Căn hộ cho thuê ngắn ngày tăng mạnh, bài toán quản lý vẫn bỏ ngỏ

Thị trường căn hộ cho thuê ngắn ngày phát triển nhanh

Thị trường căn hộ cho thuê ngắn ngày phát triển rất nhanh trong những năm gần đây, đặc biệt tại các thành phố lớn và điểm du lịch. Không chỉ tạo thêm lựa chọn lưu trú linh hoạt cho khách thuê, mô hình này còn mở ra cơ hội khai thác cho rất nhiều căn hộ nhàn rỗi. Vậy thị trường căn hộ cho thuê ngắn ngày hiện nay đang phát triển ra sao? Liệu có còn cơ hội cho những người đang sở hữu nhưng căn hộ chung cư nhàn rỗi gia nhập phân khúc nhà cho thuê này?

Không cần thông qua lễ tân, không cần làm thủ tục nhận phòng, chỉ bằng vài cú chạm trên màn hình điện thoại thông minh, các bạn trẻ đã có thể dễ dàng bước vào một không gian sống tiện nghi. "Mình cũng là một người đi du lịch khá nhiều nơi nên mỗi lần đi sẽ book homestay trước, họ sẽ có đội ngũ chăm sóc khách hàng. Khi gặp vấn đề mình sẽ nhắn tin, gọi điện thẳng cho họ thì họ sẽ chỉ dẫn làm như thế nào", chị Hoa Lan Trinh - TP Hà Nội chia sẻ.

Xuất phát từ nhu cầu lưu trú ngày càng linh hoạt, mô hình căn hộ cho thuê ngắn hạn nhanh chóng trở thành cơ hội khai thác cho nhiều căn hộ nhàn rỗi. Thay vì để trống hoặc chỉ cho thuê dài hạn, nhiều chủ nhà lựa chọn vận hành theo ngày để tạo dòng tiền đều đặn và tối ưu hiệu quả tài sản.

Anh Đặng Văn Sinh - Đơn vị Quản lý và vận hành căn hộ cho thuê Someli Homestays cho biết: "Tôi cũng rất mong cơ quan chức năng có chế tài nào đó đưa ra để cho những hộ kinh doanh và những gia đình kinh doanh tận dụng có thể khai thác được thêm thu nhập tại tòa nhà của mình".

Số liệu từ Hiệp hội Bất động sản TP Hồ Chí Minh (HoREA) cho thấy tại 24 chung cư ở thành phố đã có khoảng 8.740 căn hộ cho thuê ngắn hạn, với tổng giá trị đầu tư ước tính hơn 43.700 tỷ đồng. Điều này cho thấy quy mô thị trường không còn nhỏ lẻ mà đã hình thành một hệ sinh thái kinh doanh thực sự, tạo việc làm cho hàng nghìn lao động từ vận hành, dọn phòng đến quản lý lưu trú.

Anh Ngô Huy Việt, Giám đốc Công ty TNHH MTV Hometel Nam Việt cho hay: "Theo tôi, công suất phòng của khách sạn truyền thống thường chỉ đạt khoảng 60–70%. Trong khi đó, tỷ lệ lấp đầy của các mô hình trên nền tảng OTA hay Airbnb hiện cao hơn, bởi khách có thể trải nghiệm nhiều không gian lưu trú khác nhau. Mỗi ngày họ có thể ở một căn khác, với hướng nhìn, thiết kế và cách bài trí khác nhau nên luôn cảm thấy mới lạ. Khi đến một địa điểm để nghỉ dưỡng, trải nghiệm, khách hàng thường mong muốn có không khí mới, phong cảnh mới và cảm giác khác biệt theo từng ngày, từng giờ. Vì vậy, họ có xu hướng lựa chọn những không gian lưu trú đa dạng để có thêm trải nghiệm mới."

Dư địa phát triển của mô hình căn hộ cho thuê ngắn hạn còn rất lớn, trong bối cảnh đang có sự trỗi dậy của một thế hệ du khách mới - những người trẻ chuộng lối sống xê dịch - tự túc, xu hướng làm việc từ xa (staycation) và thói quen tìm kiếm không gian sinh hoạt cá nhân hóa và linh hoạt thay vì chỉ ở khách sạn truyền thống.

Đáng chú ý, hoạt động này không chỉ phục vụ khách du lịch. Theo báo cáo của HoREA, nhu cầu thuê căn hộ ngắn ngày còn đến từ người đi khám chữa bệnh, phụ huynh đưa con đi thi, khách công tác hoặc người cần chỗ ở tạm thời trong vài ngày đến vài tuần.

