Đề xuất chuyển nhà tái định cư bỏ hoang thành nhà ở xã hội (NƠXH) được tán thành trong bối cảnh nguồn cung nhà ở thiếu hụt, nhu cầu người dân tăng cao, trong khi các dự án nhà xã hội còn quá ít. Vấn đề là cần có giải pháp đồng bộ trong khâu thực hiện. Nhiều chuyên gia bất động sản cho rằng: có thể chuyển mục đích sử dụng nhà tái định cư sang nhà ở xã hội, hoặc cho thuê, hoặc đấu giá lấy tiền làm nhà ở xã hội. Tuy nhiên, dù là phương án nào, thì vấn đề đặt ra vẫn là cách thức thực hiện.
Gần 4.000 căn hộ tái định cư không người ở tại Thủ Thiêm đang được hoàn tất các thủ tục để đấu giá vào cuối năm nay. Giải pháp đấu giá đang được chờ đợi sẽ giúp tiêu thụ hơn 11.000 căn hộ và nền đất tái định cư bỏ trống ở TP Hồ Chí Minh suốt nhiều năm nay. Tuy nhiên, đã có 3 lần đấu giá nhà tái định cư ở khu Thủ Thiêm gặp thất bại.
"Nguyên nhân đấu giá không thành công, thứ nhất là xác định giá khởi điểm. Thứ 2 chúng ta xác định rằng khi nhà tái định cư mà đấu giá chuyển qua nhà ở thương mại thì nó không hấp dẫn nhiều so với chủ đầu tư triển khai dự án mới, vì khi triển khai dự án mới, chủ đầu tư có thể dùng đòn bẩy tài chính và thu tiền theo tiến độ dự án thi công xây dựng. Còn với nhà qua đấu giá thì nhà đã hình thành hoàn chỉnh thì phải bỏ số tiền khá lớn để đặt cọc ký quỹ, đấu giá xong là phải thanh toán đủ tiền, như vậy chủ đầu tư phải bỏ số tiền gần như 100% để hoàn thành nghĩa vụ tài chính, sau đó mới lên phương án bán hàng thương mại ra ngoài thị trường. Như vậy lượng tài chính rất lớn, gây sự khó khăn cho chủ đầu tư", ông Nguyễn Duy Thành - Chuyên gia bất động sản cho hay.
Cách đấu giá từng khối nhà hiện nay gây khó khăn cho chủ đầu tư về mặt tài chính. Ngoài ra, còn có rào cản về mặt chất lượng. Nhà tái định cư đã hoàn thành 1 thời gian khá dài, cơ sở vật chất không còn được như lúc ban đầu. Nếu trúng thầu, nhà đầu tư mất thêm chi phí, thời gian và công sức để duy tu sửa chữa. Chưa kể nguồn kinh phí bảo trì 2% sẽ được xác định ra sao?
Hiệp hội bất động sản TP Hồ Chí Minh nhận định: Thành phố nên có thêm giải pháp bán đấu giá cho từng người dân, thay vì chỉ bán cả gói như những lần trước.
Ông Lê Hoàng Châu - Chủ tịch Hiệp hội bất động sản TP Hồ Chí Minh cho biết: "Chúng ta thiếu 1 giải pháp là bán đấu giá từng căn hộ cho người dân có nhu cầu, mà người dân có nhu cầu mua được căn hộ trực tiếp từ nhà nước thì sẽ được mua với giá gốc".
Ngoài gần 4.000 căn hộ tái định cư ở thành phố Thủ Đức thì khoảng 1.000 căn hộ tái định cư ở huyện Bình Chánh cũng dự kiến được bán đấu giá trong nửa cuối năm nay. Đây sẽ là lần đấu giá nhà tái định cư thứ 4 trong 7 năm qua.
Dư thừa nhà tái định cư
Hàng nghìn căn hộ tái định cư đang bị bỏ hoang gây lãng phí tài sản nhà nước.
