua có điều kiện tài chính hướng đến phân khúc cao cấp nhưng quan tâm nhiều hơn đến tiện ích, chất lượng xây dựng và uy tín chủ đầu tư. Nhà đầu tư lại nhìn vào khả năng bán lại cho người ở và khả năng tạo dòng tiền cho thuê trong thời gian chờ tăng giá. Thanh khoản trong tương lai trở thành thước đo cốt lõi.

Khảo sát của Property Guru Việt Nam cho thấy 88% người được hỏi sẵn sàng trả cao hơn 10% so với mặt bằng thị trường để sống trong môi trường nhiều cây xanh hơn. Theo ông Nguyễn Quốc Anh, Phó Giám đốc Property Guru Việt Nam, bất động sản đang quay về giá trị nguyên bản: phục vụ nhu cầu để ở. Không gian sống, chất lượng môi trường, tiện ích nội khu và cộng đồng cư dân ngày càng quan trọng.

Điều này đặt ra yêu cầu mới cho doanh nghiệp. Không thể chỉ dựa vào quảng cáo hay kỳ vọng tăng giá nhờ thông tin quy hoạch chưa rõ ràng. Thị trường đòi hỏi dự án có quy hoạch đồng bộ, mật độ xây dựng hợp lý, hệ thống trường học, công viên, dịch vụ vận hành tốt và kết nối hạ tầng thuận tiện. Ở các đô thị lớn như Hà Nội hay TP Hồ Chí Minh, nơi nhu cầu thuê cao, phân khúc trung cấp và cao cấp vẫn giữ vai trò chủ đạo, nhưng chỉ những dự án đáp ứng chuẩn sống ngày càng khắt khe mới thực sự được nhà đầu tư, người mua nhà có nhu cầu ở thật đón nhận.