Điểm sáng về chung cư cũ trong Luật Nhà ở 2023
Luật Đất đai, Luật Nhà ở, Luật Kinh doanh bất động sản sẽ có hiệu lực từ ngày 1/8 với rất nhiều điểm mới được kỳ vọng sẽ khơi thông nguồn lực, tiềm năng đất đai từ đó sẽ tăng nguồn cung về nhà ở, giúp giải quyết bài toàn về nhà ở đang thiếu hụt hiện nay. Như với Luật Nhà ở 2023 sắp có hiệu lực, có 11 nhóm vấn đề lớn liên quan đến chung cư cũ, được kỳ vọng sẽ đẩy nhanh tốc độ cải tạo và xây mới loại hình nhà ở này.
Theo thống kê của Bộ Xây dựng, cả nước hiện nay có hơn 2.500 chung cư cũ cần được cải tạo, xây mới. Riêng địa bàn Hà nội, số chung cư cũ chiếm khoảng 2/3 số này. Tuy nhiên, do nhiều vướng mắc, số lượng chung cư cũ được xây mới trên cả nước là vô cùng ít ỏi. Và nhiều điểm trong Luật mới sẽ giúp giải phóng nguồn lực rất lớn về căn hộ này.
So với Luật Nhà ở 2014, Luật Nhà ở 2023 sắp có hiệu lực đã quy định cụ thể nhiều vấn đề được coi là điểm nghẽn lâu nay. Đầu tiên là tỷ lệ người dân đồng thuận. Theo Luật mới, chỉ cần ít nhất 70% tổng số chủ sở hữu nhà chung cư tham gia và tối thiểu 75% các chủ sở hữu tham dự hội nghị đồng ý là đủ điều kiện. Hệ số bồi thường K trong Luật nhà ở 2014 chưa có, nay trong luật mới, đã được quy định rõ ràng từ 1 đến 2. Đối với phương án cải tạo, xây dựng lại nhà chung cư riêng lẻ. Luật Nhà ở 2023 đề xuất quy gom, nhằm tăng tính khả thi về tái định cư cho các chủ sở hữu.
Ông Nguyễn Quốc Hiệp - Chủ tịch HĐQT Công ty Đầu tư Bất động sản toàn cầu GP.Invest cho biết: "Trong một toà chung cư cũ, mật độ dân số rất đông. Nên sự đồng thuận 100% các chủ sở hữu đều đồng lòng một ý chọn như nhau là vô cùng khó và cũng không bao giờ thực hiện được".
Luật Nhà ở 2023 cũng quy định cụ thể về việc phải thực hiện phê duyệt quy hoạch chi tiết 1/500, thực hiện kiểm định trước khi lựa chọn chủ đầu tư, điều này trong Luật trước đây chưa có. Đây là cơ sở quan trọng để lập phương án bồi thường, hỗ trợ, tái định cư.
Ngoài ra, Luật Nhà ở sắp có hiệu lực cũng quy định cụ thể đối với công tác kiểm định đối với khu chung cư, giúp đẩy nhanh công tác cải tạo, xây dựng nhà chung cư.
Nguồn cung từ chung cư cũ sẽ phần nào giải quyết việc thiếu hụt nhà ở hiện nay. Qua đó giúp kiềm chế giá nhà bị đẩy lên rất cao thời gian vừa qua. Bởi cầu lớn hơn cung trong suốt một thời gian đã khiến giá bị đẩy lên cao.
Ông Nguyễn Quốc Khánh - Phó Chủ tịch Hội Môi giới Bất động sản Việt Nam đã chia sẻ trong một bài phát biểu: "Bản thân tôi, làm nghề 15 năm, cũng không thể ngờ giá chung cư ngoại thành lên đến 60 - 70 triệu đồng/m2".
"Không ngờ" nhưng đây là thực tế, khi tại Hà Nội, một số chung cư mới đang chào bán, nằm cách xa nội đô trên dưới 10km, đã có giá bán từ 60 - 70 triệu đồng/m2. Thậm chí có dự án đạt mốc 100 triệu đồng/m2.
