Tại dự án Luật Kinh doanh bất động sản (sửa đổi), Chính phủ đã đề xuất 2 loại giao dịch bất động sản phải thực hiện giao dịch qua sàn, gồm chủ đầu tư bán, cho thuê mua nhà ở hoặc công trình hình thành trong tương lai và chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại đất đã có hạ tầng kỹ thuật. Còn các giao dịch khác được khuyến khích thông qua sàn.
Vậy nên hay không nên bắt buộc việc mua bán bất động sản hình thành trong tương lai phải thông qua sàn giao dịch bất động sản? Câu trả lời vẫn đang chờ Quốc hội xem xét khi dự kiến thông qua dự thảo Luật Kinh doanh bất động sản (sửa đổi) tại kỳ họp sắp tới. Lúc này vấn đề đang tiếp tục được nhiều người quan tâm là "tại sao lại cần" hoặc "tại sao lại không cần" sàn bất động sản với các loại giao dịch vừa nêu.
Sàn giao dịch bất động sản có nhiệm vụ của cổng đầu vào và đầu ra thu thập các dữ liệu liên quan đến các giao dịch mua bán trên thị trường, nhờ đó làm tăng tính minh bạch, công khai thông tin về giá cả.
"Giúp chúng ta thu thập thông tin số liệu, dữ liệu được chính xác hơn, đầy đủ hơn, khách quan hơn", TS. Cấn Văn Lực, thành viên Hội đồng tư vấn chính sách tài chính tiền tệ Quốc gia, nhận định.
Hiện vẫn còn nhiều băn khoăn khi triển khai giao dịch bất động sản qua sàn. (Ảnh minh họa - Ảnh: Báo Đầu tư)
Ngoài ra theo các chuyên gia, giao dịch qua sàn còn tránh được tình trạng người dân khó tiếp cận được bất động sản khi chủ đầu tư độc quyền trong phân phối.
"Cùng một lúc hai hành vi, một là hành vi sản xuất ra hàng hóa, hai là hành vi phân phối, mua bán hàng hóa. Vòng tròn khép kín như vậy dường như tạo ra sự độc quyền. Có trường hợp doanh nghiệp sân sau tuồn hàng cho những người quen. Những người đó găm lại, tạo ra sự khan hiếm giả tạo, sau đó họ nâng giá đầu cơ để bán kiếm lời", PGS.TS. Nguyễn Quang Tuyến, Phó Chủ tịch Hội đồng Trường kiêm Trưởng Khoa Pháp luật Kinh tế, Trường Đại học Luật Hà Nội, cho biết.
Tuy nhiên, hiện vẫn còn nhiều băn khoăn khi triển khai giao dịch bất động sản qua sàn như: các quy định pháp lý ràng buộc trách nhiệm hay năng lực chuyên môn của các sàn giao dịch này, làm tăng thêm tầng lớp trung gian và được tính vào giá bán cho người mua.
Khi còn nhiều vấn đề cần làm rõ liên quan đến bắt buộc giao dịch bất động sản qua sàn, các chuyên gia kiến nghị thay vì luật hóa hay bắt buộc, chỉ nên khuyến khích giao dịch sản phẩm bất động sản qua sàn và có cơ chế bảo đảm quyền lợi cho người mua và người bán.
Kinh nghiệm giao dịch mua bán bất động sản trên thế giới
Việc quy định giao dịch bất động sản qua sàn xuất phát từ việc hỏi học kinh nghiệm từ các nước có thị trường bất động sản phát triển với sự công khai minh bạch cao.
Quy trình mua bán bất động sản tại Singapore
Khi tìm thấy một căn hộ mong muốn, tiến trình mua bán diễn ra như sau:
- Liên hệ với người bán hoặc đại lý môi giới;
- Người mua trả 1% giá trị căn nhà cho người bán. Người bán sẽ xác nhận trên văn bản có tên gọi "quyền chọn mua" cho người mua thông qua luật sư. Với quyền chọn mua, người bán không có quyền nhận các yêu cầu mua nhà từ những người khác trong một khoảng thời gian 2 tuần;
- Quyền chọn mua thường đề cập thời hạn thanh toán tiền đến 10% giá mua. Điều này thể hiện với người bán rằng người mua nghiêm túc trong chuyện mua bán;
- Luật sư sẽ chuẩn bị các tài liệu chuyển nhượng bất động sản. Họ cũng tư vấn cho người mua về khoản tiền phải trả khi hoàn thành việc mua bán;
- Khi mua bất động sản tại Singapore, không nên bỏ qua sự trợ giúp từ 1 luật sư chuyên nghiệp. Ngoài những hỗ trợ như trên, luật sư sẽ nhìn các thông tin sở hữu của chủ sở hữu, kiểm tra lịch sử tín dụng của chủ sở hữu và nhiều thông tin quan trọng khác.
Quy trình mua bán bất động sản tại Mỹ
Mua nhà ở Mỹ khác với ở Việt Nam là cần thông qua một đại lý. Nhà môi giới bất động sản sẽ giúp bạn hoàn thiện các thủ tục và giấy tờ mua nhà một cách nhanh chóng nhất, cũng như để tránh trường hợp bị lừa đảo, tránh các thủ tục rườm rà không cần thiết.
Sau khi tìm thấy ngôi nhà mình muốn, người mua cần thỏa thuận với đại lý của mình để có được giá tốt từ phía người bán. Sau khi thỏa thuận được chấp nhận, môi giới của người bán sẽ lên hợp đồng. Người mua cần phải chắc chắn các điều khoản như: Căn nhà có bị hỏng hóc không?; Các quyền lợi về thanh lý hợp đồng có được đảm bảo hay không?; Xem xét các điều khoản có vi phạm không để có những giải pháp phù hợp.
Để biết tình trạng ngôi nhà của mình trước khi trả tiền mua nó, cần có một người thẩm định riêng về các vấn đề tổng thể của ngôi nhà, vật liệu, hệ thống điện và lò sưởi..., thông thường sẽ mất hơn hai giờ và chi phí khoảng 300 - 1.000 USD.
Cuối cùng, hai bên sẽ ký kết hợp đồng. Người mua cần thanh toán những chi phí để mua nhà cho bên môi giới, thẩm định của mình.
* Mời quý độc giả theo dõi các chương trình đã phát sóng của Đài Truyền hình Việt Nam trên TV Online và VTVGo!