* Căn hộ chung cư nhỏ 25m2 chính thức được xây dựng từ tháng 7/2020
Sau rất nhiều tranh luận, đề xuất, kiến nghị, và cả thí điểm trong thực tế, Bộ Xây dựng đã chính thức ban hành Thông tư số 21, quy chuẩn kỹ thuật quốc gia về nhà chung cư quy định một cách rõ ràng diện tích nhỏ nhất đối với 1 căn hộ chung cư nhà ở thương mại sẽ là 25m2.
Để đưa ra diện tích tối thiểu này, Bộ Xây dựng đã tham khảo quy chuẩn của nhiều quốc gia. Theo tính toán, 1 căn chung cư khép kín chỉ cần 1 phòng ngủ khoảng 8-12 m2, 1 nhà vệ sinh không quá 3m2, bếp khoảng 4m2 và 1 khu sinh hoạt chung khoảng 9m2.
Thực tế, các căn hộ nhỏ như thế này không phải chờ đến tháng 7 tới mới có, mà lác đác đã xuất hiện tại các dự án chung cư nhà ở xã hội dành cho người thu nhập thấp, loại hình được phép xây căn hộ nhỏ. Ngoài ra, một số dự án nhà ở thương mại khác cũng đã áp dụng. Bởi theo Luật Nhà ở sửa đổi từ năm 2014, Bộ Xây dựng đã bỏ quy định giới hạn diện tích tối thiểu là 45m2 đối với căn hộ chung cư thương mại, đồng nghĩa các chủ đầu tư không bị cấm xây căn hộ nhỏ, nếu được địa phương cho phép. Những căn hộ diện nhỏ đã nhanh chóng cháy hàng ngay khi vừa ra mắt.
* Căn hộ diện tích nhỏ được thị trường đón nhận
Căn hộ nhỏ nhất tại một dự án ở Hà Nội là 28m2, đầy đủ phòng ngủ, phòng khách, nhà vệ sinh, có giá từ 800 đến 1 tỷ đồng. Tính ra, mỗi m2 có giá không hề thấp, khoảng 30 triệu đồng. Thế nhưng, chủ đầu tư bán ra đến đâu hết hàng đến đó. Thậm chí, nhiều người chậm chân phải mua lại từ người mua trước, dù phải trả thêm hàng trăm triệu đồng.
Còn tại chung cư nhà ở xã hội dành cho công nhân tại tỉnh Bắc Ninh, nằm ngay bên cạnh hàng loạt các khu công nghiệp lớn cũng có nhiều căn hộ chỉ 30m2. Nhờ có diện tích nhỏ, nên giá căn hộ được kéo xuống, chỉ có giá khoảng 250 triệu đồng cho 1 căn đầy đủ tiện ích. Đây cũng là loại căn hộ chủ đầu tư bán hết nhanh nhất vì phù hợp với thu nhập của công nhân.
Tuy nhiên, các dự án diện tích nhỏ như trên chỉ đếm trên đầu ngón tay. Hiện nay, hầu hết các dự án chung cư thương mại phải có giá từ 1,5 tỷ đồng trở lên, phần lớn cách xa trung tâm trên 10km.
* TP.HCM: Căn hộ nhỏ đáp ứng nhu cầu an cư lần đầu của người trẻ
Tại TP.HCM, từ cách đây vài năm trước, mô hình căn hộ nhỏ đã được một số doanh nghiệp xây dựng, dưới hình thức cho thuê dài hạn.
Tại 1 trong nhiều dự án nhà ở xã hội diện tích nhỏ được một chủ đầu tư ở TP.HCM đầu tư và phát triển, các căn hộ đều có diện tích nhỏ từ 25-45m2. Các sản phẩm này rất hút khách, hết sạch sẽ ngay từ lần mở bán đầu tiên bởi thực sự đáp ứng được một lượng lớn nhu cầu của người dân đang sinh sống tại TP.HCM.
Theo phân tích của chủ đầu tư này, thông thường người ở chung cư có chu kỳ, sau 3-6 năm là khách hàng sẽ thay đổi chỗ ở thoải mái, tốt hơn. Và những căn hộ nhỏ, đáp ứng được chu kỳ an cư đầu tiên của một người.
Theo con số thống kê của Hiệp hội Bất động sản TP.HCM, mỗi năm, thành phố này đón hơn 50.000 cặp vợ chồng trẻ kết hơn có nhu cầu về nhà ở. Do vậy, những con số vài ngàn căn hộ nhỏ đã và đang được xây dựng tại đây cũng như muối bỏ bể.
* Giải pháp tránh quá tải hạ tầng khi xây căn hộ nhỏ
Bộ Xây dựng cho phép xây dựng căn hộ nhỏ nhưng không phải là các căn hộ này được xây dựng một cách tràn lan, thiếu kiểm soát. Để tránh áp lực về dân số lên hạ tầng tòa nhà và khu vực, Bộ Xây dựng yêu cầu các dự án nhà ở thương mại phải đảm bảo tỷ lệ căn hộ có diện tích dưới 45m2 không vượt quá 25% tổng số căn hộ. Ví dụ với dự án có 100 căn hộ, số căn hộ diện tích nhỏ chỉ được xây là 25 căn. Vậy liệu quy định này có đủ để giải quyết những lo ngại về hệ lụy của căn hộ nhỏ?
Nhiều ý kiến lo ngại nếu cấp phép cho các căn hộ 25m2 sẽ dẫn tới kiểu căn hộ hộp diêm, chuồng cọp trên cao cơi nới như tại các nhà tập thể cũ.
Vì thế, các chuyên gia cho rằng, việc quản lý mật độ dân số, vận hành căn hộ nhỏ sau xây dựng là hết sức quan trọng. Tuy nhiên, theo các doanh nghiệp, việc xây dựng căn hộ nhỏ không phải nói là làm được ngay mà cần trải qua quá trình thẩm định phê duyệt ngặt nghèo.
Các doanh nghiệp cũng cho biết, khó có chuyện doanh nghiệp đã xin giấy phép xây căn hộ lớn chuyển thành căn hộ nhỏ khi thông tư của Bộ Xây dựng được áp dụng. Bởi lẽ, quá trình chuyển đổi sẽ rất phức tạp và mất nhiều thời gian.
Dù được phép chính thức xây dựng các căn hộ nhỏ từ tháng 7/2020 nhưng theo thông tin từ một số doanh nghiệp, do quỹ đất nội thành tại TP.HCM và Hà Nội rất eo hẹp, việc xin được cấp phép dự án mới đã khó, xin quy hoạch xây căn hộ nhỏ còn khó hơn. Vì vậy, các dự án xây căn hộ nhỏ sẽ chủ yếu được xây dựng ở khu vực ngoại thành, có quỹ đất rộng rãi, mật độ dân số hợp lý. Với mức giá nhà trung bình ở khu vực ngoại thành hiện nay khoảng 20-25 triệu đồng/m2, người dân chỉ cần có 500-600 triệu đồng có thể mua được căn hộ cho riêng mình.
* Mời quý độc giả theo dõi các chương trình đã phát sóng của Đài Truyền hình Việt Nam trên TV Online!