Làn sóng “đóng băng” của thị trường nhà đất toàn cầu

Hồi năm ngoái, Barfoot & Thompson, công ty bất động sản hàng đầu tại Auckland, New Zealand không có chút thời gian ngơi nghỉ nào bởi thị trường đang quá nóng. Grant Sykes, một quản lý của công ty cho biết: "Trong phòng đấu giá, các đại lý liên tục thấy kinh ngạc vì mức giá chốt thành công".

Tại New Zealand, nơi phần lớn bất động sản được bán thông qua đấu giá, hồi tháng 5/2021, Barfoot & Thompson từng mất chỉ 8 phút để bán một căn nhà với giá vượt tới 600 nghìn USD so với giá khởi điểm. Tuy nhiên sau hơn một năm, giờ đây hãng này bán ngày càng chậm và mức giá cũng ngày càng đi xuống. Theo Viện Bất động sản New Zealand, thời gian trung bình để bán một căn nhà đã tăng khoảng 10 ngày so với thời điểm một năm trước. Giá nhà bình quân cũng đã giảm khoảng 7,5% tại thị trường nước này.

Giá nhà đất tại New Zealand lao dốc sau thời kỳ tăng nóng từ đại dịch COVID-19 (Nguồn: AP)

New Zealand chỉ là một trong số nhiều nước đang trong "cơn bão" đóng băng thị trường nhà đất - một hiện tượng đầy thách thức với nền kinh tế toàn cầu hiện nay. Sự bùng nổ từ đại dịch với giá cả không ngừng leo thang giờ đã đảo chiều, và thị trường đang ở trạng thái giảm tốc mạnh nhất kể từ khủng hoảng tài chính 2007-2008.

Lãi suất - Động lực hàng đầu cho làn sóng đóng băng nhà đất

Yếu tố chính đóng góp vào cú "hạ cánh cứng" này chính là làn sóng nâng lãi suất trên toàn cầu, khi các ngân hàng trung ương lớn như FED đẩy lãi suất lên cao nhất trong hơn một thập kỷ để thực hiện mục tiêu chống lạm phát, đồng thời cũng kéo chi phí đi vay với người mua nhà tăng vọt. Hồi tháng 10, lãi suất cho vay thế chấp tại Mỹ chạm ngưỡng 7% lần đầu tiên trong vòng 20 năm qua. Tại châu Âu, lãi suất cho vay thế chấp cũng đã tăng gấp đôi so với thời điểm một năm trước.

Cuộc chiến chống lạm phát của FED và các ngân hàng trung ương đã kéo chi phí vay thế chấp tăng mạnh (Nguồn: CNBC)

Adam Slater, chuyên gia kinh tế tại hãng tư vấn Oxford Economics đánh giá: "Đây là giai đoạn lĩnh vực nhà đất có triển vọng mờ mịt nhất kể từ năm 2008 đến giờ. Các thị trường đều đang ở trạng thái bấp bênh giữa kỳ vọng chỉ sụt giảm đôi chút, với nguy cơ lao dốc từ 15-20%. Và thị trường nhà đất suy yếu cũng sẽ kéo theo nhiều hệ quả tiêu cực với nền kinh tế nói chung".

Một nửa trong số 18 nền kinh tế tiên tiến được Oxford Economics theo dõi đã chứng kiến giá nhà giảm. Tại Mỹ - nơi nhà đất hậu đại dịch tăng "nóng" nhất trong gần 50 năm qua, giá nhà vào quý I năm tới được dự báo giảm khoảng 5-10% so với mức đỉnh giữa năm nay. Trong khi đó, giá nhà tại Trung Quốc hồi tháng 10 đã giảm mạnh nhất trong vòng 7 năm qua.

Không chỉ giá bán, doanh số bán của các doanh nghiệp nhà đất cũng đang đi xuống rõ rệt khi các ngân hàng siết chặt việc cho vay, cũng như chi phí vay tăng cao khiến nhiều người trì hoãn việc mua nhà. Trong tháng 9, doanh số bán nhà tại Anh giảm gần 1/3 so với cách đây một năm, với số lượng yêu cầu mua với các đại lý giảm tháng thứ sáu liên tiếp.

