Từ ngày 1/8, chủ sở hữu căn hộ chung cư mini đáp ứng các điều kiện sẽ được cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất (hay thường gọi là sổ hồng) theo pháp luật đất đai, đồng thời cũng sẽ được bán, cho thuê mua, cho thuê. Đây là thông tin được nhiều người dân đặc biệt quan tâm khi Luật Nhà ở 2023 được thông qua.
Cụ thể, với chung cư mini từ 2 tầng trở lên và quy mô dưới 20 căn hộ phải đáp ứng yêu cầu phòng cháy, chữa cháy với nhà ở nhiều tầng, nhiều căn hộ. Khu nhà cũng phải đáp ứng điều kiện của UBND tỉnh, thành phố về đường giao thông đảm bảo phương tiện có thể chữa cháy tại nơi có chung cư mini.
Cá nhân muốn xây dựng chung cư mini phải có quyền sử dụng đất và đáp ứng các điều kiện làm chủ đầu tư dự án nhà ở. Ngoài ra, việc quản lý vận hành loại hình này cũng cần tuân thủ Quy chế quản lý, sử dụng nhà chung cư của Bộ Xây dựng. Các điều kiện, tiêu chuẩn, quản lý và hoạt động của chung cư mini sẽ được Bộ Xây dựng hướng dẫn cụ thể.
Theo thống kê chưa đầy đủ, hiện Hà Nội có khoảng hơn 2.000 chung cư mini, tập trung nhiều nhất ở quận Bắc Từ Liêm, Nam Từ Liêm, Đống Đa, Thanh Xuân, Cầu Giấy, Tây Hồ… Còn Tại TP. Hồ Chí Minh có khoảng 42.000 nhà trọ kiểu chung cư mini. Con số này nhiều gấp 20 lần Hà Nội, trong khi mật độ dân số cao hơn chưa tới hai lần. Nguồn cung này đã giải quyết nhu cầu nhà ở cho khoảng 1,8 triệu người, tương đương gần 40% tổng lao động tại thành phố.
Người dân vẫn e ngại chung cư mini được cấp sổ hồng
Hiện có hơn 2.000 toà chung cư mini tại Hà Nội và hơn 42.000 chung cư mini tại TP. Hồ Chí Minh. Đây là những con số cho thấy loại hình nhà ở này từ lâu đã trở thành một phần không thể thiếu trong thị trường bất động sản.
Có điều từ trước tới nay, loại hình này để tự phát, không được quản lý chặt chẽ nên đã xảy ra nhiều sai phạm, xảy ra những tai nạn thiệt hại về người và tài sản một cách không đáng có.
Tại làng Triều Khúc - Thanh Trì - Hà Nội, trong những con ngõ nhỏ vừa một xe máy đi qua, có tới hàng trăm ngôi nhà được chia nhỏ thành nhiều căn chung cư mini. Đa số các căn chung cư đều được cho thuê. Cũng rất nhiều trong số đó đã được bán nhưng không được làm sổ hồng. Thông tin sẽ được cấp sổ hồng và được giao dịch mua bán được nhiều người cho là rất hợp lý.
Anh Trần Bình - Làng Triều Khúc, huyện Thanh Trì, Hà Nội cho biết: "Đảm bảo về đường xá phải rộng rãi, thứ hai là nên cấp như thế để cho những bà con có thu nhập thấp thì hợp lý".
Và cũng rất nhiều người nhận thấy chưa thực sự phù hợp bởi điều kiện sống và mật độ dân cư quá đông.
Ông Lê Văn Thành - Huyện Thanh Trì, Hà Nội nêu ý kiến: "Em tôi mua chung cư mini một phòng ngủ, vào nhà chật ních, mấy anh em sinh hoạt còn không có chỗ ngồi. Cấp sổ đỏ cho tư nhân không nên, người nào có đất rộng sẽ xây lên bán, người ta mua bán nhiều cũng trở thành loạn, không quản lý được. Nhà nước quản lý là chuẩn nhất, không để tư nhân quản lý được".
Anh Ngô Văn Khánh - Làng Triều Khúc, huyện Thanh Trì, Hà Nội chia sẻ: "Làm sổ đỏ chỉ tính lúc mà mình ở. Lúc mà nó xuống cấp hoặc người ta phá sửa, lúc đó sổ đỏ thì vẫn còn nhưng người ta xây lại nhà là mình sẽ mất thêm tiền. Điều đó dẫn đến nhiều bất cập, bởi vì, thời gian mua sử dụng chung cư này không được lâu, chung cư mini người ta xây chỉ 10-15 năm là xuống cấp".
Ông Nguyễn Văn Dung - Huyện Thanh Trì, Hà Nội đưa ra nhận định: "Nhà chung cư cấp sổ không hợp lý, tự dưng 5-6 chủ chung một nhà. Mật độ, các phương tiện đi theo, mật độ người ở đó không hợp lý. Dồn vào một chỗ bằng cả toà nhà bằng nửa xóm hoặc một xã, ra vào đường hẹp 1,8m - 2m, mật độ đi lại vướng, hạn chế về giao thông".
Loại hình chung cư mini nở rộ ở các đô thị lớn như Hà Nội, TP. Hồ Chí Minh thời gian qua, nhưng bị buông lỏng quản lý, dẫn đến nhiều sai phạm
Ở góc độ pháp lý, quy định về phát triển nhà ở nhiều tầng, nhiều căn hộ (hay gọi là chung cư mini) và việc cấp giấy chứng nhận cho loại hình này được sửa đổi chặt chẽ hơn so với trước đây, sẽ tạo điều kiện tốt hơn, đảm bảo quyền lợi hợp pháp chính đáng cho người dân thu nhập thấp được sở hữu tài sản của mình.
