Tranh chấp giữa người dân và chủ đầu tư luôn diễn ra liên tục và căng thẳng. (Ảnh minh họa)
129 chung cư ở Hà Nội có tranh chấp, khiếu kiện, ở TP Hồ Chí Minh là 105
Sáng 19/1 đã diễn ra buổi Tọa đàm "Khuôn khổ pháp luật giải quyết xung đột giữa cư dân và chủ đầu tư tại các khu chung cư".
Chủ trì buổi Tọa đàm có nhà báo, Thạc sĩ Đặng Ngọc Luyến - Tổng Biên tập Tạp chí Luật sư Việt Nam; Giáo sư, TSKH Đặng Hùng Võ - nguyên Thứ trưởng Bộ Tài Nguyên & Môi trường.
Tham dự buổi Tọa đàm có Luật sư, Tiến sĩ Đỗ Ngọc Thịnh - Chủ tịch Liên đoàn Luật sư Việt Nam; Luật sư Nguyễn Văn Chiến - Phó Chủ tịch Liên đoàn Luật sư Việt Nam; đại diện Hiệp hội Bất động sản, cùng các khách mời là Luật sư, chuyên gia pháp lý, đại diện các cơ quan báo chí.
Theo thống kê sơ bộ của Hiệp hội Bất động sản Việt Nam (VnREA), hiện cả nước có khoảng 3.000 tòa nhà chung cư, trong đó tập trung chủ yếu tại TP. Hà Nội và TP. Hồ Chí Minh.
Tại Hà Nội, trong số 845 (cụm, tòa) chung cư thương mại trên địa bàn thành phố thì có đến 129 chung cư có tranh chấp, khiếu kiện, tiềm ẩn phức tạp. TP. Hồ Chí Minh hiện có 935 chung cư cao tầng thì cũng có tới 105 chung cư đang có tranh chấp ở các mức độ khác nhau; trong đó có 09 chung cư có tranh chấp rất gay gắt, phức tạp. Tính trung bình, cứ 10 chung cư ở thành phố thì có một chung cư đang xảy ra tranh chấp.
Tại các thành phố lớn như TP. Hà Nội và TP. Hồ Chí Minh, hình ảnh người dân tại các tòa nhà chung cư căng băng rôn, hay đi diễu hành vòng quanh để phản đối chủ đầu tư, ban quản lý... đã không còn xa lạ.
Nguồn gốc của mọi xung đột hiện nay đến từ đâu? Tồn tại dưới hình thức nào? Cách giải quyết căn cơ các xung đột trên cơ sở luật pháp như thế nào? Quyền và trách nhiệm của chủ đầu tư, công ty quản lý tòa nhà và cư dân như thế nào?… rất cần các cơ quan quản lý nhà nước, các tổ chức, cá nhân có quyền lợi và nghĩa vụ liên quan cùng bàn luận để đưa ra hướng giải quyết thấu đáo. Bởi, những mâu thuẫn phát sinh không chỉ gây bức xúc cho người mua nhà, gây khó khăn cho các chủ đầu tư trong công tác đầu tư hoàn thiện, bàn giao, bảo hành, bảo trì; khó khăn trong quá trình vận hành tòa nhà; phá vỡ quy hoạch, kế hoạch phát triển nhà ở cao tầng của các địa phương; gây mất an ninh trật tự.
Những mâu thuẫn kéo dài còn ảnh hưởng bất lợi đến thị trường bất động sản, ảnh hưởng xấu đến uy tín, thương hiệu, hiệu quả sản xuất - kinh doanh của chủ đầu tư.
Tại Tọa đàm này, các diễn giả, đại biểu đã cùng nhau thảo luận nhằm chỉ ra thực trạng tranh chấp tại các khu nhà chung cư; phân tích nguyên nhân, đưa ra khuyến nghị liên quan đến khuôn khổ pháp luật điều chỉnh hoạt động đầu tư, kinh doanh, quản lý nhà ở cao tầng nhằm giải quyết một cách căn cơ tình trạng xung đột hiện nay giữa cư dân và chủ đầu tư tại các khu chung cư. Đồng thời, đưa ra những giải pháp ngăn chặn, giảm thiểu tranh chấp phát sinh trong tương lai.
