UBND TP Hồ Chí Minh vừa có quyết định về việc ban hành Kế hoạch thực hiện phát triển 11 đô thị nén theo mô hình TOD, nghĩa là mô hình phát triển các khu đô thị gắn liền với hệ thống giao thông công cộng. Theo kế hoạch, đây sẽ là các đô thị được phát triển theo dọc tuyến Metro số 1, Metro số 2 và tuyến Vành đai 3 theo cơ chế thí điểm của Nghị quyết 98. Với mục tiêu tối ưu hóa sử dụng đất, việc TP Hồ Chí Minh tiên phong phát triển mô hình TOD dự kiến sẽ giúp khơi thông rất nhiều nguồn lực đầu tư cho các dự án giao thông lớn.
Tuyến Metro số 1 đi vào vận hành thương mại vào cuối năm nay, tuyến Metro số 2 đang đẩy nhanh tiến độ giải phóng mặt bằng chuẩn bị khởi công vào năm sau, đường Vành đai 3 sẽ thông xe toàn tuyến vào năm 2026. Đây là những thông tin tích cực về tiến độ các dự án giao thông trọng điểm trên địa bàn TP Hồ Chí Minh. Có thể nói đây là cơ sở quan trọng để thành phố có thể thực hiện hiệu quả mô hình đô thị TOD xung quanh khu vực các nhà ga.
Cụ thể, trong giai đoạn 2024-2025, TP Hồ Chí Minh dự kiến phát triển TOD tại 9 vị trí dọc theo các tuyến Metro số 1 (Bến Thành - Suối Tiên), Metro số 2 (Bến Thành - Tham Lương) và Vành đai 3. Điểm có diện tích lớn nhất để phát triển TOD nằm tại xã Xuân Thới Thượng, huyện Hóc Môn với 389ha, kết nối với đường Vành đai 3. Khu vực nhỏ nhất là khu vực Trung tâm triển lãm và thể dục thể thao quận Tân Bình với diện tích khoảng 5,1ha, kết nối với tuyến Metro số 2 và số 5.
Thành phố sẽ thực hiện việc xác định ranh giới và tình trạng pháp lý từng khu vực, điều chỉnh quy hoạch và lựa chọn nhà đầu tư. Dự kiến đến năm 2025, kế hoạch chi tiết sẽ được phê duyệt và triển khai. Các chuyên gia nhận định, việc phát triển mô hình TOD sẽ giúp tái cấu trúc đô thị, khai thác hiệu quả các nguồn lực, là chiến lược đột phá cho thành phố.
TS. Phạm Trần Hải - Viện Nghiên cứu phát triển TP Hồ Chí Minh cho hay: "Về mặt phát triển đô thị thì nó sẽ hiệu quả hơn, bởi nó sẽ giảm được quá trình phát triển đô thị lan tràn theo chiều ngang, đồng thời gia tăng hệ số sử dụng đất ở các khu vực xung quanh cạnh metro".
"Mô hình này nó đã phát triển trên thế giới rất nhiều và cho thấy nó sẽ tạo ra một bình diện mới về nhu cầu cũng như thói quen của người dân. Các dự án dọc metro hoặc có bán kính di chuyển metro trong khoảng từ 10-15 phút thì nó có những yếu tố lợi điểm rất cao", ông Võ Huỳnh Tuấn Kiệt - Giám đốc bộ phận nhà ở, CBRE Việt Nam chia sẻ.
Theo kế hoạch, UBND TP Hồ Chí Minh chia các khu vực TOD thành hai nhóm dựa trên hiện trạng đất và điều kiện phát triển. Nhóm thứ nhất là các khu vực mới, thường là đất trống hoặc ít dân cư nhằm tạo điều kiện thuận lợi cho việc giải phóng mặt bằng. Nhóm thứ hai là các khu vực đô thị hiện hữu, đã xuống cấp cần chỉnh trang để nâng cao chất lượng sống và hạ tầng xã hội. Theo đó, các khu vực TOD đều được lựa chọn trên tiêu chí như dễ triển khai, thuận lợi trong việc thu hồi, giải phóng mặt bằng để sớm thực hiện đạt hiệu quả cao.
Khơi thông nguồn lực từ mô hình TOD
TP Hồ Chí Minh đặt mục tiêu xây dựng hơn 180km metro trong vòng 10 năm, trong đó có cơ chế để thực hiện hiệu quả mô hình TOD.