Tranh chấp khách thuê và cư dân

Có thể thấy, nhu cầu thị trường là có thật khi căn hộ cho thuê ngắn ngày đang đáp ứng một nhóm khách rất đa dạng từ khách du lịch, khách công tác, người đi khám chữa bệnh, phụ huynh đưa con đi thi, cho đến những người cần chỗ ở tạm thời trong vài ngày hoặc vài tuần. Tuy nhiên các quy định pháp lý cho mô hình căn hộ cho thuê ngắn ngày này là gì, bởi hiện cũng có nhiều tranh luận khác nhau đang đặt ra: Nên cấm hay nên quản?

Trước năm 2015, mô hình cho thuê căn hộ ngắn ngày chưa phổ biến tại Việt Nam. Chung cư chủ yếu được sử dụng đúng công năng để ở. Việc cho thuê phổ biến vẫn là thuê dài hạn theo tháng hoặc theo năm. Vì vậy, các quy định pháp luật thời điểm này chủ yếu quản lý chung cư dưới góc độ "nhà ở", chưa đặt ra bài toán lưu trú ngắn ngày trong căn hộ.

Giai đoạn 2019 - 2023, khi số lượng căn hộ cho thuê ngắn ngày tăng mạnh, tranh chấp tại nhiều chung cư cũng bắt đầu rõ hơn. Cư dân phản ánh tình trạng người lạ ra vào thường xuyên, khó kiểm soát an ninh, quá tải tiện ích chung và nguy cơ mất an toàn phòng cháy chữa cháy.

Trước thực tế đó, ngày 27/2/2025, UBND TP Hồ Chí Minh ban hành Quyết định 26 về quản lý, sử dụng nhà chung cư trên địa bàn thành phố. Theo quy định này, TP Hồ Chí Minh không cấm toàn bộ hoạt động cho thuê căn hộ. Quy định này nhấn mạnh việc căn hộ phải được sử dụng đúng công năng, đúng mục đích đã được phê duyệt.

Nói cách khác, nếu là chung cư thuần để ở thì không được vận hành như cơ sở lưu trú du lịch. Còn với các loại hình có chức năng lưu trú phù hợp như căn hộ dịch vụ, condotel, officetel hoặc dự án được cấp phép lưu trú du lịch vẫn có cơ sở hoạt động theo quy định riêng.

Tuy nhiên, ngay sau Quyết định 26, nhiều chung cư tại TP Hồ Chí Minh đã đồng loạt thông báo siết hoặc không cho thuê ngắn ngày. Điều này cho thấy nhu cầu quản lý là có thật, nhưng cũng làm nảy sinh tranh luận về quyền khai thác tài sản hợp pháp của chủ căn hộ.

Một điểm gây tranh luận là Luật Nhà ở 2023 quy định chủ sở hữu nhà ở, bao gồm chủ sở hữu nhà chung cư, có quyền sử dụng nhà ở vào mục đích để ở và mục đích khác mà pháp luật không cấm; trong đó có quyền cho thuê, cho mượn, cho ở nhờ. Nhưng ở chiều ngược lại, Luật Nhà ở cũng đặt ra yêu cầu căn hộ chung cư phải được sử dụng đúng công năng, đúng mục đích.

Vì vậy, cùng một căn hộ, nếu cho thuê dài hạn theo tháng hoặc theo năm thường được hiểu là phục vụ nhu cầu ở. Nhưng nếu cho thuê theo ngày, theo tuần, đón khách liên tục có thể bị nhìn nhận là hoạt động kinh doanh lưu trú. Chính sự giao thoa này khiến mô hình căn hộ cho thuê ngắn ngày vẫn còn nằm trong vùng tranh luận pháp lý: Đâu là quyền khai thác tài sản của chủ nhà và đâu là giới hạn để bảo vệ không gian sống chung của cư dân?

Trước thực tế này, các địa phương cũng bắt đầu có động thái quản lý rõ ràng hơn. Đáng chú ý, mới đây, TP Hồ Chí Minh đã ban hành Quyết định 19 về quản lý, sử dụng nhà chung cư, thay thế Quyết định 26 trước đó. Đây được xem là bước điều chỉnh pháp lý quan trọng, khi không chỉ đặt vấn đề siết quản lý, mà còn mở ra hướng đưa hoạt động cho thuê ngắn ngày vào khuôn khổ rõ ràng hơn. Từ những quy định trước đây đến thay đổi mới tại TP Hồ Chí Minh, có thể thấy bài toán không chỉ là "cấm hay cho phép", mà là làm sao để quản lý đúng bản chất của mô hình này.

