Kiến nghị điều chỉnh cách tính dân số chung cư

Hiệp hội Bất động sản TP. Hồ Chí Minh (HoREA) đã có văn bản gửi lãnh đạo UBND thanh phố và các sở, ngành liên quan, đề nghị sửa đổi, bổ sung quy định về phương pháp xác định dân số trong các tòa nhà chung cư, nhằm khắc phục những bất cập phát sinh.

Theo đó, việc chủ yếu áp dụng một phương pháp xác định quy mô dân số, số lượng và cơ cấu căn hộ tại các dự án chung cư trên địa bàn đã dẫn đến cơ cấu sản phẩm nhà ở chưa thực sự phù hợp với nhu cầu, làm tăng tỷ lệ căn hộ diện tích lớn, trong khi phân khúc căn hộ vừa và nhỏ lại bị hạn chế. HoREA đề xuất bổ sung thêm phương pháp linh hoạt hơn, dựa trên diện tích sử dụng và cơ cấu phòng ở của từng loại căn hộ, đồng thời gắn với chỉ tiêu diện tích nhà ở bình quân theo Chiến lược phát triển nhà ở quốc gia. Qua đó tạo điều kiện phát triển các loại căn hộ diện tích khoảng 25-70m² vốn đang chiếm nhu cầu lớn trên thị trường. Từ đó hạn chế lệch pha cung - cầu, tăng thanh khoản và bình ổn mặt bằng giá nhà ở.

HoREA đánh giá, quy định 1 phương pháp xác định dân số trong các tòa nhà chung cư theo Quyết định số 32/2025/QĐ-UBND sẽ dẫn đến hệ quả là làm giảm số lượng căn hộ vừa (có 2 phòng ngủ có diện tích từ 56-96 m²) và căn hộ nhỏ (có 1 phòng ngủ có diện tích từ 25-56 m²) và làm tăng số lượng căn hộ lớn (có 3-4 phòng ngủ có diện tích từ 96-160 m² trở lên); từ đó có thể tăng lượng hàng tồn kho, phát sinh thêm nợ xấu bất động sản như giai đoạn 2011-2016.

HoREA cho biết, hiện nay, khoảng 60-70% khách hàng có nhu cầu mua căn hộ vừa 2 phòng ngủ với diện tích khoảng 70 m² với giá bán khoảng 2-7 tỷ đồng/căn; khoảng 20-25% khách hàng có nhu cầu mua căn hộ nhỏ có diện tích trên dưới 50 m² với giá bán khoảng trên dưới 3 tỷ đồng/căn; và chỉ có khoảng 5-10% khách hàng có nhu cầu mua căn hộ lớn có diện tích lớn từ 85-100 m² trở lên với 3-4 phòng ngủ, có giá bán khoảng 8-12 tỷ đồng/căn.

“Về lâu dài, việc thực hiện quy định này không chỉ có thể làm giảm động lực đầu tư của khu vực tư nhân trong lĩnh vực bất động sản mà còn có thể gây lãng phí nguồn lực xã hội, bao gồm cả vốn đầu tư và tài nguyên đất đai là các nguồn lực hữu hạn cần được sử dụng hiệu quả để góp phần thực hiện mục tiêu tăng trưởng 2 con số của TP. Hồ Chí Minh và cả nước năm 2026 và các năm tiếp theo”, theo HoREA.

Ngoài ra, HoREA cũng cho rằng, việc bổ sung phương pháp xác định dân số nhà chung cư theo đề xuất của Hiệp hội sẽ phù hợp với thực tế quy mô hộ gia đình tại các đô thị lớn hiện nay, tương đồng với kinh nghiệm quản lý của một số địa phương như Quyết định số 34/2024/QĐ-UBND ngày 27/5/2024 của UBND TP. Hà Nội xác định quy mô dân số căn hộ chung cư có tối đa 5 người.