TP Hồ Chí Minh lấy ý kiến dự thảo hệ số K: Cần điểm cân bằng

Áp lực từ thị trường

Việc TP Hồ Chí Minh xây dựng hệ số điều chỉnh giá đất theo hướng tiệm cận thị trường là bước đi cần thiết trong quá trình hoàn thiện cơ chế tài chính đất đai. Sau nhiều năm tồn tại khoảng cách rất lớn giữa bảng giá đất và giá giao dịch thực tế, yêu cầu minh bạch hóa thị trường ngày càng trở nên cấp thiết.

Theo dự thảo đang được Sở Nông nghiệp và Môi trường TP Hồ Chí Minh lấy ý kiến, từ ngày 1/7, nhiều trường hợp trước đây chỉ áp dụng bảng giá đất sẽ chuyển sang áp dụng bảng giá đất nhân với hệ số K. Trong đó có chuyển mục đích sử dụng đất của hộ gia đình, cá nhân; bố trí tái định cư; tính tiền thuê đất và nhiều nghĩa vụ tài chính khác liên quan đến đất đai.

Ông Đào Quang Dương, Trưởng phòng Kinh tế đất thuộc Sở Nông nghiệp và Môi trường TP Hồ Chí Minh cho biết, việc xây dựng hệ số K phải bảo đảm yêu cầu khoa học, công bằng, phù hợp thị trường bất động sản và quy định pháp luật hiện hành. Theo ông Dương, dữ liệu xây dựng hệ số được thu thập từ giao dịch chuyển nhượng, các dự án bồi thường gần đây và được cân nhắc kỹ để người dân vẫn có khả năng thực hiện nghĩa vụ tài chính khi chuyển mục đích sử dụng đất tạo lập chỗ ở.

Dự thảo cho thấy mức điều chỉnh khá rộng. Tại khu vực TP Hồ Chí Minh cũ có nơi tăng hơn 2 lần, Bình Dương cũ có nơi hơn 3 lần, Bà Rịa - Vũng Tàu cũ có nơi tăng tới 5 lần. Riêng đất nông nghiệp tại một số tuyến đường ở xã Hồ Tràm, hệ số K lên đến 10,56 lần. Ba tuyến đường có giá đất ở cao nhất thành phố gồm Lê Lợi, Nguyễn Huệ, Đồng Khởi cùng có hệ số K 1,39. Theo cách tính mới, tiền sử dụng đất tại đây được xác định bằng bảng giá đất 687,2 triệu đồng/m2 nhân với hệ số K 1,39.

Nhìn ở góc độ quản lý, cơ chế mới giúp Nhà nước tiến gần hơn với giá trị thực của đất đai, hạn chế tình trạng "hai giá" tồn tại nhiều năm qua. Khi khoảng cách giữa giá hành chính và giá thị trường được thu hẹp, công tác bồi thường, đấu giá, thu thuế hay xác định nghĩa vụ tài chính cũng minh bạch hơn.

Ông Phạm Minh Đông, Giám đốc Công ty Đầu tư Asia nhận định: Việc áp dụng hệ số K sát thực tế sẽ giúp thị trường minh bạch hơn và tạo môi trường cạnh tranh công bằng hơn cho doanh nghiệp làm ăn bài bản, đây cũng là yếu tố quan trọng để tăng sức hấp dẫn của thị trường bất động sản TP Hồ Chí Minh đối với nhà đầu tư dài hạn.

Tuy nhiên, ở chiều ngược lại, khi hệ số K tăng, tiền sử dụng đất và tiền thuê đất tăng theo, áp lực không chỉ dồn lên doanh nghiệp mà còn tác động trực tiếp tới người dân đang có nhu cầu chuyển mục đích sử dụng đất.