Gỡ nút thắt pháp lý của mô hình căn hộ cho thuê ngắn ngày

So với quy định trước đây, Quyết định 19 có nhiều điểm thay đổi đáng chú ý. Trước hết, phạm vi điều chỉnh được mở rộng, áp dụng cho chung cư để ở, chung cư hỗn hợp và nhà nhiều tầng nhiều căn hộ. Điểm đáng chú ý nằm ở Khoản 2 Điều 12. Theo đó, việc cho thuê căn hộ phải được thực hiện thông qua hợp đồng. Với hình thức cho thuê ngắn hạn theo ngày hoặc theo tuần, chủ sở hữu phải đăng ký hoạt động lưu trú du lịch và tuân thủ đầy đủ các quy định pháp luật liên quan.

Anh Ngô Huy Việt - Giám đốc Công ty TNHH Một thành viên Hometel Nam Việt cho hay: "Khách hàng an tâm khi lưu trú tại các căn hộ đã thuê, chủ nhà cho thuê căn hộ Airbnb có thể đóng thuế đầy đủ cho nhà nước, như vậy rất tốt cho các chủ sở hữu, được pháp luật công nhận".

"Hài hòa lợi ích các bên, nhà nước thu được ngân sách, ví dụ như các quy định về thuế. Từ trước đến nay nếu chúng ta không cho phép nó tồn tại thì nó vẫn tồn tại một cách không chính thức, như vậy Nhà nước không quản lý được. Đối với du khách, những người sử dụng dịch vụ thì khi họ được hợp thức hóa sẽ có hành lang pháp lý để được quản lý và sẽ được bảo vệ khi xảy ra tranh chấp hay sự cố trong quá trình quản lý sử dụng", Luật sư Nguyễn Văn Đỉnh nhận định.

Tuy nhiên, dù đã có hướng quản lý rõ hơn, việc vận hành mô hình này trên thực tế vẫn còn nhiều vướng mắc. Luật Nhà ở 2023 cho phép chủ sở hữu cho thuê, khai thác tài sản hợp pháp. Nhưng đồng thời, luật cũng đặt ra yêu cầu căn hộ chung cư phải được sử dụng đúng công năng, đúng mục đích. Trong khi đó, cho thuê ngắn ngày lại mang tính chất lưu trú du lịch và chịu sự điều chỉnh của nhiều quy định khác nhau.

Luật sư Nguyễn Văn Đỉnh cho hay: "Vẫn căn hộ chung cư đó, được cho thuê dài hạn, 3 tháng, 6 tháng và xác lập thông qua hợp đồng thì rất rõ ràng là để ở cho một hộ gia đình, nhưng nếu như chỉ để kinh doanh theo ngày, giờ, tuần lại rất dễ trở thành kinh doanh dịch vụ và vi phạm điều cấm của luật. Theo tôi, để người dân tuân thủ pháp luật, điều đầu tiên pháp luật phải hoàn thiện trước. Rất may trong thời gian hiện nay, Chính phủ, Quốc hội đang nghiên cứu sửa Luật Nhà ở và theo chương trình, dự kiến cuối năm nay sẽ thông qua Luật Nhà ở sửa đổi. Tôi kỳ vọng vấn đề này cũng là một trong những bất cập mà Luật Nhà ở giải quyết được".

Không chỉ căn hộ chung cư, hiện nay nhà riêng lẻ, biệt thự hay shophouse cũng đang được khai thác theo mô hình lưu trú ngắn ngày để đáp ứng nhu cầu ngày càng lớn của thị trường. Vì vậy, điều thị trường cần lúc này không chỉ là "cấm hay cho phép", mà là một khung pháp lý đủ rõ để xác định mô hình nào được hoạt động, hoạt động trong điều kiện nào, trách nhiệm quản lý ra sao. Có như vậy mới vừa tận dụng hiệu quả nguồn lực nhà ở, đáp ứng nhu cầu lưu trú mới của thị trường, vừa đảm bảo quyền lợi cư dân và trật tự đô thị.