Có ít nhất khoảng 18.000 căn hộ tái định cư bị bỏ hoang ở 2 thành phố lớn là Hà Nội và TP Hồ Chí Minh. Nhiều khu tái định cư có tỷ lệ lấp đầy rất thấp, nhiều tòa nhà không có người ở, tiêu tốn hàng trăm tỷ đồng để bảo trì, bảo dưỡng mỗi năm. Đây không phải là câu chuyện mới, song hiện tượng căn hộ tái định cư bị bỏ hoang ngày càng nhiều.
Theo báo cáo của UBND TP Hà Nội về hiện trạng có 174 khu nhà tái định cư đang được sử dụng với tổng số hơn 14.200 căn hộ và khoảng 4.000 căn chung cư vẫn còn "bỏ hoang". Có những dự án tái định cư người dân đã về ở nhưng diện tích kinh doanh dịch vụ cũng vẫn bị bỏ trống nhiều năm, không có đơn vị nào thuê, sử dụng thương mại.
Sở Xây dựng TP Hồ Chí Minh cho biết, hiện Thành phố có hơn 14.000 căn hộ tái định cư bỏ trống, tập trung nhiều nhất tại khu tái định cư Bình Khánh (Quận 2) với hơn 12.000 căn hộ và tại khu tái định cư Vĩnh Lộc B (huyện Bình Chánh) với hơn 2.000 căn hộ.
Trong khi đó, tính từ năm 2018 đến nay, nguồn cung nhà ở, đặc biệt là phân khúc căn hộ đang sụt giảm nghiêm trọng. Số lượng dự án bất động sản được phê duyệt ít trong khi các dự án đang triển khai cũng bị gián đoạn bởi nhiều vướng mắc liên quan đến pháp lý và nguồn vốn.
Tình trạng này tạo thành nghịch lý bởi nguồn cung căn hộ đang rất khan hiếm, nhu cầu nhà ở cho người thu nhập thấp ngày một tăng cao, mà nhà tái định cư bỏ hoang lại ngày một nhiều.
Nhiều nút thắt pháp lý trong chuyển đổi tái định cư bỏ hoang sang nhà ở xã hội
Một dự án nhà ở xã hội đang được thi công xây mới
Nhà tái định cư bỏ hoang gây mất mỹ quan đô thị, và lãng phí một nguồn ngân sách lớn. Trong khi đó, nhà ở xã hội (NƠXH) đang được đẩy mạnh nhưng vẫn tồn tại nhiều vướng mắc, phát triển chưa tương xứng và số lượng quá ít. Thế nhưng, việc Chuyển đổi công năng từ nhà tái định cư sang nhà ở xã hội không dễ thực hiện. Và dù Luật Nhà ở 2023 sắp có hiệu lực nhưng vẫn chưa gỡ được nút thắt pháp lý trong việc chuyển đổi.
Nằm trên trục đường chính cửa ngõ Thủ đô, cả 5 toà nhà dùng để phục vụ các dự án tái định cư tại Hà Nội. Nhưng cả thập kỷ trôi qua, mới chỉ có một vài hộ dân đến ở. Sảnh tầng 1 thì trở thành nơi trú tạm của tốp công nhân.
"Cả 5 toà dọc từ đây xuống kia, lãng phí vài nghìn tỉ", ông Phạm Văn Dương - Phường Thượng Thanh, quận Long Biên, TP Hà Nội cho hay.
Ông Bùi Dương - Phó Chánh Văn phòng UBND quận Long Biên, TP Hà Nội cho biết: "UBND quận Long Biên vẫn tiếp tục chủ động đảm bảo những điều kiện sinh hoạt chung, ví dụ như điện nước, thang máy, để dù chỉ là một hộ dân vẫn đủ điều kiện sinh hoạt và ổn định".
Duy trì hoạt động dù cả khối nhà chỉ có 1-2 hộ tới ở đã mất hàng tỉ đồng mỗi năm. Và mỗi năm ngân sách nhà nước vẫn phải chi hàng tăm tỉ đồng cho vận hành, bảo trì, bảo dưỡng cho khoảng 18.000 căn hộ tái định cư bỏ hoang tại Hà Nội và TP Hồ Chí Minh.
