Thủ tướng Chính phủ vừa ký ban hành Công điện đốc thúc các bộ, ngành, trung ương và địa phương tiếp tục thực hiện quyết liệt, kịp thời, hiệu quả các giải pháp thúc đẩy thị trường bất động sản phát triển an toàn, lành mạnh, bền vững.
Hai năm qua, hàng chục công điện, với nhiều chỉ đạo về việc thực hiện đồng bộ các chính sách, nhiệm vụ, giải pháp tháo gỡ khó khăn cho thị trường bất động sản, nhất là các khó khăn vướng mắc về pháp lý, nguồn vốn. Qua đó, thị trường bất động sản đã có chuyển biến tích cực.
Trong quý IV này, thị trường được cho là vẫn tiếp tục trong giai đoạn tích lũy để phục hồi. Tuy nhiên, sản phẩm chung cư đang ghi nhận khan hiếm hàng dù nhu cầu ở thật cao, đòi hỏi các doanh nghiệp phải cân đối lại các phân khúc nhà cung cấp ra thị trường.
Phân khúc nhà chung cư trong năm qua có nhu cầu ở thực rất cao, nhưng sản phẩm đủ điều kiện bán ra thị trường chỉ đếm được trên đầu ngón tay. Những năm trước, người mua nhà chỉ chú trọng tìm các sản phẩm chung cư trong nội thành, gần trung tâm, tiện việc đi lại…, nhưng nay tình hình đã đảo ngược. Chung cư ngoại thành cũng nhanh chóng hết hàng.
Phân khúc nhà chung cư trong năm qua có nhu cầu ở thực rất cao. (Ảnh minh họa - Ảnh: Báo Đầu tư)
Trong quý IV, báo cáo của Bộ Xây dựng cho thấy, nhu cầu mua chung cư đã tăng hơn 6% so với cùng kỳ năm trước. Dù chỉ tăng nhẹ, nhưng có thể thấy nhu cầu mua nhà ở thực đã thay thế cho tình trạng đầu cơ, mua găm hàng chờ lướt sóng bất kể là dự án có đầy đủ hạ tầng tiện ích hay không như trước đây.
"Thị trường bất động sản hiện nay đang có cái tín hiệu tốt lên vì lãi suất ngân hàng đã hạ ở mức tương đối thấp. Tuy nhiên xung quanh khu vực Hà Nội, dự án mới gần như không có và những dự án đã có sản phẩm nhưng giá cao nên nhà đầu tư chưa dám mua", ông Ngô Hồng Tuấn, nhà đầu tư bất động sản, chia sẻ.
"Các doanh nghiệp phải tính toán trong thời gian từ nay tới khi nào thị trường phục hồi hẳn. Ví dụ hết quý I hay quý II của năm 2024, hay thậm chí cuối năm 2024, mình phải phương án, dự phòng tất cả các tình huống và trên cơ sở đó bản thân mỗi doanh nghiệp, tôi nghĩ đều phải có tính toán riêng của mình, sản phẩm ở phân khúc nào có thể tiêu thụ được sớm trong giai đoạn khi thị trường chưa bùng phát", ông Nguyễn Quốc Hiệp, Chủ tịch Hiệp hội Nhà thầu xây dựng Việt Nam, nhìn nhận.
Thị trường hiện được xem là đã đi qua giai đoạn khó khăn nhất. Hơn nữa, cùng với các giải pháp quyết liệt gỡ khó của Chính phủ, việc Quốc hội vừa thông qua Luật Nhà ở và Luật Kinh doanh Bất động sản cũng là yếu tố quan trọng để thúc các nhà đầu tư đẩy mạnh phát triển loại hình sản phẩm mà thị trường đang có nhu cầu thực.
Tín hiệu phục hồi tích cực của thị trường bất động sản
Có thể thấy, tín hiệu phục hồi của thị trường rõ nét trong quý IV, nhất là khi nhu cầu nhà ở thực tại các thành phố là rất lớn; các cơ sở pháp lý cũng đã được tháo gỡ khi 2 Luật Nhà ở và Kinh doanh Bất động sản được Quốc hội thông qua.
Đến cuối quý III, đã có 1.700 doanh nghiệp quay trở lại hoạt động, tăng trên 100% so với vùng kỳ năm ngoái. Tnh từ đầu năm tới nay, số lượng doanh nghiệp thành lập thuộc lĩnh vực bất động sản ước khoảng hơn 3.000 doanh nghiệp, tăng gấp 3,5 lần so với số doanh nghiệp giải thể. Đây là những con số từ báo cáo của Bộ Xây dựng, là một minh chứng cho thấy dấu hiệu đang khôi phục lại của thị trường bất động sản.
Giải pháp phát triển bền vững thị trường bất động sản
Tâm lý người Việt Nam vốn thích bất động sản là tài sản, có ít mua ít, có nhiều mua nhiều. Theo Bộ Xây dựng, với tốc độ tăng dân số cơ học tại các thành phố lớn và nhu cầu nhà ở hiện tại, mỗi năm thị trường cần thêm khoảng 70 triệu m2 nhà ở đô thị. Như vậy, với tình hình thị trường đang hồi phục, việc phát triển nguồn cung nhà chung cư như hiện tại là sẽ thiếu hụt một số lượng rất lớn.