Luật sư Trương Thanh Đức - Trọng tài viên Trung tâm Trọng tài Quốc tế Việt Nam cho biết: "Cấp sổ hồng là quyền lợi chính đáng, là nhu cầu cần thiết của xã hội, của thị trường. Để làm được việc này, các cơ quan quản lý, cơ quan chức năng sẽ phải có trách nhiệm cấp phép quy hoạch, đảm bảo các điều kiện hạ tầng, cho đến những việc như phòng cháy chữa cháy, an ninh trật tự và tất cả các điều kiện khác để bảo đảm thực thi quy định của quốc hội và đảm bảo quyền lợi trách nhiệm của người dân".
So với các dự án chung cư, căn hộ chung cư mini có diện tích và số lượng phòng trong một tòa nhà ít hơn hẳn, mỗi tòa thường chỉ có 5 - 8 tầng, mỗi tầng chỉ 2 - 3 căn nhỏ, diện tích khoảng 30 - 50m2, đối tượng thuê mua chủ yếu là người có thu nhập trung bình, người độc thân hoặc hộ gia đình trẻ, ít thành viên để tiện cho việc sinh hoạt.
Dự báo thay đổi trên thị trường bất động sản
Loại hình chung cư mini nở rộ ở các đô thị lớn như Hà Nội, TP. Hồ Chí Minh thời gian qua, nhưng bị buông lỏng quản lý, dẫn đến nhiều sai phạm. Nhưng đây cũng là loại hình nhà ở giải quyết nhu cầu an cư lạc nghiệp cho hàng triệu người lao động có thu nhập thấp.
Chỉ một cú click chuột, có tới hơn 15 triệu kết quả tìm kiếm mua nhà chung cư mini. Mức giá chỉ 600 - 700 triệu đồng cho mỗi căn từ 45 -50m2. Đây là mức giá được cho là phù hợp với hàng triệu người lao động tại các thành phố lớn. Theo một số phân tích về thị trường, qua ngày 1/8, thị trường bất động sản sẽ có nhiều biến động, đặc biệt là sẽ có nhiều chủ đầu tư tư nhân tham gia vào việc xây dựng và bán loại hình nhà ở này.
Luật sư Trương Thanh Đức - Trọng tài viên Trung tâm Trọng tài Quốc tế Việt Nam nêu ý kiến: "Chắc chắn nó sẽ có những tác động nhất định. Còn nóng hay không còn phù thuộc vào các điều kiện cấp phép, triển khai trên thực tế. Còn mong muốn, khả năng đáp ứng của các chủ đầu tư hoàn toàn có thể gia tăng một cách mạnh mẽ".
Ông Nguyễn Văn Đính - Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản Việt Nam đưa ra nhận định: "Toà nhà chia nhỏ căn hộ chỉ cần ra trong vòng một vài tuần là hấp thụ hết, để đánh giá đó là nhu cầu cực kỳ lớn. Đã rõ ràng có quy trình, những dự án nào, những chung cư mini nào tuân thủ đúng quy trình của pháp luật chắc chắn sẽ được pháp luật công nhận và cấp sổ đỏ. Như vậy tạo điều kiện cho mô hình này được phát triển".
Luật Nhà ở 2023 có hiệu lực đã khơi thông cho loại hình nhà chung cư mini được phép phát triển hợp pháp, được quản lý chặt chẽ hơn, tạo thêm được nguồn cung nhà ở cho hàng triệu người lao động thu nhập thấp. Nhưng điều kiện được cấp sổ hồng chỉ thuận lợi với những dự án mới, làm đúng quy trình ngay từ đầu. Còn với gần 45.000 chung cư mini đã tồn tại ở hai Thành phố Hồ Chí Minh và Hà Nội, số dự án thực hiện đúng pháp luật đủ điều kiện được cấp sổ hồng sẽ không nhiều.
Ông Nguyễn Văn Đính - Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản Việt Nam chia sẻ: "Nếu như để hình thành các loại chung cư mini trong phố đông đúc, những ngõ ngách chật chội thì rõ ràng cũng sẽ không an toàn. Hà Nội và TP. Hồ Chí Minh tự phát rất nhiều và qua đó cũng ẩn hoạ rất nhiều những rủi ro mà chúng ta cũng đã chứng kiến những vụ cháy nổ dẫn đến những cái thương tâm chết người. Quy định của pháp luật lần này sẽ làm nghiêm túc hơn, rõ ràng tất cả các căn hộ để bán đều phải thông qua quy trình ".
Phát triển thêm loại hình chung cư mini, đây cũng sẽ là thách thức lớn đối với công tác quản lý của các cơ quan chức năng trong thời gian tới. Để tránh việc xây dựng chung cư mini tràn lan, tự phát, Bộ Xây dựng đã có văn bản đề nghị UBND các tỉnh, thành phố chú trọng công tác quản lý và chỉ đạo thực hiện nghiêm công tác cấp phép xây dựng theo phân cấp tại địa phương, đặc biệt là công tác rà soát các yêu cầu về phòng cháy chữa cháy đối với chung cư mini, cơ sở cho thuê trọ có mật độ người ở cao.
* Mời quý độc giả theo dõi các chương trình đã phát sóng của Đài Truyền hình Việt Nam trên TV Online và VTVGo!