Điểm sáng về chung cư cũ trong Luật Nhà ở 2023
Theo thống kê của Bộ Xây dựng, cả nước hiện nay có hơn 2.500 chung cư cũ cần được cải tạo, xây mới. Riêng ở Hà nội, số chung cư cũ chiếm khoảng 2/3 số này. Tuy nhiên, do nhiều vướng mắc, số lượng chung cư cũ được xây mới trên cả nước là vô cùng ít ỏi.
Luật Nhà ở 2023 sắp có hiệu lực kể từ 1/8, có 11 nhóm vấn đề lớn liên quan đến chung cư cũ, được kỳ vọng sẽ đẩy nhanh tốc độ cải tạo và xây dựng mới loại hình nhà ở này.
So với Luật Nhà ở 2014, Luật Nhà ở 2023 sắp có hiệu lực đã quy định cụ thể nhiều vấn đề được coi là điểm nghẽn lâu nay. Đầu tiên là tỷ lệ người dân đồng thuận.
Theo Luật mới, chỉ cần ít nhất 70% tổng số chủ sở hữu nhà chung cư tham gia và tối thiểu 75% các chủ sở hữu tham dự hội nghị đồng ý là đủ điều kiện.
Hệ số bồi thường K trong Luật nhà ở 2014 chưa có, nay trong luật mới, đã được quy định rõ ràng từ 1 đến 2.
Đối với phương án cải tạo, xây dựng lại nhà chung cư riêng lẻ. Luật Nhà ở 2023 đề xuất quy gom nhằm tăng tính khả thi về tái định cư cho các chủ sở hữu
Luật Nhà ở 2023 cũng quy định cụ thể về việc phải thực hiện phê duyệt quy hoạch chi tiết 1/500, thực hiện kiểm định trước khi lựa chọn chủ đầu tư, điều này trong Luật trước đây chưa có. Đây là cơ sở quan trọng để lập phương án bồi thường, hỗ trợ, tái định cư.
Ngoài ra, Luật Nhà ở sắp có có hiệu lực cũng quy định cụ thể đối với công tác kiểm định đối với khu chung cư, giúp đẩy nhanh công tác cải tạo, xây dựng nhà chung cư.
Theo Sở Xây dựng Hà Nội, trên địa bàn thành phố, hiện nay có 1.579 tòa chung cư cũ, trong đó chia thành 76 khu và 306 nhà độc lập đơn lẻ
Tháo gỡ điểm nghẽn chung cư cũ tại Hà Nội
Luật nhà ở 2023 được xây dựng dựa trên cơ sở tổng kết thực tiễn từ các tỉnh thành, nhằm đẩy nhanh tiến độ cải tạo nhà ở và chung cư cũ. Trên cơ sở đó, Bộ Xây dựng đang tham mưu cho Chính phủ xây dựng dự thảo nghị định về chung cư cũ.
Cuối tháng 6 vừa qua, Phó Thủ tướng Chính phủ Trần Hồng Hà đã chủ trì cuộc họp nghe báo cáo, cho ý kiến hoàn thiện dự thảo Nghị định này. Nhiều ý kiến đã được nêu ra, trong đó đáng chú ý là đề xuất quy gom theo Luật Nhà ở 2023.
Theo Sở Xây dựng Hà Nội, trên địa bàn thành phố, hiện nay có 1.579 tòa chung cư cũ, trong đó chia thành 76 khu và 306 nhà độc lập đơn lẻ.
Hiểu đơn giản, khi quy gom các nhà chung cư, sẽ gom những nhà chung cư cũ thấp tầng vào một vị trí để nâng tầng lên, trên cơ sở đó có thể tăng được diện tích cây xanh, diện tích kĩ thuật cho khu đó. Đồng thời sẽ giúp người dân được tái định cư tại chỗ. Bởi hiện nay, một số nhà chung cư cũ không đảm bảo quy chuẩn, sẽ không xây dựng lại được tại vị trí cũ, mà phải xây ở vị trí khác.
Ông Nguyễn Quốc Hiệp - Chủ tịch Công ty Cổ phần đầu tư bất động sản toàn cầu GP.INVEST nêu ý kiến: "Chúng tôi cho đây chính là giải pháp để cải tạo các chung cư riêng lẻ. Vì các chung cư độc lập riêng lẻ có thể rất nhỏ, bị hạn chế chiều cao, không thể tái định cư tại chỗ được thì những chỗ đó không bao giờ xử lý được. Nếu thực hiện phương án quy gom, phương án này cũng rất sáng tạo, phường này với phường khác, quận này với quận khác, trên cơ sở đó sẽ giải quyết được bài toán đồng bộ về quy hoạch và giải quyết cải tạo chung cư cũ một cách tổng thể".
Ông Bùi Tiến Thành - Trưởng phòng Phát triển đô thị, Sở Xây dựng Hà Nội nhận định: "Khi thực hiện toàn khu sẽ thu hút nhiều nhà đầu tư tham gia, vì lúc đó phương án quy hoạch chi tiết sẽ tốt hơn".
Tuy nhiên, việc cải tạo tổng thể toàn khu chung cư cũ cũng đòi hỏi doanh nghiệp tham gia phải có đủ tiềm lực, kinh nghiệm và nhiệt huyết, nếu không quy định này sẽ hạn chế các nhà đầu tư tham gia, khiến lợi ích của người dân bị ảnh hưởng và quá trình cải tạo càng chậm chạp.
Ông Tạ Nam Chiến - Chủ tịch UBND quận Ba Đình, TP. Hà Nội đưa ra nhận định: "Việc này cũng có những bất cập, khi những khu, những khối nhà, những cụm nhà chung cư mang lại lợi nhuận cao thì sẽ có nhiều nhà đầu tư tham gia, còn những nhà đầu tư yếu hơn sẽ tham gia ở các khu vực ít lợi nhuận hơn. Theo chúng tôi, việc này phải kết hơp giữa các phương thức đầu tư".
Theo ý kiến của nhiều bên, việc lập quy hoạch chi tiết tổng thể cho toàn khu chung cư cũ là vô cùng quan trọng, còn đối với phần dự án đầu tư phải linh hoạt, phù hợp với tình hình thực tiễn. Từ đó mới cân bằng, hài hoà lợi ích giữa chủ đầu tư và người dân, giúp đẩy nhanh quá trình cải tạo, xây mới chung cư cũ theo chủ trương của Nhà nước.
* Mời quý độc giả theo dõi các chương trình đã phát sóng của Đài Truyền hình Việt Nam trên TV Online và VTVGo!