Giải pháp để thị trường ổn định bền vững, không gây sốt giá, tạo bong bóng như thời gian trước đây đó là việc các doanh nghiệp tái cơ cấu lại nguồn cung sản phẩm, nhưng cũng phải tính lại, điều chỉnh lại mức giá các phân khúc về với giá trị thực của sản phẩm.
Trong quý III và quý IV, thị trường trường Hà Nội ghi nhận nguồn cung mới căn hộ chỉ có 1.500 sản phẩm, giảm gần 70% so với năm trước. Sản phẩm khan hiếm và giá bán cũng tăng từ 3 - 5%, neo ở mức 43 - 58 triệu đồng/m2. Thị trường bất động sản phía Nam cũng ghi nhận giá nhà tăng cao gấp nhiều lần giá trị thực. Thậm chí, giá nhà có thời điểm còn được ví von như những cơn "sốt co giật", gây méo mó, không lành mạnh thị trường bất động sản.
"Giá nhà Việt Nam nói chung là đều tăng rất là mạnh trong thời gian vừa qua, đặc biệt là ở phía Nam, đặc biệt là TP Hồ Chí Minh. Chưa bao giờ chu kỳ giá nhà ở TP Hồ Chí Minh tăng cao hơn Hà Nội lâu như vậy. Nó có nhiều nguyên nhân. Nguyên nhân thứ nhất là việc thời gian vừa qua số lượng dự án được phê duyệt ít, thứ hai là tâm lý càng ít thì người ta lại càng tích cực lao vào", ông Nguyễn Chí Thanh, Phó Chủ tịch thường trực Hội Môi giới Bất động sản Việt Nam, đánh giá.
"Tốc độ lên giá nhà của chúng ta rất nhanh và rất cao. Tôi mới chỉ nói ở đây là tốc độ chứ chưa nói tới mức giá. Còn giá nhà, có những cái chính chúng tôi là người làm bất động sản cũng không ngờ giá nhà lên kinh như thế. Có những chung cư, nhà cao tầng giá hơn 200 triệu đồng/m2, chúng tôi không thể tưởng tượng nổi tại sao giá nhà lại cao đến như thế. Đó cũng có phần nào bất hợp lý", ông Nguyễn Quốc Hiệp, Chủ tịch Hiệp hội Nhà thầu xây dựng Việt Nam, nhận định.
Tín hiệu phục hồi của thị trường rõ nét trong quý IV, nhất là khi nhu cầu nhà ở thực tại các thành phố là rất lớn. (Ảnh minh họa - Ảnh: Báo Đầu tư)
Báo cáo của một số đơn vị nghiên cứu thị trường cho thấy, tỷ lệ hấp thụ vốn của thị trường bất động sản năm 2023 đã tăng dần theo từng quý. Tăng mạnh hơn cả là trong quý IV, khi lãi suất cho vay mới được các ngân hàng điều chỉnh giảm tương đương đầu năm 2022, ở mức từ 6% - 10%/năm cho kỳ hạn vay ngắn từ 3 - 6 tháng. Hết thời gian ưu đãi, lãi suất ở vào khoảng 10,5% - 13%/năm.
Lãi suất cho vay thấp là điều kiện cần, nhưng điều kiện đủ để tăng sức mua hơn nữa cũng như tạo dựng thị trường lành mạnh, việc điều chỉnh giá nhà chung cư tại các thành phố lớn về giá trị thực là vô cùng cần thiết lúc này.
"Tốc độ tăng giá nhà, giá đất cao hơn nhiều so với thu nhập của người dân. Ở thời điểm này, chúng ta cần phải điều chỉnh bình ổn, chứ không phải chúng ta chỉ tận thu về giá đất, giá nhà, như vậy mới giúp thị trường của chúng ta phát triển bền vững", ông Nguyễn Chí Thanh, Phó Chủ tịch thường trực Hội Môi giới bất động sản Việt Nam, nêu quan điểm.
Song song với đó là việc các địa phương phải đẩy nhanh xét duyệt các dự án nhà ở xã hội, đẩy nhanh tiến độ giải ngân gói 120.000 tỷ đồng giúp tăng tỷ lệ hấp thụ vốn của thị trường, lại có thể đẩy nhanh tốc độ phát triển nguồn cung loại hình nhà ở đang có nhu cầu rất lớn này.
Các chuyên gia cũng nhận định, nếu Luật Đất đai 2023 được thông qua và có hiệu lực trong nửa cuối năm sau sẽ là cú hích gỡ nốt các nút thắt cuối cùng của thị trường trong phê duyệt dự án và nguồn cung nhà ở sẽ phục hồi hoàn toàn trong năm 2025.
* Mời quý độc giả theo dõi các chương trình đã phát sóng của Đài Truyền hình Việt Nam trên TV Online và VTVGo!