Tọa đàm tập trung thảo luận 3 nội dung chính:
Thứ nhất: Nhận diện những xung đột chủ yếu xảy ra giữa cư dân và chủ đầu tư gồm: Tranh chấp các vấn đề dịch vụ quản lý khi chủ đầu tư đứng ở vai trò cung cấp dịch vụ quản lý; Mối quan hệ giữa cư dân với ban quản trị/ban quản lý tòa nhà; giữa cư dân với chủ đầu tư và chủ đầu tư với ban quản trị/ban quản lý; Minh bạch thu - chi quỹ bảo trì; phí dịch vụ; sổ hồng; diện tích...;
Thứ hai: Những vấn đề pháp lý trong vận hành và quản lý nhà chung cư, gồm: Quyền và trách nhiệm của chủ đầu tư; Trách nhiệm, nhiệm vụ, quyền hạn của công ty quản lý, vận hành chung cư, của ban quản trị chung cư; quyền và nghĩa vụ của người dân tại các chung cư...
Thứ ba: Trình tự pháp lý giải quyết các xung đột, gồm: Nguyên tắc "thượng tôn pháp luật"; Khuyến nghị hoàn thiện các quy định pháp luật có liên quan; Quyền khởi kiện và cơ sở pháp lý...
Nhận diện và giải quyết các xung đột giữa chủ đầu tư và cư dân
Trình bày tham luận, luật sư Trương Anh Tú - Chủ tịch TAT Law Firm nêu lên những vấn đề liên quan đến nhà chung cư, các kiểu tranh chấp chung cư, một số giải pháp và các cơ chế xử lý vi phạm đối với chủ đầu tư nhà chung cư, quyền khởi kiện của cư dân với chủ đầu tư.
Theo luật sư Trương Anh Tú, những tranh chấp giữa chủ đầu tư và cư dân hiện nay đang đặt ra một bài toán khó không chỉ đối với hai phía trong tranh chấp và còn đối với cả các cơ quan quản lý nhà nước. Nguồn gốc của mọi xung đột hiện nay đến từ nhiều lý do, nhưng khó có thể chối bỏ nguyên nhân cơ bản đến từ sự tối đa hóa lợi ích của chủ đầu tư, bất chấp lợi ích người mua nhà.
"Thiết nghĩ, tất cả các bên, thay vì sử dụng những biện pháp tiêu cực để ứng phó với nhau, thì nên dùng công cụ pháp lý để bảo vệ quan điểm, lợi ích của mình", Luật sư Tú nêu quan điểm.
Cũng theo luật sư Tú, dưới góc độ quản lý nhà nước cũng cần đặt lợi ích công cộng lên trên hết, để từ đó có sự đổi mới toàn diện, triệt để trong công tác xây dựng pháp luật chuyên ngành, cũng như thực hiện chức năng giám sát việc thực thi pháp luật của chủ đầu tư.
Đại diện đơn vị quản lý tòa nhà, Thạc sĩ, luật sư Nguyễn Minh Tuấn - CEO Công ty TNHH Quản lý Tòa nhà Việt (VietBuildings) cũng đã chỉ ra những xung đột chủ yếu giữa cư dân và chủ đầu tư tại các tòa nhà, cụm chung cư. Từ đó, nhận diện các tranh chấp chính, nguyên nhân phát sinh các tranh chấp và đưa ra một số đề xuất, giải pháp cơ bản để hạn chế tranh chấp.
Phát biểu tại buổi Tọa đàm, Giáo sư, TSKH Đặng Hùng Võ – nguyên Thứ trưởng Bộ Tài Nguyên & Môi trường đã đánh giá cao các quan điểm, ý kiến đóng góp của các Luật sư, chuyên gia. Qua đó đã thể hiện một bức tranh khá đầy đủ, tuy nhiên trong đó cũng còn một số điểm theo Giáo sư Võ cần lưu ý.
Cụ thể, về các tranh chấp liên quan đến mua bán còn chưa làm rõ hình thức mua bán bất động sản (mua bán nhà trên giấy); về tranh chấp giữa diện tích chung và riêng thì hiện nay vẫn còn bị lẫn lộn giữa quyền sở hữu của chủ đầu tư dự án và sở hữu chung. Theo ông Võ, cần phân biệt rõ hơn khái niệm sở hữu chung và sở hữu riêng một cách rõ ràng hơn nữa.
Về phí bảo trì cần xem xét lại việc giao phí bảo trì này cho chủ thể nào là hợp lý và bảo đảm được việc quản lý, sử dụng minh bạch, hợp lý và xây dựng cơ chế quản lý chặt chẽ.
Các ý kiến của các vị khách mời đa số tập trung vào vấn đề hướng giải quyết các xung đột giữa chủ đầu tư và cư dân; quyền lợi của cư dân và trách nhiệm của chủ đầu tư đối với các dự án đang gây tranh cãi.
* Mời quý độc giả theo dõi các chương trình đã phát sóng của Đài Truyền hình Việt Nam trên TV Online và VTVGo!