Kinh nghiệm quản lý mô hình căn hộ cho thuê ngắn ngày của các nước

Thực tế, Việt Nam không phải quốc gia duy nhất đối mặt với bài toán này. Khi mô hình căn hộ cho thuê ngắn ngày phát triển mạnh, nhiều thành phố lớn trên thế giới cũng từng rơi vào tình huống tương tự: Du lịch bùng nổ, nhu cầu lưu trú tăng cao, căn hộ được khai thác như khách sạn, nhưng đồng thời kéo theo tranh chấp về nhà ở, an ninh và quyền của cư dân.

Điểm chung là nhiều quốc gia không chọn cách thả nổi. Họ xây dựng các khung quản lý riêng để cân bằng giữa quyền khai thác tài sản của chủ nhà, nhu cầu lưu trú của thị trường và quyền được sống ổn định của cư dân. Có nơi yêu cầu chủ nhà đăng ký hoạt động, giới hạn số ngày cho thuê trong năm, có nơi quy định thời gian lưu trú tối thiểu, hoặc cấm hoạt động tại một số khu vực nhất định. Vậy thế giới đang quản lý mô hình này như thế nào? Và đâu là kinh nghiệm Việt Nam có thể tham khảo?

Các quốc gia có quy định về Airbnb rất nghiêm ngặt có thể kể đến Nhật Bản, Bồ Đào Nha, Hy Lạp.

Năm 2025, Nhật Bản có khoảng 70.956 tin đăng trên Airbnb. Gần như 100% các tin đăng này đều là hình thức cho thuê ngắn hạn trong căn hộ hoặc nhà riêng. Tại Nhật Bản, hoạt động cho thuê ngắn hạn, bao gồm cả những căn được đăng trên Airbnb, được quản lý theo Luật Minpaku, có hiệu lực từ ngày 15/6/2018. Một số yêu cầu chính gồm: Chủ nhà phải có giấy phép hoạt động và chỉ được phép cho thuê tối đa 180 ngày mỗi năm.

Năm 2025, Hy Lạp có 158.507 tin đăng hoạt động trên Airbnb. Khoảng 94% trong số đó là hình thức cho thuê toàn bộ căn hộ hoặc nhà riêng. Cả chủ nhà lẫn người quản lý bất động sản đều phải đăng ký với Cơ quan Quản lý Doanh thu Công lập Độc lập (AADE) và phải có mã số đăng ký riêng, hiển thị bắt buộc trên mọi tin đăng. Thu nhập từ cho thuê ngắn hạn phải chịu thuế. Ngoài ra, từ năm 2024, chủ nhà còn phải nộp thuế lưu trú cho thuê ngắn hạn 1,50 euro mỗi đêm.

Các quốc gia vẫn đang xây dựng thêm quy định như Singapore, Thổ Nhĩ Kỳ, Các Tiểu vương quốc Arab Thống nhất (UAE), Hà Lan, Australia, Canada, Tây Ban Nha, Italy và Pháp. Khoảng 30-50% trong số các tin đăng hoạt động trên Airbnb năm 2025 tại những nước này là hình thức cho thuê ngắn hạn toàn bộ căn hộ hoặc nhà riêng.

Các căn hộ tư nhân được cho thuê tối thiểu 1- 3 tháng, nghĩa là không được phép cho thuê ngắn hạn hoặc cho thuê theo ngày. Quy định cũng yêu cầu số lượng khách tối đa được phép lưu trú tại một bất động sản, nhằm tránh tình trạng quá tải.

Ngoài ra, các nước này còn cấm Airbnb hoạt động tại một số khu vực nhất định. Bên cạnh đó, các quốc gia có quy định về Airbnb chủ yếu mang tính định hướng, chưa thực thi quá nghiêm ngặt bao gồm: Iceland, Ấn Độ, Áo, Thụy Sĩ, Hàn Quốc, Đức, Vương quốc Anh, và Mỹ.

Căn hộ cho thuê ngắn ngày là mô hình đã và đang tồn tại cùng sự thay đổi của nhu cầu lưu trú đô thị. Mô hình này có thể giúp chủ nhà khai thác hiệu quả tài sản, đồng thời bổ sung nguồn lưu trú linh hoạt cho du lịch và công tác.

Tuy nhiên, một căn hộ có thể là tài sản riêng. Nhưng khi nằm trong một tòa nhà chung cư, nó cũng là một phần của không gian sống chung. Chỉ khi cân bằng được lợi ích của chủ nhà, cư dân, người thuê và cơ quan quản lý, căn hộ cho thuê ngắn ngày mới có thể trở thành một kênh khai thác bền vững, thay vì một nguồn tranh chấp trong đô thị.