So với quý trước, giá bán chung cư tại Hà Nội đã tăng 6,5% và tăng gần 25% theo năm.
Có rất nhiều lý do được đưa ra cho việc giá chung cư Hà Nội tăng cao như: nguồn cung và quỹ đất khan hiếm. Chủ đầu tư tại một số dự án thì giải thích, giá cao là do họ đầu tư hoàn thiện nội thất tốt hơn, vật liệu, dịch vụ cao cấp hơn…
Đáng chú ý, các chuyên gia nhìn nhận, giá chung cư trung bình tại Hà Nội hiện nay chỉ thấp hơn 3 triệu đồng so với mức giá trung bình hiện tại của TP.Hồ Chí Minh. Và tình hình thị trường cũng giống như tại TP. Hồ Chí Minh cách đây ba năm.
Tuy nhiên, điểm sáng được các đơn vị nghiên cứu thị trường đưa ra là cuối năm nay, có khoảng 9.000 căn chung cư sẽ được chào bán mới tại Hà Nội. Đây được xem là lượng căn hộ mở bán mới cao nhất tại Thủ đô trong 5 năm trở lại đây. Và khi đó, mặt bằng giá bán kỳ vọng sẽ chững lại.
Còn tại thị trường TP.Hồ Chí Minh, các đơn vị nghiên cứu cũng cho biết, dự báo, đến cuối năm nay, thành phố sẽ có thêm khoảng 4.000 căn hộ mới, chủ yếu đến từ khu vực phía Đông và phía Nam thành phố.
Thêm vào đó, việc áp dụng sớm ba bộ luật quan trọng liên quan đến bất động sản từ ngày 1/8 sẽ là động lực đẩy nhanh tiến trình phục hồi của thị trường, tạo nguồn cung cho thị trường.
Việc áp dụng sớm ba bộ luật liên quan đến bất động sản là động lực đẩy nhanh tiến trình phục hồi của thị trường
Thị trường nhà ở sẽ cải thiện tích cực khi các luật có hiệu lực sớm
Đánh giá từ công ty nghiên cứu, lãi suất cho vay giảm, pháp lý rõ ràng và chính sách bán hàng từ các chủ đầu tư đã phát huy hiệu quả. Dù vậy, nếu so với nhu cầu thị trường thì nguồn cung hiện vẫn còn khá hạn chế. Điều này sẽ được cải thiện khi Luật Đất đai (sửa đổi) có hiệu lực từ đầu tháng 8, giúp các doanh nghiệp gỡ khó trong việc xác định tiền sử dụng đất của dự án, từ đó, tăng thêm dự án mới ra thị trường.
Bà Giang Huỳnh - Giám đốc Bộ phận Nghiên cứu Savills Việt Nam nêu ý kiến: "Các cơ quan chức năng có thể nhanh chóng tiến hành xác định được chi phí sử dụng đất mà chủ đầu tư đóng cho Nhà nước. Từ đó, chủ đầu tư có thể triển khai được dự án, tạo được nhiều nguồn cung cho thị trường".
Theo Cushman & Wakefield, Luật đất đai và các luật các liên quan được áp dụng sớm là cơ sở để tháo gỡ cho 1.200 dự án hiện hữu đang bị vướng pháp lý trên cả nước. Trong đó, riêng tại TP. Hồ Chí Minh là 148 dự án.
Việc bổ sung nguồn cung, đáp ứng nhu cầu ở thực được xem là giải pháp làm tăng tính cạnh tranh thị trường nhà ở thay vì cạnh tranh về giá bán.
Bà Trang Bùi - Tổng giám đốc Cushman & Wakefield Việt Nam đưa ra nhận định: "Để tăng tính cạnh tranh lớn hơn, phục vụ nhu cầu thực của họ, tôi nghĩ một là cơ sở hạ tầng rất quan trọng, cơ sở hạ tầng huyết mạch của TP. Hồ Chính Minh để kết nối với các quỹ đất. Thứ hai, chú ý hơn góc độ quy hoạch, đặc biệt ở góc độ chủ đầu tư, quan trọng nhất là phải làm sao phải suy nghĩ đến một khu đô thị mà tính toán đến chất lượng cuộc sống thực sự cho đối tượng người ở."