Doanh số nhà đất tại Anh lao dốc do lãi suất thế chấp cao (Nguồn: CNN)

Theo UBS, lãi suất cho vay thế chấp tăng khiến nhà đất trở nên kém hấp dẫn hơn nhiều, đặc biệt là tại các thành phố lớn: "Một nhân viên lành nghề trong ngành dịch vụ giờ chỉ có thể mua nhà với không gian bình quân nhỏ hơn 1/3 so với trước đại dịch". Không chỉ cản trở những người mua nhà mới, lãi vay tăng cũng tạo gánh nặng lớn hơn cho các chủ nhà hiện nay – vốn đã quen với lãi suất thấp trong đại dịch. Cú sốc này càng được nhìn thấy rõ hơn ở những nước có tỷ lệ lãi suất thả nổi trong vay thế chấp cao, như Thụy Điển hay Australia, tạo ra thêm áp lực kéo giá nhà đi xuống.

Nhà đất hạ nhiệt và mối quan hệ với tình hình kinh tế

Trong khi lãi suất tăng cao là chất xúc tác cho cú "hạ cánh" của thị trường bất động sản, thì "sức khỏe" của nền kinh tế và thị trường việc làm lại mang tính then chốt trong việc quyết định đây sẽ là hạ cánh "cứng" hay "mềm". Innes McFee, chuyên gia kinh tế trưởng của Oxford Economics nhận định: "Lịch sử cho thấy rằng nếu thị trường lao động duy trì mạnh mẽ, thì ngành nhà đất cũng thường chỉ trải qua một cú điều chỉnh tương đối nhẹ nhàng".

Tình hình thị trường lao động ảnh hưởng lớn tới việc nhà đất sẽ lao dốc tới đâu (Nguồn: Reuters)

Lĩnh vực việc làm nói chung đã phục hồi đáng kể từ sau đại dịch, tuy nhiên, tình hình đang có dấu hiệu nguội đi trong vài tháng gần đây, khi mà tình hình kinh tế nhiều thách thức làm ảnh hưởng đến nhu cầu lao động. Chẳng hạn, tỷ lệ thất nghiệp tại Mỹ trong tháng 10 đã tăng nhẹ trở lại lên mức 3,7%. Chuyên gia Adam Slater đánh giá: "Tỷ lệ thất nghiệp gia tăng rõ rệt sẽ là nguy cơ rất lớn với thị trường nhà đất".

Và trong khi tình hình kinh tế tác động lớn tới nhu cầu nhà đất, thì ở chiều ngược lại, bất động sản giảm tốc cũng sẽ có tác động đáng kể lên các hoạt động kinh tế khác như xây dựng, ngân hàng, sản xuất đồ nội thất… Như tại Trung Quốc, bất động sản đóng góp tới gần 30% GDP của nước này, trong khi nhà đất Mỹ cũng chiếm khoảng 15-18% GDP của nền kinh tế số 1 thế giới.

Thị trường bất động sản đóng góp khoảng 30% GDP của Trung Quốc (Nguồn: CNN)

Đa phần các chuyên gia tin rằng, sẽ không có cú sụp đổ thị trường nghiêm trọng nào như khủng hoảng 2008, bởi hiện nay các hộ gia đình và ngân hàng đều đang có tình trạng tài chính tốt hơn, và nguồn cung nhà ở mới thấp tại một số nước tạo điều kiện cho giá trên thị trường phục hồi. Thực tế doanh số bán nhà mới tại Mỹ trong tháng 10 đã bất ngờ tăng trở lại hơn 7%.

Tuy nhiên, đây vẫn là một giai đoạn mong manh, bởi chỉ một tín hiệu giá giảm sẽ có tác động lớn tới lòng tin của người mua nhà. Một số quốc gia đã bắt đầu tung ra các gói kích thích cho thị trường quan trọng này, như Trung Quốc với bản "Kế hoạch 16 điểm" hồi tháng trước, cùng với hàng trăm tỷ USD được nước này tung ra nhằm hỗ trợ vốn cho các doanh nghiệp nhà đất, và thúc đẩy người dân đi vay mua nhà trở lại.

* Mời quý độc giả theo dõi các chương trình đã phát sóng của Đài Truyền hình Việt Nam trên TV Online và VTVGo!