Hàng loạt quy định mới giúp hài hòa lợi ích các bên
Đồng loạt ba Luật là Luật Đất đai, Luật Kinh doanh bất động sản, Luật Nhà ở đã có hiệu lực từ ngày 1/8, kèm theo đó là hàng loạt văn bản dưới Luật như các Nghị định, Thông tư quan trọng về đất đai, nhà ở cũng có hiệu lực. Trong đó, nhiều văn bản quy định được kỳ vọng sẽ giúp cân bằng hài hoà lợi ích giữa người dân, doanh nghiệp, và Nhà nước.
Quy định về Cải tạo, xây dựng lại nhà ở chung cư của Luật Nhà ở 2023 với những trường hợp nhà chung cư buộc phải di dời khẩn cấp, hay quy hoạch cải tạo, xây lại chung cư cũ theo hướng quy gom đang được người dân tại các khu chung cư cũ ở Hà Nội đặc biệt quan tâm.
Thành phố Hà Nội có gần 1.600 chung cư cũ xây dựng từ những năm 1960 đến năm 1990 của thế kỷ trước, hầu hết đã xuống cấp nghiêm trọng, nhưng việc cải tạo, xây dựng lại trong suốt 20 năm qua chỉ mới đạt khoảng 1%. Dù đây là vấn đề cấp bách, gây bức xúc nhiều năm nhưng luôn bế tắc, nhiều bất cập, không đạt được sự đồng thuận của người dân và các chủ đầu tư.
Theo Nghị định mới vừa ban hành, nhà chung cư phải di dời khẩn cấp là khi bị hư hỏng do cháy, nổ do thiên tai, địch họa không còn đủ điều kiện để bảo đảm an toàn tiếp tục sử dụng. Cơ quan quản lý cấp tỉnh cần ban hành quyết định di dời khẩn cấp trong ba ngày kể từ thời điểm có kết luận không đủ điều kiện tiếp tục sử dụng. Bên cạnh việc di dời khẩn cấp, có ba trường hợp nhà chung cư cũng phải di dời theo phương án bồi thường, hỗ trợ tái định cư:
Thứ nhất là nhà chung cư có các kết cấu chịu lực chính xuất hiện tình trạng nguy hiểm tổng thể, có nguy cơ sập đổ, không đáp ứng điều kiện tiếp tục sử dụng. Thứ hai là nhà chung cư bị hư hỏng nặng nề, hệ thống hạ tầng kỹ thuật phòng cháy chữa cháy, cấp thoát nước, xử lý nước thải, điện, giao thông nội bộ không đáp ứng được yêu cầu tiêu chuẩn, quy chuẩn kỹ thuật hiện hành hoặc có nguy cơ mất an toàn trong vận hành khai thác. Và thứ ba là nhà chung cư bị hỏng một trong các kết cấu công trình gồm: móng, cột, tường, dầm, xà không đáp ứng được yêu cầu sử dụng bình thường. Các công trình này không thuộc hai trường hợp phải phá dỡ như nêu ở trên, nhưng thuộc diện phải cải tạo, xây dựng đồng bộ theo quy hoạch đã được duyệt.
Theo kế hoạch cải tạo chung cư cũ của Hà Nội giai đoạn 2021-2025, tập thể này là một trong 10 khu chung cư cũ được cải tạo trong đợt đầu tiên. Có nhiều quy định mới được người dân rất đồng tình như: Chủ sở hữu, người sử dụng nhà chung cư sẽ được bố trí chỗ ở tạm thời theo nhiều hình thức như tại quỹ nhà ở tái định cư có sẵn; quỹ nhà ở thuộc tài sản công trên địa bàn; mua nhà ở thương mại hoặc đầu tư xây dựng quỹ nhà ở tái định cư bằng nguồn vốn ngân sách của địa phương...
Như vậy là đã có một số quy định mới, hy vọng tháo gỡ được những bất cập lâu nay, khiến cho việc cải tạo chung cư cũ luôn gặp khó khăn. Ngoài ra, còn có thêm quy định mà người dân đánh giá rất linh hoạt, đó là chủ sở hữu chung cư cũ cũng có thể được thanh toán tiền để tự lo chỗ ở dựa trên hệ số và nhân khẩu.