Đơn vị này cũng dự báo, đến cuối năm nay, TP. Hồ Chí Minh sẽ có thêm khoảng 4.000 căn hộ mới, chủ yếu đến từ khu vực phía Đông và phía Nam thành phố. Các Luật bất động sản có hiệu lực, lãi suất cho vay thấp, tiếp tục giúp thị trường phục hồi nhanh và chắc hơn.
Nhà đầu tư nước ngoài kỳ vọng tích cực sau khi ba Luật có hiệu lực
Tin tưởng, tích cực, minh bạch là những từ khoá đã được các nhà đầu tư, các chuyên gia nước ngoài lặp lại rất nhiều lần, khi nhận định về tác động của 3babộ luật quan trọng là Luật đất đai, Luật nhà ở, và Luật kinh doanh bất động sản đến thị trường bất động sản Việt Nam thời gian tới. Giới đầu tư kỳ vọng, ba bộ luật khi chính thức có hiệu lực được kỳ vọng sẽ tạo nhiều bước tiến đáng kể cho thị trường.
Ông Lucas Loh, Tổng giám đốc điều hành, Nam Long Group nhận định: "Tôi chỉ vừa gia nhập thị trường bất động sản Việt Nam 4 tháng qua. Tôi đã làm việc này khá lâu ở Trung Quốc và Ấn Độ… Tôi thấy sự vào cuộc của Chính phủ Việt Nam rất kịp thời để giúp thị trường đi vào sự ổn định, phát triển nóng quá tất nhiên sẽ không tốt. Tôi đến thị trường Việt Nam để đầu tư dài hạn nên sự thay đổi chính sách lần này sẽ giúp thị trường có được sự minh bạch cao hơn, bước vào chu kỳ phát triển mới bền vững hơn".
Ông Paul D. Volodarsky, Chuyên viên cao cấp về Pháp lý và Thuế tại DFDL cho biết: "Tôi nghĩ đây là thời điểm thú vị, việc thay đổi chính sách sẽ tác động tích cực đến thị trường. Một phần nào đó chúng tôi rất hào hứng chờ những hướng dẫn cụ thể hơn để luật được thực thi. Với các nhà đầu tư nước ngoài phải hiểu rõ nghĩa vụ của mình trong việc phát triển dự án như về mục đích sử dụng đất, những yêu cầu đặt ra khi đấu giá đất, thoả thuận quyền sử dụng đất. Điều này giúp hạn chế rủi ro và đảm bảo lợi nhuận".
Bà Dương Thuỳ Dung - Giám đốc cấp cao, CBRE Việt Nam đưa ra ý kiến: "Điều đó chứng tỏ công tác chuẩn bị của họ đã bắt đầu sẵn sàng đón nhận những thay đổi tích cực từ các bộ luật này, đặc biệt khi tính hiệu luật được đẩy lên sớm hơn so với thời hạn, chúng tôi tin chắc rằng tới đây các nhà đầu tư họ cũng đẩy nhanh quá trình làm nghiên cứu thị trường, quá trình lên kế hoạch đầu tư của họ".
Chỉ còn hơn nửa tháng nữa, Luật Nhà ở 2023, Luật Kinh doanh bất động sản 2023 và Luật Đất đai 2024 sẽ chính thức có hiệu lực, với nhiều điểm mới, điểm ưu việt sẽ tạo nên nguồn "trợ lực" tạo điều kiện để các dự án được triển khai, thúc đẩy dòng vốn và thị trường phát triển lành mạnh, minh bạch. Qua đó thúc đẩy sự phát triển của thị trường bất động sản nói riêng và cho nền kinh tế nói chung.
* Mời quý độc giả theo dõi các chương trình đã phát sóng của Đài Truyền hình Việt Nam trên TV Online và VTVGo!