Trong bối cảnh nhu cầu nhà ở ngày càng bức thiết, tình trạng tái định cư bỏ hoang lại quá nhiều. Thì Đề xuất chuyển quỹ nhà tái định cư không người ở thành nhà xã hội được kỳ vọng trở thành "một mũi tên trúng hai đích", vừa thúc đẩy đề án xây dựng 1 triệu căn hộ nhà xã hội vừa giải quyết số lượng nhà tái định cư bị bỏ hoang lãng phí nhiều năm.
Thế nhưng việc chuyển đổi lại không dễ dàng dù Luật Nhà ở 2023 mới sắp có hiệu lực. Bởi quy định chuyển đổi công năng từ nhà tái định cư sang nhà ở xã hội, được coi là cơ sở pháp lý để cơ quan có thẩm quyền xem xét và thực hiện. Tuy nhiên, đó mới là quy định mang tính nguyên tắc, chưa có quy định chi tiết nên chưa thể triển khai. 2 loại hình nhà tái định cư và nhà ở xã hội phục vụ hai đối tượng khác nhau nên quy trình thực hiện thủ tục pháp lý các dự án có nhiều khác biệt lớn như: bố trí quỹ đất, chương trình - kế hoạch phát triển nhà ở, lựa chọn chủ đầu tư. Khi chuyển đổi công năng từ nhà ở phục vụ tái định cư sang nhà ở xã hội, thì thủ tục chuyển đổi sẽ rất phức tạp, thậm chí nhiều thủ tục pháp lý phải thực hiện lại từ đầu.
"Vấn đề pháp lý và vấn đề kinh tế. Pháp lý thì cơ sở nào để có thể thu hồi, chuyển đổi tài sản của nhà nước hay chuyển đổi mục đích là tài sản công, phải có thẩm định của cơ quan độc lập khách quan mang tính chất thị trường định giá xem rằng cái nhà đất tái định cư đấy giá trị nó là bao nhiêu, đáp ứng được những tiêu chí nào", Luật sư Trương Thanh Đức - Trọng tài viên Trung tâm Trọng tài Quốc tế Việt Nam cho hay.
TS. Nguyễn Văn Đính - Phó Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản Việt Nam cho biết: "Phải có Nghị quyết của Chính phủ nếu các dự án nhà tái định cư xây dưng xong thời hạn 12 tháng không có nhu cầu sử dụng thì được chuyển đổi sang dạng nhà ở xã hội để tiếp cận đối tượng khác. Như vậy nó cũng phù hợp bởi vì chủ đầu tư đã chịu thiệt thòi rồi".
Luật Nhà ở 2023 còn yêu cầu dự án xây dựng nhà tái định cư phải lập và phê duyệt thành dự án riêng, không thực hiện dự án hỗn hợp với các loại hình nhà ở thương mại, nhà ở xã hội. Như vậy, nếu chỉ dừng lại ở quy định như hiện nay, các địa phương sẽ rất khó trong việc thực hiện chuyển đổi, lúng túng về khi áp dụng trình tự, thủ tục và các quy định cụ thể.
Hơn lúc nào hết, hệ thống các văn bản hướng dẫn thi hành Luật Nhà ở cần phải làm rõ những vấn đề này để gỡ các nút thắt rào cản trong chuyển đổi công năng giữa 2 loại hình.
Với dự án nhà ở xã hội thông thường, chủ đầu tư dự án sẽ được hưởng lợi nhuận định mức tối đa 10% tổng chi phí đầu tư xây dựng, được dành 20% diện tích đất để xây dựng hệ thống hạ tầng đầu tư kinh doanh dịch vụ, thương mại, nhà ở thương mại nhưng với dự án chuyển đổi công năng từ nhà tái định cư sang nhà ở xã hội, liệu chủ đầu tư còn được hưởng các ưu đãi trên hay không và cơ chế xác định như nào vẫn chưa có quy định rõ ràng, sẽ là những rào cản gây khó cho việc chuyển đổi công năng giữa 2 loại hình này.
* Mời quý độc giả theo dõi các chương trình đã phát sóng của Đài Truyền hình Việt Nam trên TV Online và VTVGo!