Thành phố Hà Nội có gần 1.600 chung cư cũ xây dựng từ những năm 1960 đến năm 1990 của thế kỷ trước
Người dân mong chờ áp dụng các quy định mới
Bà Trịnh Thị Kim Thư - P107 Nhà 3 Ngõ 135 Nguyễn Văn Cừ, Long Biên, Hà Nội cho biết: "Mới có thông tư mới của Nhà nước, đền bù tất cả diện tích phụ, dự án của Nhà nước nên chúng tôi rất vui vẻ. Trong văn bản ghi là sẽ bồi thường cho mỗi hộ từ 5-6 triệu tiền đi thuê nhà hoặc tái định cư. Ai không muốn tái định cư thì lấy tiền đi thuê nhà".
Bà Nguyễn Bích Ngọc - P106 Nhà 3 Ngõ 135 Nguyễn Văn Cừ, Long Biên, Hà Nội chia sẻ: "Mức độ 6 triệu đi thuê nhà so với nhà đang ở có thể cũng được. Nguyện vọng của người dân hiện tại là chọn được nhà đầu tư và đền bù cho người dân thỏa đáng, cùng đi đến một kết quả tương đối để cho tất cả đều hài lòng".
Ông Nguyễn Văn An - Chung cư Giảng Võ, Ba Đình, Hà Nội nêu ý kiến: "Nguyện vọng của người dân là muốn được xây nhà mới. Đợt vửa rồi, chúng tôi có chủ đầu tư, có Nghị định của Chính phủ xây từ 21-24 tầng, được sự đồng thuận rất cao của người dân, trên 86%. Trong đó, Nghị định của Chính phủ là đạt hơn 51% là chúng tôi đã được xây nhà".
Từ năm 2005, Hà Nội bắt đầu cải tạo các khu chung cư cũ. Tuy nhiên, do nhiều bất cập và sự thay đổi chính sách nên đến nay mới chỉ có 19 dự án hoàn thành,chiếm khoảng 1% tổng số nhà chung cư cũ được cải tạo. Đây là con số rất khiêm tốn chỉ bởi lý do vướng mắc hệ số K - hệ số đền bù, thì nay quy định mới hệ số K sẽ được các địa phương linh động triển khai dựa vào vị trí và giá trị của những ô đất mà các khu chung cư, nhà tập thể cũ đang tọa lạc, hệ số K sẽ được tính biến động, điều chỉnh cao gấp từ 1 - 2 lần.
Quy định mới hài hòa lợi ích ba bên
Chỉ khoảng 1% tổng số nhà ở chung cư cũ ở Hà Nội được cải tạo. Đây là con số rất khiêm tốn. Theo Bộ Xây dựng, cả nước hiện có hơn 2.500 khu chung cư, nhà tập thể cũ, trong đó Hà Nội chiếm số lượng lớn nhất với gần 1.600 khu, tiếp theo sau là TP. Hồ Chí Minh. Số lượng chung cư cũ xuống cấp nguy hiểm cấp độ D là rất lớn. Việc cải tạo, xây dựng lại là vô cùng cấp bách.
Các quy định mới trong Luật Nhà ở lần này, cũng như Nghị định mới về cải tạo, xây dựng lại chung cư, trong đó có đẩy mạnh phân cấp uỷ quyền cho địa phương, và đặc biệt là quy định "gom" nhiều khu chung cư cũ vào thành một khu cao tầng mới được coi là chìa khoá, không chỉ để tháo gỡ những vướng mắc, giúp hài hoà lợi ích giữa ba bên: Nhà nước, Chủ đầu tư, và người dân, mà còn đẩy nhanh được tiến độ cải tạo, xây dựng lại các chung cư cũ đã xuống cấp nguy hiểm.
Các chung cư cũ, đa phần đều nằm ở vị trí "đất vàng" ở khu vực nội đô. Do đó, nếu cải tạo chung cư, nhà đầu tư phải mở rộng diện tích hoặc chồng cao tầng, trong khi khu vực đó đã quá tải về hạ tầng nên Nhà nước khó có thể cấp phép. Điều này đã cản trở các nhà đầu tư tham gia vào việc cải tạo, xây dựng lại các chung cư cũ bao năm qua.
Quy định mới trong Luật Nhà ở 2023 được cho là có tính đột phá khi đưa ra phương án Quy gom, nghĩa là sẽ gom những nhà chung cư cũ thấp tầng vào một vị trí, để cải tạo, xây dựng một toà nhà mới cao tầng, đủ cho dân cư của nhiều toà chung cư cũ. Trên cơ sở đó vừa có thể tăng được diện tích cây xanh, không gian tiện ích cho người dân, lại giúp làm đẹp cảnh quan đô thị.