Ông Trần Văn Nam, ngụ xã Nhà Bè, cho biết gia đình đang tính chuyển mục đích một phần đất để xây nhà cho con nhưng lo ngại chi phí sẽ tăng quá lớn nếu hệ số K điều chỉnh mạnh. Theo ông Nam, với nhiều hộ dân vùng ven đô, đây là khoản chi phí rất lớn và có thể khiến kế hoạch an cư phải trì hoãn.

Điều đáng nói là TP Hồ Chí Minh hiện có khoảng 14 triệu dân, nhu cầu chuyển mục đích sử dụng đất là rất lớn. Nếu chính sách được thiết kế thiếu độ trễ cần thiết, tác động xã hội sẽ không nhỏ.

Cần lộ trình hợp lý

Điều thị trường chờ đợi lúc này không đơn thuần là một mức hệ số K mới mà là cách thành phố vận hành công cụ này như thế nào.

Ông Tạ Phương Đại, Tổng Giám đốc Công ty TNHH Đầu tư Phát triển Xây dựng Tacons, cho rằng: Điều doanh nghiệp quan tâm nhất là tính ổn định và khả năng dự báo của chính sách, nếu chi phí đất thay đổi quá nhanh, doanh nghiệp rất khó tính toán hiệu quả đầu tư dài hạn trong bối cảnh thanh khoản thị trường vẫn chưa phục hồi hoàn toàn.

Đây là lưu ý rất đáng suy nghĩ. Đất đai là đầu vào của hầu hết hoạt động sản xuất kinh doanh tại đô thị lớn. Khi chi phí đất tăng đột ngột, áp lực sẽ lan sang giá thành sản phẩm, giá nhà ở và cả sức cạnh tranh của doanh nghiệp.

Ông Đào Quang Dương cũng thừa nhận nếu doanh nghiệp thuê đất trả tiền hằng năm mà áp dụng bảng giá đất nhân hệ số K thì chi phí đầu vào sẽ rất lớn, làm giảm lợi thế cạnh tranh. Ngược lại, nếu áp dụng bảng giá đất thông thường trong một số trường hợp phù hợp, doanh nghiệp sẽ mạnh dạn đầu tư hơn, từ đó góp phần thúc đẩy phát triển kinh tế xã hội.

Điểm đáng chú ý là Sở Nông nghiệp và Môi trường TP Hồ Chí Minh đã đề xuất đưa vào dự thảo Luật Đô thị đặc biệt cơ chế cho phép UBND TP Hồ Chí Minh chủ động lựa chọn hình thức áp dụng bảng giá đất, bảng giá đất nhân hệ số hoặc giá đất cụ thể tùy từng trường hợp. Nếu được luật hóa, đây sẽ là dư địa chính sách rất quan trọng để thành phố điều tiết hài hòa lợi ích giữa Nhà nước, doanh nghiệp và người dân.

Trong thực tế, một đô thị đặc biệt như TP Hồ Chí Minh khó có thể áp dụng một công thức cứng cho mọi đối tượng. Khu vực trung tâm thương mại, khu công nghiệp công nghệ cao, vùng ven đang đô thị hóa hay khu vực người dân chuyển mục đích để tạo lập chỗ ở đều có đặc điểm rất khác nhau. Chính sách hợp lý phải có độ phân tầng đủ linh hoạt.

Quan trọng hơn, hệ số K cần được xây dựng trên dữ liệu minh bạch, cập nhật thường xuyên và có lộ trình điều chỉnh phù hợp. Nếu tăng quá mạnh trong thời gian ngắn, thị trường sẽ chịu cú sốc chi phí. Nhưng nếu duy trì khoảng cách quá lớn giữa giá đất Nhà nước và giá thực tế, sự méo mó của thị trường sẽ tiếp tục kéo dài.

Một chính sách đất đai tốt không chỉ nhằm tăng thu ngân sách mà còn phải tạo động lực phát triển. Khi người dân còn có cơ hội an cư, doanh nghiệp còn khả năng đầu tư và chính quyền vẫn bảo đảm nguồn lực quản lý đô thị, đó mới là điểm cân bằng bền vững của hệ số K.