Mục tiêu phát triển các mô hình đô thị TOD là tạo nguồn lực cho ngân sách để tái đầu tư cho hệ thống giao thông công cộng. Theo đề án phát triển 180km đường sắt đô thị trong vòng hơn 10 năm tới thì nguồn thu từ mô hình này rất quan trọng. Bởi theo tính toán thì việc đấu giá đất xung quanh các tuyến metro dự kiến sẽ thu về con số hơn 40 tỷ USD. Cơ hội là rất lớn, nhưng với một mô hình thí điểm tiên phong như TOD thì thách thức không hề nhỏ.
Mặc dù mô hình TOD là chiến lược phù hợp để phát triển đô thị ở TP Hồ Chí Minh, tuy nhiên giới chuyên gia cũng cho rằng: quá trình xây dựng cần nhiều thời gian, việc xây dựng hạ tầng TOD phải trải qua nhiều giai đoạn từ lập dự án, đền bù và thu hồi đất, đến đấu giá và phân bổ nguồn thu sao cho hiệu quả. Do đó cần có sự đột phá về tổ chức và chính sách pháp lý đi kèm.
TSKH-KTS Ngô Viết Nam Sơn - Chủ tịch NgoViet Architects & Planners cho hay: "Mình sẽ cần có những nền tảng pháp lý nào, và nhanh chóng nộp lên trung ương xin những cái ưu tiên khơi thông chính sách. Tôi nghĩ đây là một thử thách lớn, về mặt ngân sách, về đào tạo nguồn nhân lực, để quản lý từng đó dự án, về mặt điều chỉnh quản lý cơ cấu quản lý của các sở, lúc này không thể làm việc đơn ngành nữa mà các sở đều phải phối hợp đa ngành dưới sự chỉ đạo trực tiếp của UBND thành phố".
Từ bài học thực tiễn phát triển mô hình TOD ở các nước, TS Ngô Viết Nam Sơn đề xuất nên thành lập một tập đoàn phát triển TOD. Đây sẽ là một đơn vị tổ chức công - tư: có đại diện lãnh đạo của các sở ban ngành, đại diện lãnh đạo của các đơn vị đầu tư, và các lãnh đạo quản lý quỹ.
"Tập đoàn này rất là minh bạch, khi mình làm xong cái nguồn lợi này mình phân chia lại cho những đơn vị cá nhân đã đóng góp và sau đó còn lại nộp lại cho ngân sách. Đây có lẽ là mô hình cần thiết", TSKH-KTS Ngô Viết Nam Sơn - Chủ tịch NgoViet Architects & Planners cho rằng.
Ông David Jackson - Tổng Giám đốc, Avison Young Việt Nam cho biết: "Việc huy động nguồn lực tài chính từ khu vực tư nhân qua mô hình TOD đã được áp dụng tại một số nơi trên thế giới, giúp các thành phố huy động vốn tư nhân, giảm áp lực lên ngân sách Nhà nước cũng như giảm phụ thuộc vào vốn vay nước ngoài. Với TP Hồ Chí Minh, tính minh bạch, sự tin tưởng và khả năng quản lý tài chính là các yếu tố then chốt để thu hút nhà đầu tư. Một lộ trình chi tiết và được tính toán kỹ lưỡng là rất cần thiết để đảm bảo hiệu quả của dự án".
Theo tính toán, việc phát triển mô hình TOD được dự báo sẽ giúp giá trị các khu đất dọc các tuyến giao thông như metro, các đường vành đai sẽ tăng lên hàng chục lần. Do đó, cần có chính sách minh bạch để thu hút nhà đầu tư và sự đồng thuận của các thành phần xã hội.
Đến nay, Chính quyền TP Hồ Chí Minh cũng đã có nhiều kiến nghị về các cơ chế đặc thù để hoàn thành mục tiêu xây dựng hơn 180km metro trong vòng 10 năm, trong đó có cơ chế để thực hiện hiệu quả mô hình TOD. Có thể thấy, nếu phát triển thành công TOD sẽ như một mũi tên trúng hai đích, khi TP Hồ Chí Minh có thể tối ưu hóa giá trị đất tạo thêm nguồn vốn tái đầu tư hạ tầng giao thông, đồng thời, tái cấu trúc, chỉnh trang đô thị, thay đổi lớn bộ mặt đô thị trong tương lai.
* Mời quý độc giả theo dõi các chương trình đã phát sóng của Đài Truyền hình Việt Nam trên TV Online và VTVGo!