Luật Nhà ở năm 2023 đã sửa đổi, bổ sung nhiều nội dung quan trọng, tháo gỡ khó khăn, bất cập tạo đột phá cho công tác cải tạo, xây dựng lại chung cư, nhà tập thể cũ
Ông Nguyễn Quốc Hiệp - Chủ tịch Hiệp hội Nhà thầu Xây dựng nhận định: "Khi cải tạo thành chung cư mới phải xây dựng cao lên thì vướng khoảng lùi của của tòa nhà, mật độ xây dựng, hệ số sử dụng đất… Có những vị trí cho phép về chiều cao, về mật độ dân số. Nếu như chúng ta quy gom lại một cái thì không làm được nhưng ba bốn cái gộp lại thì sẽ có miếng đất dư dôi ra. Chúng tôi cho rằng cách làm đó rất sáng tạo mà sẽ được gỡ được ách tắc lâu nay".
Ông Nguyễn Đăng Giáp - Chủ tịch Hội đồng quản trị Tổng công ty 36 cho biết thêm: "Quy định rất rõ ràng, cơ bản nhất vẫn là hài hòa lợi ích, mà hài hòa lợi ích bằng con số định tính chứ không định lượng. Liên quan đến số tầng, mật độ xây dựng và liên quan đến chủ đầu tư được cái gì".
Quy định mới về cải tạo, xây dựng lại chung cư, nhà tập thể cũ còn đẩy mạnh phân cấp, ủy quyền cho UBND cấp tỉnh phân công nhiệm vụ cụ thể cho các cơ quan chuyên môn trực thuộc tổ chức lập phương án bồi thường, tái định cư; quyết định, chấp thuận chủ trương đầu tư, chủ đầu tư; phương án di dời, cưỡng chế di dời và phá dỡ nhà chung cư; bố trí nguồn ngân sách tái định cư... Và đặc biệt là rõ ràng chi tiết hơn trong lựa chọn chủ đầu tư, đảm bảo hài hoà lợi ích ba bên là Nhà nước, chủ đầu tư và người dân.
Ông Mạc Đình Minh - Phó Giám đốc Sở Xây dựng Hà Nội nêu nhận định: "Quan điểm chỉ đạo của lãnh đạo Thành phố là lựa chọn các chủ đầu tư đủ về năng lực, về kinh nghiệm, về khả năng tài chính, về tình hình thực hiện dự án, và đặc biệt là chúng tôi có tiêu chí cụ thể cho từng dự án một để làm sao lựa chọn được chủ đầu tư thực hiện cải tạo chung cư cũ toàn Thành phố đạt hiệu quả cao nhất và mang lại lợi ích cho người dân, cho chủ đầu tư và lợi ích cho Thành phố".
Luật Nhà ở năm 2023 đã sửa đổi, bổ sung nhiều nội dung quan trọng, được đánh giá là phù hợp với điều kiện thực tế, đồng thời tháo gỡ khó khăn, bất cập tạo đột phá cho công tác cải tạo, xây dựng lại chung cư, nhà tập thể cũ trong thời gian tới đây.
Có rất nhiều điểm mới mang tính đột phá như việc quy gom trong công tác quy hoạch sẽ giúp cho chính quyền địa phương thuận lợi hơn khi phê duyệt dự án. Đồng thời thu hút được nhiều chủ đầu tư tham gia cải tạo, xây dựng lại chung cư, nhà tập thể cũ. Còn người dân cũng sẽ hài lòng bởi không phải thay đổi nơi ăn chốn ở vốn đã quen thuộc hay bị chuyển vào những khu tái định cư thiếu hạ tầng, thiếu tiện ích dịch vụ, xa nơi ở cũ. Hy vọng, với những quy định mới được thực thi, nút thắt về cải tạo, xây dựng lại chung cư cũ - vấn đề cấp bách của hai Thành phố lớn là Hà Nội và TP. Hồ Chí Minh sẽ được tháo gỡ trong thời gian tới.
* Mời quý độc giả theo dõi các chương trình đã phát sóng của Đài Truyền hình Việt Nam trên TV Online và VTVGo!